Propriété : Diviser un terrain sans autorisation

La division d’une propriété foncière peut être soumise à autorisation, notamment lorsque le terrain divisé est destiné à être construit.

Selon le Code de l’urbanisme, « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

La législation s’applique que le terrain soit vendu ou conservé, comme dans le cas où un particulier vend sa propriété en conservant un terrain sur lequel il souhaite construire.

L’intention de construire

Il faut donc qu’il y ait une intention de construire, ainsi la division d’un terrain dont une partie est vendue au voisin pour agrandir son jardin n’est pas constitutive de lotissement.

Par contre, la division d’une seule parcelle de terrain à bâtir est un lotissement. On voit souvent des propriétaires, même en ville, vendre une partie de leur jardin en terrain à bâtir. Sont assimilés aux terrains nus, les terrains supportant des bâtiments destinés à être démolis.

Démarches

Lorsque la demande porte sur une propriété bâtie, la demande de permis de construire sert de déclaration préalable, dès lors qu’elle indique que le terrain est issu d’une division.

Hors ce cas, il existe deux procédures: une simple déclaration préalable lorsque la division ne nécessite pas de travaux de voirie ou d’équipement communs à plusieurs lots; un permis d’aménager dans le cas contraire, ou encore lorsque le terrain est dans un secteur sauvegardé, un site classé ou en instance de classement.

Déclaration préalable ou permis d’aménager

Dans le cas de la procédure de déclaration préalable, le propriétaire peut consentir une promesse de vente à condition que cette déclaration ne tasse l’objet d’aucune opposition de la part de l’administration. Lorsque la déclaration est devenue définitive, la vente peut se réaliser.

Par contre, en cas de permis d’aménager, il n’est pas possible de signer même une promesse de vente, avant que l’arrêté d’autorisation du permis d’aménagement ne soit obtenu. La vente définitive ne peut intervenir ensuite, que lorsque les travaux de viabilité sont terminés (saut les travaux de finition), et constatés par l’administration.

Sanctions

La sanction est une amende de 15 000 €, le tribunal pouvant en outre imposer la réalisation des travaux au lotisseur. Quant à l’acquéreur, il peut voir son permis de construire refusé, et la vente annulée.

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