Acheter des terres agricoles : un sillon à creuser ?

Les agriculteurs restent majoritaires dans les achats de terres agricoles en France. Toutefois, de plus en plus de particuliers investissent dans ce type de biens. Explications.

Les rendements des terres louées sont souvent modestes, de l’ordre de 1 à 3 % par an en moyenne. En revanche, côté plus-value, l’actif agricole français a progressé, en moyenne, de 4,5 % par an sur les dix dernières années ce qui en fait, en cette période de taux bas, un placement intéressant, mais pas toujours facile à revendre.

Terres agricoles : Comment connaître les prix ?

Chaque année, le ministère de l’Agriculture et de l’Alimentation fait paraître un arrêté au Journal officiel fixant un barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles non bâties. Les prix pour 2018 sont parus dans un arrêté du Il juillet 2019.

Ils sont fixés par région, par département et par grande zone agricole (voir tableau). Ils comprennent les prix constatés les plus chers et les moins chers ainsi qu’une valeur dominante correspondant au prix le plus souvent pratiqué.

Ce barème, même s’il est indicatif, se révèle très précis et peut d’ailleurs être retenu afin d’estimer des actifs agricoles dans le cadre d’une donation, d’une succession ou de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pour les terres agricoles, le barème comprend deux tableaux. Le premier concerne les terres libres de tout bail et le second s’applique aux terres louées.

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Une fiscalité intéressante

Les terres agricoles bénéficient d’avantages fiscaux en matière de donation, de succession et d’imposition à l’IFI. En effet, les biens agricoles donnés à bail à long terme (18 ans et plus) ne sont soumis aux droits de mutation que sur 25 % de leur valeur, Au-delà de 300 000 € par part transmise à chaque donataire ou héritier, l’exonération est ramenée de 75 % à 50%. Pour en bénéficier, le bénéficiaire doit conserver le bien au moins cinq ans.

En matière d’IFI si le bien rural est donné à bail à long terme pour au moins 18 ans, alors cet actif est exonéré à hauteur de 75 % de sa valeur lorsque la valeur totale des biens loués quel que soit le nombre de baux, ont excède pas 101897 € et pour 50 % au-delà de cette limite.

Terres ou prairies, libres ou louées ?

Le prix des terres céréalières devance toujours celui des prés, l’écart étant de 35 % en 2018. En effet, un hectare de terre céréalière se vend en moyenne 7590 C, contre 4950 € pour un hectare de près. Les prix sont très variables d’une région à l’autre, les meilleures terres se vendant, dans certains cas, plus de 20000 € l’hectare comme dans le Pas-de-Calais. À l’inverse, les terres situées dans le sud du Jura se vendent, en moyenne, 1760 € l’hectare. Les terres louées sont cédées moins chères que celles qui sont libres. Elles concernent la très grande majorité des transactions en raison du statut du fermage dont bénéficient les agriculteurs.

Les critères à prendre en compte

Le prix des terres agricoles dépend de plusieurs facteurs souvent liés entre eux. Ainsi, le potentiel économique de la commune, mesuré par la marge brute enregistrée par la filière agricole dominante sur le plan local, a un impact important sur le prix.

Par ailleurs, une parcelle située dans un pôle urbain est souvent bien plus chère qu’une parcelle située dans un endroit très rural. Cette différence se justifie par la perspective, à terme, d’un changement d’usage des terres en zone urbaine. En effet, si la terre devient constructible, sa valeur change de façon radicale, ce qui accroît la spéculation. Les prix dépendent également du revenu des agriculteurs et donc de la qualité et de la quantité des récoltes qui sont sujettes aux variations climatiques.

En 2018, les prix ont ainsi de nouveau progressé du fait de la reprise du marché des céréales, après le fléchissement enregistré en 2017. Enfin, la qualité du sol, son exposition et le drainage qui permet de limiter l’impact des excès d’eau hivernaux sur les rendements agricoles constituent également des critères à prendre en compte.

Des prix raisonnables par rapport à nos voisins européens

Le prix des terres agricoles en France se situe dans la fourchette basse du prix des terres observé en Europe. Il reste au-dessus du prix pratiqué dans certains pays de l’Est, mais bien en dessous du prix des autres grands pays agricoles comme l’Allemagne, l’Angleterre, l’Espagne ou l’Italie.

Prix moyens des terres agricoles louées par région française (€/ha)

2000 2005 2010 2015 2018
Auvergne – Rhône-Alpes 2 220 3 020 3 300 3 590 3 810
Bourgogne – Franche Comté 1 930 2 250 2 450 2 600 2 620
Bretagne 2 820 3 390 3 770 4 420 4 590
Centre – Val de Loire 2 980 3 510 3 920 4 570 5 010
Grand Est 3 770 4 280 5 290 6 220 6 330
Hauts de France 3 490 3 990 4 590 5 730 6 310
Île-de-France 4190 4 700 5 240 5 750 6 060
Normandie 3 380 3 960 5 190 6 570 6 940
Nouvelle 2 160 2 570 2 930 3 230 3 480
Aquitaine 1 830 2 100 2 520 2 810 3 040
Pays de la Loire 2 790 3 260 3 830 4 470 4 740

Ce tableau permet d’avoir une première estimation, par région, du prix moyen des terres agricoles louées non bâties. Vous pouvez utilement vous rapprocher de votre notaire, des chambres d’agriculture ou des Safer pour une estimation plus précise.

Les quatre pays où la terre agricole est la moins chère en Europe sont la Croatie, l’Estonie, la Lituanie et la Roumanie. A l’inverse, les prix les plus élevés d’Europe sont enregistrés aux Pays-Bas, le prix moyen atteignant presque 60 000 € l’hectare. Les écarts de prix sont conséquents au sein d’un même pays. A titre d’exemple, les prix des terres agricoles sont beaucoup plus importants en Lombardie et en Ligurie que dans les autres régions d’Italie. Le prix des terres agricoles des pays de l’Est progresse vite : il a triplé en cinq ans en République tchèque et doublé en Hongrie.

De ce fait, le prix moyen des terres agricoles est maintenant plus cher en Pologne et en Slovaquie qu’en France (étude Agrifrance 2019).

Un droit de préemption

Lorsque le propriétaire des terres vend son bien, l’agriculteur qui le loue dispose d’un droit de préemption. Dans ce cadre, le bailleur doit charger un notaire de notifier au locataire le projet de vente. Si le locataire accepte les conditions de la vente, il devient acheteur prioritaire. Il peut également accepter l’achat mais contester le prix de vente et saisir, à cet effet, le tribunal paritaire des baux ruraux.

La Safer dispose également d’un droit de préemption sur les biens agricoles afin de les revendre à des agriculteurs, des collectivités ou des établissements publics (parcs naturels, Conservatoire du littoral…). L’achat d’une terre agricole n’est donc jamais certain tant que les différents droits de préemption n’ont pas été purgés.

La fixation du montant du loyer

La terre achetée est souvent louée à un agriculteur dans le cadre d’un bail rural. Le bien est alors soumis au statut du fermage. Dans ce cadre, le prix du loyer n’est pas fixé librement entre les parties. En effet, l’autorité administrative fixe chaque année, par arrêté, des prix minimum et maximum.

Il est possible, même en l’absence de bail écrit, que le statut du fermage s’applique à la parcelle achetée avec des conséquences importantes. Il convient donc d’être vigilant sur ce point. En ce qui concerne les obligations des parties, le bailleur doit réaliser les grosses réparations. Le preneur doit assurer les réparations locatives comme l’entretien des champs et des clôtures et s’acquitter du loyer. Toute clause contraire est inapplicable.

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