Investir à la montagne dans une résidence avec services : la prudence s’impose

Acheter un appartement dans une résidence avec services à la montagne peut permettre d’en profiter tout en percevant un loyer. Mais à condition de prêter attention au contenu du bail et à la qualité de l’exploitant…

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Bénéficier d’une piscine, d’une conciergerie, d’une petite restauration en rentrant d’une journée de ski, c’est possible en achetant un appartement dans une résidence avec services.

Autre avantage : pas besoin de se ruiner, car le logement peut être loué à d’autres personnes quand vous ne l’utilisez pas, ce qui vous procure des revenus.

Néanmoins, ce type d’investissement n’est pas un achat classique. Ainsi, lors de l’acquisition du logement, le propriétaire signe un bail commercial avec un exploitant qui gère la résidence. Charge à ce professionnel de trouver des locataires, d’encaisser les loyers et d’entretenir le logement ainsi que les parties communes. En effet, ces résidences sont des immeubles en copropriété même si leur fonctionnement est un peu particulier.

Des avantages fiscaux

Ce type d’investissement permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Si vous percevez des loyers de moins de 23 000 € par an, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel et vous n’êtes imposé que sur 50 % des recettes. Il est également possible d’amortir le logement et les meubles sur leur durée normale d’utilisation. Autrement dit, une somme qui peut, par exemple, représenter 2 % de la valeur du bien est déduite chaque année des loyers perçus.

Cet amortissement, qui doit être calculé par un expert-comptable, peut produire des déficits qui, dans certains cas, peuvent même s’imputer sur les revenus du ménage et réduire l’impôt à payer.

Au-delà de 23 000 € de loyers perçus, et s’il s’agit de la principale source de revenus du ménage, il est possible d’opter pour le statut de loueur professionnel. Dans ce cas, les biens acquis ne sont pas intégrés dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).  Si la résidence est bien gérée, avec un taux de remplissage satisfaisant, la rentabilité peut atteindre 4 % par an, cependant ce type d’achat doit être fait dans la perspective de se faire plaisir plus que dans celle de la rentabilité.

C’est d’autant plus vrai que le propriétaire choisit généralement, dans le planning établi avec l’exploitant, d’occuper le logement en haute saison, période où les loyers sont les plus élevés.

Si la rentabilité peut atteindre 4 % par an dans les résidences bien gérées, tous les critères de l’investissement doivent être analysés avec le plus grand soin pour éviter les mauvaises surprises.© istock

Un bail à scruter

À la différence d’un achat classique, l’investisseur signe donc un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Les loyers ne sont pas versés directement au propriétaire par le locataire du logement : ce dernier paie l’exploitant qui reverse ensuite le loyer au propriétaire en fonction du bail. Les termes de ce document contractuel sont fondamentaux car c’est lui qui fixe le montant des loyers et des charges, lesquels déterminent la rentabilité de l’opération.

Celle-ci dépend également de la qualité de l’exploitant : si les espaces communs sont mal entretenus, si les services sont de piètre qualité, la vacance locative risque d’augmenter et la rentabilité de baisser.

Avant de s’engager avec un exploitant, il faut scruter le document et le faire relire par un juriste ou un professionnel qui a l’habitude. Contrairement à un bail civil signé lors de la location d’un logement entre particuliers, le bail commercial (article L. 145-1 et suivants du Code de commerce) prévoit une durée de location plus longue. Le contrat est conclu pour neuf ans au minimum, mais sa durée peut aller jusqu’à quinze ans par exemple.

Autre particularité, la répartition des charges pour l’entretien du logement et de la résidence relève de la liberté individuelle, ce qui n’est pas le cas pour le bail d’habitation. Il est donc important de bien en comprendre les modalités. Selon les articles 605 et 606 du Code civil, les grosses réparations affectant le bâtiment (changement de fenêtres, ravalement de façade, remplacement d’un ascenseur…) sont théoriquement à la charge du propriétaire. Pour qu’elles soient supportées en tout ou partie par l’exploitant, il est important de veiller à ce qu’une clause le précise dans le bail et stipule expressément la nature des travaux qui incombent au gestionnaire.

Les loyers sont généralement versés trimestriellement, plus rarement mensuellement ou semestriellement. De plus, le loyer est fixé librement entre les deux parties au moment de la conclusion du bail commercial. Son montant peut être révisé régulièrement, généralement tous les trois ans (révision triennale), voire tous les ans en cas de clause spécifique prévue dans le contrat de location. Dans certains baux, des clauses permettent à l’exploitant de diminuer les loyers versés en cas de baisse des revenus. Il est donc important de vérifier ce qui est prévu dans ce cas de figure, notamment en cette période d’incertitude sanitaire.

Une fin de contrat à surveiller

En cours de bail, bon nombre d’évènements peuvent se produire. L’exploitant peut, par exemple, céder son activité à un autre gestionnaire. Le propriétaire doit alors regarder ce qui est prévu dans son contrat et s’il a un moyen de s‘opposer à un exploitant qu’il n’aurait pas choisi et qui ne lui conviendrait pas. S’il ne le peut pas mais qu’il ne souhaite pas renouveler le bail, il devra verser une indemnité d’éviction.

Attention : le montant demandé peut représenter jusqu’à trois ans du chiffre d’affaires généré par le logement et encaissé par l’exploitant. Le bail commercial privilégie, avant tout, l’activité professionnelle et il est protecteur pour l’exploitant. Si le propriétaire n’a pas délivré de congé et que le gestionnaire n’a pas demandé le renouvellement du bail, le bail initial est prolongé tacitement pour une durée indéterminée (art. L. 145-9 du Code de commerce).

Chacune des deux parties peut alors y mettre un terme à tout moment, après un préavis de six mois. En revanche, si le gestionnaire a donné congé sans demander la reconduction du bail, le contrat n’est pas renouvelé et le propriétaire peut faire usage de son logement comme il le souhaite.

Une revente plus difficile

Le souhait le plus fréquent reste toutefois de revendre. Dans ce cas, c’est non seulement le logement qui est vendu mais aussi le contrat avec l’exploitant. Ce type de vente constitue un marché particulièrement étroit. D’où une décote souvent forte par rapport au prix d’achat : elle peut atteindre 20 %. En effet, le bien n’est plus neuf. Et si son prix de vente dépend certes de son emplacement, l’état général du bâtiment, son taux de remplissage et sa rentabilité jouent également un rôle majeur dans le calcul.

C’est parfois au décès du propriétaire qu’il faut vendre. Lors de la succession, le logement fait partie de l’actif du patrimoine du défunt évalué par le notaire. Toutefois, tant que le logement n’est pas vendu, le bail continue d’engager les héritiers qui doivent assumer les charges. Si le logement ne trouve pas un nouvel acquéreur, il peut constituer un réel fardeau pour les héritiers. Une raison de plus pour choisir attentivement la résidence avec services afin d’être certain que la revente sera possible, que ce soit pour soi ou pour ses proches.

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