Lors de la vente d’un bien immobilier, les deux parties signent d’abord une promesse de vente. Celle-ci engage les deux parties à conclure la transaction et est associée à une indemnité d’immobilisation. C’est un montant proportionnel au prix de vente qui est versé par l’acheteur au notaire lors de la signature de la promesse de vente.
Sommaire
Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation est une garantie particulière donnée par l’acheteur du bien immobilier au vendeur. Elle est versée dans le cadre de l’avant contrat de vente ou promesse de vente. Par cet accord, le vendeur s’engage à céder le bien à l’acquéreur à un prix déterminé. C’est alors une promesse unilatérale de vente qui prévoit un délai pendant lequel l’acheteur engagé bénéficie d’un droit d’exclusivité qui interdit au vendeur de céder le bien à un autre acheteur.
Cet engagement de la part du vendeur est plus bénéfique à l’acheteur qui jouit de l’exclusivité pendant une période déterminée, alors qu’en cas de désistement, le vendeur perd du temps et des occasions de vendre son bien. C’est pour équilibrer les avantages de chacune des deux parties qu’une indemnité d’immobilisation est prévue dans la promesse de vente. Elle compense pour le propriétaire l’immobilisation de son bien pendant la période d’exclusivité.
Si l’acheteur bénéficiaire de la promesse de vente finit par concrétiser l’acquisition du bien, le montant de l’indemnité d’immobilisation est déduit du prix de vente convenu. Mais s’il renonce à acquérir le bien, la somme versée revient au vendeur qui est ainsi compensée pour le temps perdu.
Bon à savoir : En dehors de quelques exceptions, le montant de l’indemnité d’immobilisation n’est pas fixé par la loi, mais il est d’usage que celui-ci soit équivalent à 5 à 10 % de la valeur du bien.
À ne pas confondre avec l’acompte
Lors de la signature du compromis de vente, le vendeur peut demander à l’acquéreur de verser un acompte. Celui-ci ne doit pas être confondu avec l’indemnité d’immobilisation. Le premier est le paiement à l’avance d’une partie du prix de vente du bien, alors que le second est un montant versé dans le cas de la prévention d’un éventuel désistement de l’acheteur. L’indemnité d’immobilisation est donc une protection du vendeur d’éventuelles pertes en cas de désistement, alors que l’acompte est une avance franche sur le paiement du prix total du bien.
Autre différence entre les indemnités d’immobilisation et acompte, ce dernier peut être versé dès la signature du compromis de vente, alors que l’indemnité d’immobilisation ne l’est qu’après épuisement du délai de rétractation de dix jours à compter de la signature de l’accord.
Est-elle obligatoire ?
La loi n’impose pas le versement de l’indemnité d’immobilisation en cas de conclusion d’une promesse de vente, sauf si la durée de l’exclusivité dont bénéficie l’acheteur est supérieure à 18 mois. Bien que pas obligatoire, l’indemnité d’immobilisation est quasiment systématiquement demandée par les vendeurs qui sont naturellement désireux de se protéger d’un éventuel désistement.
Si l’indemnité d’immobilisation doit être versée, elle est obligatoirement mentionnée dans l’avant-contrat de vente. Ce document fixe les termes de l’accord de vente en attendant la signature de l’acte de vente définitif et doit mentionner les éléments suivants :
- La durée de la période d’exclusivité et le montant de l’indemnité d’immobilisation.
- Les conditions de vente.
- Les conditions suspensives par lesquelles l’acheteur peut se désister de l’achat sans perdre son indemnité.
Quand et à qui faut-il la verser ?
Le versement de l’indemnité d’immobilisation peut être fait à deux occasions. Il peut se faire lors de la signature de la promesse de vente. C’est le cas le plus courant pour la vente d’un bien immobilier ancien. Il peut aussi être effectué lors du dépôt du permis de construire dans le cas de l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur immobilier. Dans ce cas, le montant de l’indemnité d’immobilisation est versé sur le compte séquestre du notaire dès que le permis de construire est accordé, car la conception et l’obtention du permis peut prendre des mois.
À noter : À partir de la date de signature du compromis de vente, l’acheteur a un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il a le droit de se désister sans justification. Pendant ce délai, il ne doit pas verser d’indemnité.
L’indemnité d’immobilisation n’est pas directement versée au vendeur. C’est une somme immobilisée qui est versée au notaire et qui la “séquestre” jusqu’à ce que la transaction soit finalisée. Il procède alors à son versement au vendeur, en même temps que le montant restant du prix de vente du bien est versé par l’acheteur.
L’indemnité d’immobilisation peut aussi être versée à un agent immobilier ou à un avocat qui agit alors comme le ferait un notaire, c’est-à-dire en immobilisant la somme jusqu’à la conclusion de la vente ou au désistement de l’acheteur.
Est-il possible de récupérer l’indemnité d’immobilisation ?
Si le bénéficiaire de l’exclusivité renonce à acheter le bien immobilier, l’indemnité d’immobilisation est perdue dans la plupart des cas. Il existe néanmoins des exceptions permettant à l’acheteur de récupérer la somme, même si la vente est annulée.
C’est le cas si des conditions suspensives sont mentionnées dans l’avant-contrat de vente et grâce auxquelles l’acheteur peut se désister sans perdre l’indemnité. Parmi les conditions suspensives courantes, le refus par la banque du prêt immobilier. Pour faire appliquer cette clause, l’acheteur doit néanmoins justifier d’au moins trois refus de crédits immobiliers pour faire preuve de bonne foi et démontrer qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires en vue d’obtenir le prêt. En cas d’absence de justification, l’indemnité d’immobilisation peut ne pas être restituée et être, au contraire, versée au vendeur.
D’autres conditions suspensives peuvent être incluses dans l’avant-contrat de vente comme l’obtention du permis de construire, la levée du droit de préemption urbain ou encore, la présentation des diagnostics immobiliers.
À lire aussi :
