La promotion immobilière est un secteur d’avenir, dont l’activité est en pleine expansion. En 2017, elle a réalisé un chiffre d’affaires de plus de 4 milliards d’euros. Mais en quoi consiste exactement cette activité immobilière et comment fonctionne-t-elle ?

La promotion immobilière : une définition

La promotion immobilière s’est développée dans les années 1950, à une époque de croissance économique, où davantage de personnes pouvaient accéder à la propriété.

Elle consiste à fournir des biens immobiliers à des acheteurs, qui les habiteront ou les loueront. Dans leur grande majorité, ces biens sont des logements, mais il peut également s’agir de bureaux, de locaux commerciaux ou de résidences pour seniors par exemple.

La promotion immobilière est un secteur très réglementé. La législation est dense concernant ce secteur, on peut notamment relever :

• La loi du 3 janvier 1967, qui encadre la vente d’immeubles à construire. Elle est souvent considérée comme un texte fondateur de la promotion immobilière.
• La loi du 16 juillet 1971, relative aux sociétés civiles dont le but est la construction d’immeubles.
• La loi du 4 janvier 1978, dont l’objectif essentiel est de prévenir les problèmes techniques pouvant survenir pendant les phases de conception et de construction d’un bien immobilier.

Quel est le rôle du promoteur immobilier ?

Le promoteur immobilier met en œuvre l’opération immobilière. C’est donc, en la matière, le personnage principal. Pour devenir promoteur immobilier, il est demandé de satisfaire aux conditions de réussite d’un master 2 en immobilier ou bien d’un diplôme niveau bac+5, délivré par des écoles spécialisées ou des écoles de commerce.

Il existe également des formations spécifiques, au cours desquelles le futur promoteur recevra les connaissances nécessaires à l’exercice de son métier. Cette formation promotion immobilière lui permettra notamment d’acquérir la maîtrise du droit immobilier qu’exige sa profession, ainsi que les rouages de la prospection et du suivi de chantier.

Par ailleurs, un promoteur immobilier doit faire preuve d’une grande rigueur et d’un véritable sens du contact humain, son métier l’amenant à entrer en relation avec de nombreux acteurs du secteur immobilier.

Le promoteur immobilier contrôle tout le processus d’une opération immobilière. Pour ce faire, il doit notamment :

• Repérer des terrains, en évaluer les potentialités et les acquérir à un prix intéressant.
• Définir les caractères de l’opération immobilière.
• Solliciter des financements.
• Prévoir les travaux et la commercialisation de l’opération : pour ce faire, le promoteur peut agir en tant que personne physique ou par l’intermédiaire d’une société qu’il crée pour l’occasion.
• Veiller au bon déroulement du chantier.
• S’assurer que les biens prévus sont bien livrés dans les temps.

Par ailleurs, le promoteur est amené à conclure avec ses clients :

• Un contrat de promotion immobilière, qui le lie au maître d’ouvrage, propriétaire du terrain.
• Un contrat de construction de maisons individuelles, qu’il passe avec ses clients.
• Un contrat de vente en l’état futur d’achèvement(VEFA), qui est une autre forme de contrat conclu avec les clients du promoteur.

Un point essentiel : la recherche des financements

Pour pouvoir mener à bien son opération immobilière, le promoteur doit mobiliser un budget important, ne serait-ce que pour pouvoir acheter le terrain. En fonction de son prix, et du coût de l’opération, il lui faut estimer, dès le début, les bénéfices qu’il peut retirer de l’opération.

Pour cela, il doit apprécier son coût et le prix auquel se vendront les logements. Pour financer son opération, le promoteur immobilier a le plus souvent intérêt à recourir à la vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA.

Dans ce cas, en effet, les clients achètent leur bien sur plan et le paient de manière fractionnée, une partie au moment de l’achèvement des fondations, une autre quand la charpente et le toit sont posés et ainsi de suite.

L’argent que reçoit ainsi le promoteur, tout au long du processus de construction, peut être réinvesti dans le chantier. Par ailleurs, la banque avance une partie notable des fonds, ce qui permet notamment de financer l’achat du terrain.

Ces prêts ne sont consentis qu’à certaines conditions. Il faut en effet que le permis de construire ait été accordé et que le promoteur puisse proposer au moins 20 % de fonds propres. Ils représentent le dernier moyen de financement, que le promoteur cherche à limiter, car ces fonds sont immobilisés jusqu’au terme de l’opération immobilière.