Placement souvent méconnu, la SCPI offre de nombreux attraits, à condition de bien en étudier tous les aspects.
La société civile de placement immobilier (SCPI) a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les porteurs de parts, qui ont le statut d’associés, ont droit à une quote-part des revenus encaissés par la SCPI, essentiellement constitués de loyers. Ils reçoivent une information complète sur sa gestion (bulletin trimestriel, rapport annuel).
Sommaire
Une SCPI, un objectif
La plupart des SCPI investissent dans l’immobilier de bureaux ou les locaux commerciaux. C’est dans ces secteurs que les rendements sont en effet les plus élevés, 5 % en moyenne. Mais il existe de nombreuses autres SCPI qui proposent des réductions d’impôts correspondant à une loi fiscale de référence, telles que les SCPI « loi Pinel » ou « loi Malraux ».
L’objectif patrimonial déterminera le choix de la SCPI.
Des risques mutualisés
L’investissement en parts de SCPI permet d’investir dans un patrimoine difficilement accessible aux particuliers, compte tenu des mises de fonds nécessaires (immeubles de bureaux, notamment), mais aussi de mutualiser les risques grâce à la diversification géographique et à la variété des locataires et d’équilibrer plus facilement les donations et donations-partages en présence de plusieurs enfants.
L’effet de levier du crédit
L’acquisition à crédit de parts de SCPI paraît actuellement tout à fait judicieuse, en raison du niveau très bas des taux d’intérêts.
Ce mode de financement permet l’achat d’un nombre de parts supérieur, le remboursement du crédit, en tout ou en partie, par les revenus perçus, la déduction fiscale du coût du crédit et la protection de votre famille grâce à l’assurance décès invalidité qui garantit, si nécessaire, le remboursement total du crédit.
Pour du long terme
L’investissement en parts de SCPI doit se concevoir dans une optique d’investissement à long terme (supérieure à dix ans). Outre l’évolution du taux de distribution et du prix de la part, le taux d’occupation financier est un bon indicateur de la qualité de la gestion d’une SCPI.
L’existence de provisions pour travaux et d’un report à nouveau raisonnable doit également être examinée par le futur acquéreur.
La fiscalité des revenus fonciers
Au plan fiscal, les porteurs de parts sont assujettis à l’impôt sur le revenu selon les règles des revenus fonciers pour les loyers, et, marginalement, selon les règles des revenus de capitaux mobiliers pour les intérêts que la SCPI perçoit au titre du placement de ses liquidités en attente d’investissements.
Incitation fiscale
A côté du régime fiscal classique, certaines SCPI, dites « loi Pinel », bénéficient d’un régime d’incitation fiscale dérogatoire. Pour bénéficier de cette réduction fiscale basée sur 100 % du prix d’acquisition, l’associé de la SCPI doit conserver ses parts au moins six ans et la SCPI doit détenir un patrimoine composé, à hauteur de 95 %, de logements éligibles au dispositif.
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