L’impayé de loyer hante tous les propriétaires, quelle que soit la solidité du dossier du locataire. Pour réduire ce risque, mieux vaut prendre quelques précautions avant de signer le bail.

L’impayé de loyer peut vite conduire à la catastrophe si vous comptez sur cette rentrée d’argent pour rembourser un prêt immobilier, compléter vos revenus professionnels ou votre retraite. S’il est impossible de supprimer totalement ce risque, vous pouvez fortement le réduire en procédant à une sélection minutieuse de votre locataire, en optant pour un bail notarié et en vous entourant de garanties : assurance loyers impayés ou cautionnement.

Bien choisir son locataire

Bien choisir son locataire est la première préoccupation d’un bailleur. Et, sous réserve de ne pas discriminer les candidats selon leur religion, race, orientation sexuelle, âge, etc., vous êtes libre dans votre choix.

Côté solvabilité, il est d’usage que le loyer et les charges n’excèdent pas un tiers des revenus nets du locataire. Pour autant, cette règle n’est pas absolue. Certains bailleurs sont plus exigeants, d’autres plus souples.

Il vous est conseillé de demander des photocopies de la pièce d’identité, des derniers bulletins de salaire, du contrat de travail, des deux derniers bilans d’activité pour les travailleurs indépendants ou les bulletins de pensions pour les retraités ainsi que le dernier avis d’imposition. Pensez à réclamer les trois dernières quittances de loyer pour vous assurer que le locataire est à jour dans le paiement de son loyer actuel.

Interdiction vous est faite en revanche de réclamer les relevés bancaires, attestation de bonne tenue de compte, attestation d’absence de crédit en cours, extrait de casier judiciaire, contrat de mariage ou jugement de divorce et dossier médical.

À noter : En 2016, une garantie universelle des loyers (GUL) devait protéger tous les propriétaires du risque d’impayés, elle a finalement été abandonnée et remplacée par la garantie Visale destinée aux salariés jeunes ou précaires. 

La nouvelle donne avec la loi Alur

Pour apprécier la situation du candidat, exigez la remise de certaines pièces. Une liste exhaustive de ces justificatifs sera fixée conformément à ce que prévoit la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur).

Il convient donc de se référer à l’ancienne formulation qui prévoit une liste de pièces que vous n’avez pas le droit de demander.

Le bail notarié

Les baux d’habitation doivent être établis par écrit, soit par acte notarié, soit sous seing privé, c’est-à-dire directement entre les parties. Bientôt, la rédaction du bail devra respecter un contrat type défini par décret. Faire rédiger le bail par un notaire offre plusieurs avantages, notamment en termes de protection contre les impayés. Soulignons d’abord que l’acte notarié, dit « authentique », permet aux cocontractants de bénéficier des conseils avisés du notaire. Ils sont essentiels, particulièrement en ce moment.

La loi Alur a profondément modifié la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et régissant les contrats de location d’habitation.

Cette loi a notamment fixé de nouvelles mentions obligatoires au bail. Il serait particulièrement imprudent d’utiliser des contrats pré établis trouvés sur internet ou en librairie. Ils pourraient ne pas être à jour. L’intervention du notaire permet d’assurer la conformité du bail avec les lois en vigueur, dont la violation entraîne parfois la nullité du contrat. Grâce au notaire, locataire et bailleur ont ainsi la certitude de signer un bail contenant toutes les garanties que leur offre la loi.

Le bail notarié revêt un autre intérêt : il revêt la forme « exécutoire ». Cela permet au propriétaire, en cas d’impayés, d’obtenir l’exécution forcée du paiement du loyer. Si votre locataire ne paie plus son loyer, vous pourrez contacter un huissier de justice et procéder par son intermédiaire à des mesures de saisies auprès du locataire mais aussi de la caution (sur les salaires, les comptes en banque, etc.). Vous gagnerez un temps précieux. Avec un acte sous seing privé, il faudrait au préalable agir en justice pour obtenir un jugement autorisant une telle saisie. Comptez un demi-mois de loyer hors taxes et hors formalités pour la rémunération du notaire au titre de la rédaction du bail.

Recourir à l’assurance loyer impayé

Même une sélection rigoureuse de son locataire ne suffit pas à supprimer totalement le risque d’impayés. À compter du 1er janvier 2016, une garantie universelle des loyers (GUL) sera mise en place. Elle devrait protéger tous les propriétaires du risque d’impayés et permettre aux locataires en difficulté de bénéficier d’un accompagnement pour limiter les cas d’expulsion.

En attendant, vous pouvez opter pour la souscription d’une assurance loyers impayés. Deux possibilités : la garantie des risques locatifs (GRL) en contactant un assureur conventionné ou un contrat d’assurance classique un peu plus cher et soumis à des conditions d’acceptation des locataires plus exigeantes. À noter que les primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers.

Le cautionnement, une alternative

Autre solution pour se prémunir contre d’éventuels impayés : demander à son futur locataire un cautionnement. La personne qui se porte caution s’engage alors à payer à la place du locataire si celui-ci ne fait pas face à ses obligations. Le plus souvent, l’acte de caution signé est « solidaire ». Le bailleur va pouvoir s’adresser directement à la caution pour la totalité de la dette sans avoir à poursuivre au préalable le locataire, à charge ensuite pour la caution de se retourner contre le locataire.

Attention, le bailleur n’est pas autorisé à cumuler plusieurs garanties. Concrètement, il faudra choisir entre GRL ou assurance impayé et cautionnement sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

A noter que les pièces justificatives à récupérer auprès de la caution sont les mêmes que celles demandées au locataire.