SCPI : tout savoir sur la Société Civile de Placement Immobilier

La baisse continue constatée sur le rendement des fonds en euros a mis en lumière le rendement élevé des SCPI, déclenchant un regain d’intérêt de la part des investisseurs pour ce type de placement qui a été privilégié par les Français en 2015.

Mais si les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers font parler d’elles, force est de constater que leur fonctionnement est encore méconnu de nombreux investisseurs.

SCPI : définition et mécanisme

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont été créées par la loi du 31 décembre 1970.

Elles permettent aux investisseurs qui le souhaitent d’investir dans la pierre sans pour autant détenir de l’immobilier «physique». C’est ce que l’on désigne habituellement sous le terme de « pierre-papier ».

Cette opération est rendue possible par la mutualisation des moyens de nombreux investisseurs (à l’image d’une SICAV) qui délèguent à un organisme la gestion de leurs investissements immobiliers.

Définition de la SCPI

La SCPI est une société civile dont l’unique objet est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif, souvent à usage professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, parkings, maisons médicalisées, hôtellerie, centres commerciaux…). Pour ce faire, elle fait appel à l’investissement privé (collecte de fonds auprès des particuliers qui font l’acquisition de parts) et ses revenus nets sont répartis entre les porteurs de ses parts, les « associés ». La SCPI est donc une structure d’investissement collectif.

Les différentes SCPI

Il en existe trois catégories :

  • les SCPI de rendement : les plus courantes. Leurs associés perçoivent des revenus réguliers (souvent trimestriels). Elles s’adressent aux investisseurs recherchant à la fois des revenus complémentaires et des plus-values potentielles de leurs parts.
  • Les SCPI fiscales : D’une durée fixée à la souscription, elles sont destinées aux particuliers gros contribuables (taux d’imposition élevés) qui souhaitent se défiscaliser en partie. Offrant des rendements plus faibles, les SCPI « fiscales » permettent, en revanche, de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques liés à l’immobilier d’habitation. Parmi elles, les SCPI « Malraux » et les SCPI « Scellier », mais aussi « Pinel » et « Duflot » sont les plus connues.
  • Les SCPI de plus-values : Moins nombreuses, elles sont destinées à des particuliers ne cherchant pas de revenus complémentaires dans l’immédiat, mais espérant réaliser de belles plus-values à long terme, tout en bénéficiant d’un déficit foncier. Ce type de SCPI va donc investir dans des biens immobiliers à très fort potentiel de revalorisation (exemple : appartements dont les loyers sont soumis à la loi de 1948).

Ces SCPI ne permettent pas de percevoir des rendements réguliers importants, compte tenu de la faiblesse des loyers soumis à la loi de 1948 ; mais si les loyers perçus ne permettent pas de couvrir l’ensemble des charges et des travaux des biens immobiliers, l’associé pourra déduire de ses revenus fonciers le montant des déficits engendrés à hauteur de sa quote-part dans la SCPI. Le déficit foncier ainsi obtenu permettra de défiscaliser une partie des loyers encaissés sur d’autres biens immobiliers.

Le fonctionnement de la SCPI

Une fois le parc immobilier de la SCPI constitué, la société de gestion de la SCPI en assure la gestion (trouve des locataires, s’occupe des charges administratives et locatives, des travaux, des ventes, de la comptabilité ainsi que des rapports avec les locataires). De son savoir-faire dans ces différentes opérations dépendent les résultats obtenus et donc le rendement distribué.

Les organismes de contrôle de la SCPI

Si la société de gestion assure la gestion du parc immobilier, divers organismes et organes assurent le contrôle de la SCPI.

L’autorité des marchés financiers (AMF)

C’est l’organisme d’agrément et de contrôle des SCPI. Sans l’agrément de l’AMF, non seulement aucune SCPI, mais aucune société de gestion ne peut exister.

L’AMF jour également un autre rôle : elle veille au respect de la réglementation par les SCPI et à la bonne diffusion des informations auprès du public lors d’émissions de nouvelles parts (tout document de présentation destiné au public doit lui être soumis et obtenir son visa avant sa diffusion).

Les associés

Ce sont les porteurs de parts de la SCPI. Ils sont convoqués en assemblées générales ordinaires ou extraordinaires (au moins une fois l’an). Lors de la tenue de ces assemblées, ils participent aux votes nécessaires à la désignation ou à la révocation de la société de gestion, mais se prononcent également pour approuver les décisions de gestion, les comptes ou encore la valorisation des biens immobiliers de la SCPI.

Le Conseil de surveillance

Émanation de l’assemblée générale, le conseil de surveillance est composé de 7 membres élus choisis parmi les associés. Sa mission consiste à contrôler en toute indépendance le travail effectué par la société de gestion.

Les commissaires aux comptes

Comme dans toute société civile ou commerciale, ils sont élus par les associés et ont pour mission de certifier les comptes annuels soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

L’expert immobilier

Nommé par l’assemblée générale sur proposition de la société de gestion après approbation par l’AMF, ce professionnel de l’immobilier effectue tous les 5 ans une expertise du parc immobilier de la SCPI, qu’il actualise chaque année en fonction du marché et des mouvements intervenus (acquisitions ou ventes). Il exerce sa mission en totale indépendance.

Comment investir dans une SCPI ?

Il existe pour un investisseur particulier deux marchés où acheter des parts de SCPI.

  • Sur le marché primaire : À la création de la SCPI ou lors d’une augmentation de capital.
  • Sur le marché secondaire : dans le cadre de rachat de parts existantes.

L’achat de parts

Selon son profil et son but, l’investisseur pourra principalement utiliser l’une des 4 méthodes de financement suivantes :

  • L’achat au comptant : il s’effectuera par l’intermédiaire d’un banquier ou d’une société de gestion. À l’occasion d’une augmentation de capital (sur le marché primaire), ou en cas de revente de leurs parts par des associés (marché secondaire).
  • L’emprunt : acheter des parts de SCPI à crédit est possible (surtout lorsque le crédit est bon marché).

Cela présente deux avantages : d’une part, les revenus fonciers financeront une partie des remboursements de crédit ; d’autre part, les intérêts d’emprunt seront déductibles du revenu imposable. Cette méthode permet de constituer, à terme, un patrimoine immobilier qui n’aura pas nécessité un gros effort financier.

  • L’achat en démembrement de propriété : Sachez qu’il est possible d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI en en laissant temporairement l’usufruit à un autre investisseur. Celui-ci en touchera les revenus (la part des loyers), mais vous ne serez soumis à aucune imposition pendant cette période (ni ISF, ni IRPP), puisque c’est l’usufruitier qui en sera redevable ! Au terme de la durée prévue, vous retrouverez la pleine propriété des parts qui auront été valorisées si le contexte a été favorable.
  • L’acquisition dans le cadre d’un contrat d’assurance vie « multi support »

Dans un contrat multi support, les SCPI constituent un moyen de diversifier le capital d’un investisseur souhaitant répartir ses avoirs sur des supports différents, afin d’augmenter la rentabilité tout en minimisant les risques.

Malgré un choix offert par les assureurs plus limité et des frais annuels plus élevés qu’en achat direct, cet investissement dopera le rendement de votre contrat tout en vous faisant profiter de la fiscalité très avantageuse de l’assurance vie et en vous garantissant une meilleure liquidité qu’en détention directe.

Les chiffres et les mots des SCPI

Quelques chiffres et quelques définitions utiles à la compréhension de ce type d’investissement particulier.

Les SCPI en quelques chiffres

(Source : Aspim, FFSA, IEIF)

  • Fin 2015, les SCPI, c’était : 171 sociétés possédant ce statut, réparties dans 28 groupes de gestion différents.
  • Cet ensemble gérait un patrimoine immobilier global représentant 37,83 milliards d’euros (doublement en 6 ans)*.
  • La collecte en 2015 a dépassé 4,275 milliards d’euros, soit +46% de hausse par rapport à 2014. (pour 869 millions en fin 2009).
  • Regroupe environ plus de 500000 associés porteurs de parts (430720 porteurs de parts investies dans l’immobilier professionnel – pour 70000 investisseurs dans des SCPI « fiscales » dans l’immobilier d’habitation).
  • Le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,85% de la valeur nominale des parts.

* à la même période, l’assurance vie représentait + 15 millions de contrats pour un encours global supérieur à 1600 milliards d’euros et une collecte nette de 24,6 milliards d’euros en 2015. Le taux de revalorisation moyen des fonds en euros était lui de 2,30%.

Lexique de la SCPI

Rapide définition du vocabulaire spécifique aux SCPI :

  • DVM  (ou taux de distribution sur valeur de marché): rapport entre le revenu versé aux porteurs de parts et le prix moyen acquéreur de la part une année donnée.
  • Prix acquéreur : valeur de la part, droits et frais d’achat inclus.
  • Prix d’exécution : Prix vendeur, hors frais.
  • TOF (taux d’occupation financier) : c’est le rapport entre les loyers encaissés et le total des loyers qui pourraient être facturés si tout le patrimoine était loué. (C’est le reflet du taux d’occupation). Il dépasse en moyenne 90%.

Le TOF nécessite d’être rapproché d’un deuxième indicateur nommé «report à nouveau». Ce dernier correspondant au bénéfice non distribué aux associés et qui pourra être utilisé pour faire face à une hausse des loyers impayés ou à une vacance locative plus élevée. Il permettra de pérenniser le dividende en cas de problème passager. Un report à nouveau de l’ordre de 4 à 5% des loyers est à privilégier.

  • TRI (taux de rentabilité interne) : indicateur qui intègre la valorisation des parts et le rendement distribué.

Vendre et acheter des parts de SCPI

Le marché des SCPI est un placement de diversification et de dynamisation du patrimoine. Mais si c’est un produit d’épargne à part entière, il ne s’agit pas à proprement parler d’un produit grand public.

  • Il ne s’adresse qu’aux épargnants ayant déjà un patrimoine assez important (notamment déjà propriétaires de leur résidence principale, souscripteur d’un contrat d’assurance vie et d’un plan d’épargne entreprise ou autre) et dont le but est d’obtenir un complément de revenu régulier sans avoir les servitudes d’un bien locatif.
  • Il nécessite l’intervention d’un spécialiste en gestion de patrimoine indépendant, même si vous passez par l’intermédiaire de votre banque (celles-ci ayant la fâcheuse tendance de prescrire ses produits « maison » ou ceux la commissionnant le plus).

Les deux types de SCPI

La SCPI peut être à capital fixe ou à capital variable.

  • La SCPI à capital fixe : pour en acquérir des parts, l’investisseur devra soit attendre une augmentation de capital pour souscrire, soit tenter d’acquérir des parts détenues par un associé vendeur (donc un accès plus difficile).
  • La SCPI à capital variable : son capital varie en fonction des souscriptions, car elle se réserve de racheter les parts des associés vendeurs.

Les parts sont revendues sur ce qu’il est convenu d’appeler le « marché secondaire », véritable marché de l’occasion des parts de SCPI (677,58 millions d’euros en 2015 : +24,8% sur 1 an, soit une part de 1,79% de la capitalisation globale des SCPI a été cédée.)

Ce marché secondaire ne comporte pas de frais de souscription, mais des commissions de cession et pour les SCPI à capital fixe uniquement, des droits d’enregistrement de 5%.

Une rentabilité alléchante, mais un placement qui n’est pas sans risque

Le succès croissant des SCPI s’explique par la revalorisation moyenne distribuée.

Un rendement moyen des plus attractifs

4,85% en 2015, 4,69% en 2016 (source Meilleurescpi), et même une performance moyenne annoncée de 6,5% depuis 2008 ! De quoi faire envie au vu du rendement des fonds en euros, des livrets A (0,75%), PEL (1%) et même de l’immobilier physique…

Mais si ces rendements peuvent faire des envieux, ils ne sont pas sans risques…

Des risques qu’il convient de mesurer

Car puisqu’une SCPI n’est pas un placement sans risque, il convient de les déceler en s’astreignant à une analyse minutieuse des critères de chaque SCPI dont la souscription est envisagée.

Avantages, inconvénients et critères de choix

La SCPI présente des avantages, mais on doit aussi lui signaler quelques inconvénients.

Mais l’analyse des nombreux critères à prendre en considération pour effectuer son choix, permettra de réduire les risques liés à sa souscription.

Des avantages certains

La SCPI, c’est notamment :

  • un bon rendement dans le contexte actuel (moyenne encore supérieure à 4,5%)
  • un produit simple ;
  • un produit financièrement accessible (on trouve des parts de SCPI à partir de 200 €) et on peut investir à partir de 5000 € ;
  • un mode de détention de l’immobilier simple et à un coût abordable avec une rentabilité supérieure ;
  • une diversification possible au sein d’un portefeuille ;
  • la possibilité d’inclure certaines SCPI dans un contrat d’assurance vie ;
  • des revenus sécurisés et réguliers (les risques d’impayés et de vacance locative sont estompés par la mutualisation des biens en location) ; – contrairement à l’immobilier physique où ces risques sont réels.
  • etc.

Des inconvénients parfois contraignants

La SCPI, c’est aussi :

  • un investissement sur le long terme (une détention minimum sur 8 à 12 ans, voire 15 ans ou plus, est souvent nécessaire pour amortir les frais exposés à l’achat) ;
  • des frais d’acquisition (10 à 12%) et de gestion élevés (environ 10%); – frais comparables aux frais notariés d’enregistrement et de gestion d’un bien locatif confié à un professionnel de l’immobilier ;
  • une liquidité incertaine (difficulté à vendre) ;

Des critères de sélection à analyser

Pour s’assurer de la qualité des SCPI dans lesquelles l’investisseur envisage d’investir, et donc avoir une sécurité pour le futur, il lui faut analyser un maximum de paramètres qui lui permettront d’affiner sa sélection :

  • Sélectionnez les SCPI en fonction de la composition du parc de biens géré : privilégiez l’immobilier d’entreprises et assurez-vous de sa diversité : commerces, bureaux, parking, centres commerciaux, hôtellerie, maisons médicalisées, etc. si le parc englobe du résidentiel, préférez le haut de gamme.
  • Panachez votre portefeuille en ayant soin d’intégrer des actifs diversifiés et proposés par diverses sociétés de gestion.
  • Privilégiez les SCPI de tailles importantes. (Capitalisation > 250 millions d’euros). De l’envergure de la SCPI dépendra en général la diversité des actifs et leur dispersion géographique.
  • Assurez-vous du niveau de compétences et de la réputation de la société de gestion. Un niveau élevé de transparence sur la nature des actifs sera un point positif.
  • Vérifiez l’historique du taux d’occupation. Il doit être au moins égal à 90%. Si vous constatez une baisse régulière depuis plusieurs années, méfiance !
  • Analyser les résultats antérieurs. Le TRI (Taux de rentabilité interne) calculé sur 5 ans ressort en moyenne aux alentour de 6%. La régularité des dividendes est un point positif.

Détectez le « report à nouveau » (la part des bénéfices non distribués) qui permet de maintenir le niveau de rémunération en cas de problème passager : 4 à 5% sont suffisant. Un pourcentage supérieur peut cacher des craintes pour les années à venir.

  • Analyser les charges. Dans une SCPI bien gérée, le poids des charges ne devrait pas dépasser 25% du montant global des loyers. Une lecture comparative des rapports annuels de gestion sur plusieurs années permettra d’en établir le ratio de façon précise.
  • Surveillez l’évolution de la valeur des parts dans le passé.
  • Évaluez le montant des frais d’achat (commission de 8 à 12% du prix d’émission) – y compris les frais d’enregistrement si achat sur le marché secondaire.
  • Prévoyez dans votre étude les frais perçus à la sortie (variables selon si intervention ou non de la société de gestion dans la transaction – dans ce cas, comptez environ 10%).
  • Prévoyez la durée de votre engagement.
  • Faites préciser le montant des frais de gestion annuels (environ 10%).
  • Les conditions de revente sont à examiner de près. La société de gestion ne vous garantissant aucunement la revente de vos parts, il vous appartient de vous assurer de la liquidité en rapportant le nombre de parts en attente de cession au nombre global. Ce ratio ne devrait pas dépasser 1% pour votre tranquillité à venir. Ceci, même si on constate une amélioration de la situation depuis la création du marché secondaire.
  • Connaissez la fiscalité. Les loyers provenant de parts de SCPI sont taxables comme revenus fonciers. Les frais sont déductibles. Les contribuables ne possédant que des parts de SCPI ne sont pas éligibles au régime du micro-foncier. Dans le cas contraire, les loyers bruts de charge bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30% avant imposition. Rappelons que les loyers sont soumis aux prélèvements sociaux à 15,5%.

Les plus-values constatées lors de la revente sont passibles du régime des plus-values immobilières. Ajout au revenu imposable après application de divers abattements après 6 ans.

Outil de diversification patrimoniale, les parts de SCPI investies avec diversité dans l’immobilier d’entreprises peuvent s’avérer un bon placement.

Prendre les précautions préconisées sera une façon d’en assurer la qualité. Pour ce faire, la majorité des sociétés de gestion jouent la transparence, encouragée par l’AMF, en mettant à disposition des investisseurs toute une panoplie de documents.

Statuts de la société, note d’information, rapport annuel et autres bulletins trimestriels d’information permettent au candidat souscripteur de suivre l’évolution du patrimoine de la SCPI, les détails de sa gestion et ses performances financières avant de se décider.