La garantie d’éviction est une garantie destinée à protéger l’acheteur. C’est le cas par exemple si vous avez acheté une maison, le vendeur est tenu d’assurer votre tranquillité quant à votre possession. C’est en fait pour résumer, l’obligation de garantie du vendeur envers l’acheteur. Nos explications !
Sommaire
Garantie d’éviction : sa définition
La garantie d’éviction est une garantie légale qui est prévue par les articles 1625 et suivant du Code civil. Elle permet à l’acheteur d’entrer en possession du bien qu’il a acquis et d’en profiter de manière normale et paisible. Le vendeur doit alors en fait garantir l’acquéreur contre une éventuelle éviction. L’éviction est en fait un terme qui regroupe tous les obstacles qui peuvent empêcher l’acquéreur de jouir de son droit de propriété dans les meilleures conditions. Cela concerne aussi bien une charge non déclarée qu’une privation de la propriété.
La garantie d’éviction est un moyen de protection de l’acheteur d’un bien contre toute forme de trouble quant à sa possession. Il faut noter que le vendeur doit garantir la possession paisible de la chose vendue, mais également les vices cachés et rédhibitoires. C’est valable dans le cas d’un produit défectueux par exemple. C’est le cas également si un vendeur vend le même bien à deux personnes et que seule l’une d’entre elles peut en profiter.
Il faut savoir que même si cette garantie ne figure pas clairement dans le contrat, l’acheteur peut s’en prévaloir. Il existe une garantie d’éviction du fait d’un tiers et une garantie d’éviction du fait personnel.
La garantie d’éviction : son fondement
La garantie d’éviction du fait personnel est d’ordre public, cela signifie que les parties ne peuvent pas s’entendre sur des clauses pour que le vendeur y échappe. La garantie d’éviction est imprescriptible, elle ne se prescrit pas même si les autres garanties se prescrivent.
Elle est aussi transmissible aux héritiers du vendeur qui doivent la faire respecter dans les mêmes termes. De la même manière, les héritiers et les sous-acquéreurs de l’acheteur ont la possibilité de se prévaloir de la garantie d’éviction contre le vendeur.
Les conditions nécessaires pour se prévaloir de la garantie d’éviction
Pour que l’acquéreur se prévoie de cette garantie, il faut que l’éviction soit assimilée à un trouble. Il faut distinguer l’éviction du fait personnel de l’éviction du fait d’un tiers.
L’éviction du fait personnel
La garantie d’éviction peut être mise en œuvre dès que l’acheteur subit un trouble lors de la possession et de la jouissance du bien. Il faut que le trouble soit réellement présent et non craint.
Le trouble que l’acheteur subit peut être de fait ou de droit. Les troubles résultent de son fait ou de ses droits. De ce fait, le vendeur ne peut pas compromettre la jouissance du bien par un comportement, quel qu’il soit. C’est le cas dans certaines opérations de concurrence concernant un fonds de commerce. Si le cédant décide de s’installer près du fonds de commerce cédé, la garantie d’éviction peut intervenir.
La garantie du fait des tiers
L’éviction du fait d’un tiers ne concerne pas les comportements de personnes totalement étrangères à la vente, appelés des tiers absolus. Ces tiers sont des personnes qui ont des droits sur le bien, mais dont l’existence a été omise par mauvaise foi ou par négligence du vendeur. Un exemple est la revente de la chose déjà vendue à un second acquéreur. Il faut également que le trouble soit de droit et pas de fait.
La garantie d’éviction, écartée par une convention entre les parties
Une clause dans le contrat de vente peut parfaitement annuler la garantie d’éviction, c’est la clause de non-garantie qui permet au vendeur de ne pas garantir les troubles. Cependant, le vendeur doit garantir et restituer le prix à l’acheteur s’il existe un trouble. Il peut cependant s’y soustraire s’il démontre que l’acheteur avait eu connaissance de l’éviction, mais a tout de même acquis le bien à ses risques et périls. Le vendeur reste alors tenu de la garantie de l’éviction du fait personnel.
La mise en œuvre de la garantie d’éviction
L’acheteur qui est victime de l’éviction doit absolument adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. Il explique clairement la situation dans laquelle il se trouve et il lui rappelle également ses engagements de garantie. Si le vendeur ne répond pas, l’acheteur l’assigne devant le tribunal judiciaire.
Il faut préciser que la garantie d’éviction est mise en œuvre de manière incidente ou principale. On dit qu’elle est incidente si l’acquéreur fait prévaloir la garantie dans le cadre de l’action intentée par le tiers. On parle de mise en œuvre principale quand l’action est engagée par l’acheteur.
La garantie d’éviction et ses effets
Que la garantie d’éviction soit conventionnelle, partielle ou totale, elle entraine des conséquences.
Dans le cadre de la garantie d’éviction totale
L’éviction totale signifie que l’acheteur est privé de son droit de propriété. Dans ce cas, le vendeur doit forcément lui rendre la somme correspondant au prix de vente de l’objet ou du bien.
La responsabilité du vendeur peut être engagée à la suite de l’éviction. De ce fait, l’acheteur peut demander à être indemnisé du préjudice subi et occasionné par l’éviction. Il peut également demander le remboursement des frais, liés à la mise en jeu de la garantie, les frais de conservation et d’amélioration du bien immobilier et les coûts afférents à la vente.
Dans le cadre de l’existence de fruits et de diminution ou d’accroissement de la valeur du bien, l’acquéreur peut prétendre à la restitution de ces fruits. Si la valeur du bien a baissé, la diminution du prix est également de droit, quelle qu’en soit la raison. Si au contraire, la valeur du bien a augmenté par rapport au prix du jour de la vente, le vendeur est tenu de verser à l’acquéreur le prix majoré.
Dans le cadre de la garantie d’éviction partielle
L’acquéreur n’a droit qu’à la restitution d’une partie du prix de vente. Il peut également, comme le prévoit le Code civil, résilier la vente s’il est en mesure de prouver qu’il n’aurait pas acheté sans la partie dont il a été évincé.
Dans le cadre de l’aménagement conventionnel
Les parties sont en droit de convenir d’un ajout ou d’une diminution de la garantie du vendeur. Elles peuvent aussi l’annuler. Le remboursement ne peut cependant pas être écarté sauf si l’acquéreur avait conscience du risque encouru au moment de l’achat. Si le vendeur est de mauvaise foi, cette limitation n’existe pas.
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