De nombreuses personnes souhaitent acheter leur résidence principale dans le neuf. Afin de réaliser ce rêve tout en minimisant les risques, des précautions doivent être prises Petit tour d’horizon des points à contrôler à chaque étape.
Lorsque l’on achète son appartement sur plan, il convient tout d’abord de sélectionner des programmes immobiliers. Vous devez donc retenir des villes et des quartiers qui vous plaisent et vous renseigner sur leur avenir, notamment auprès de la mairie.
Quels sont, par exemple, les projets à court et moyen termes en matière d’urbanisme et de transports ? Le bien est-il proche des commerces, des crèches, des écoles, des axes autoroutiers… ? De plus, il est impératif de visiter le site d’implantation afin de vérifier qu’aucune nuisance notamment sonore (discothèque, caserne de pompiers, entrepôts de stockage frigorifique…) ne se trouve à proximité.
Sommaire
1. Le sérieux du promoteur
Une fois votre sélection de programmes immobiliers effectuée, il convient de vous renseigner sur le sérieux du promoteur. Dans cette optique, vous pouvez visiter des programmes édifiés et achevés par la même entreprise. Profitez-en pour interroger les occupants sur leur degré de satisfaction, tant sur la qualité de la réalisation que le respect des délais de livraison. Vous pouvez également vérifier ou faire vérifier la solvabilité de la société en analysant les comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexes) déposés auprès du greffe du tribunal de commerce et disponibles sur Infogreffe.fr.
Pensez aussi à vous procurer un état d’endettement de la société qui récapitule les inscriptions de privilèges (Trésor, URSSAF…) et des nantissements. Ces inscriptions peuvent être révélatrices de difficultés financières et vous inciter à choisir un autre projet immobilier.
2. Le choix des options et des labels
L’achat d’un appartement sur plan vous permet d’acquérir un logement personnalisable. Vous pouvez, par exemple, remplacer une baignoire par une douche, ajouter des prises électriques ou des placards dans les chambres, changer la couleur du carrelage de la cuisine, supprimer une cloison…
Vous devez également être attentif aux nombreux labels de qualité. Par exemple, le label Qualitel implique une bonne protection contre le bruit, la durabilité de la toiture et des façades, la qualité de la plomberie et des installations électriques…
Quant au label Bepos, il est attribué aux bâtiments à énergie positive, la consommation d’énergie primaire étant inférieure à la quantité d’énergie renouvelable produite grâce à des équipements adaptés.
3. L’analyse des plans
L’analyse des plans constitue un point important afin d’avoir une idée précise de la situation de votre futur logement par rapport à son environnement.
Le plan de masse permet de connaître la distance qui vous séparera de l’immeuble voisin et de savoir, entre autres, si la luminosité de votre logement sera impactée. Le plan du logement donne la surface précise des différents espaces afin d’anticiper, par exemple, l’ameublement de chaque pièce. Enfin, la notice technique descriptive vous indique les matériaux et matériels qui seront installés dans votre logement. Il est donc primordial de vérifier si leur qualité correspond à vos attentes.
Si vous habitez au rez-de-chaussée, la pose de vitres anti-effraction sera souvent exigée par votre assureur habitation.
4. La réservation du logement
Une fois votre décision prise, vous avez intérêt à réserver votre logement en signant avec le promoteur un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) avant la signature de l’acte définitif. Ce contrat oblige le vendeur à vous réserver le logement choisi, moyennant le paiement d’un dépôt de garantie. Ce contrat doit contenir toutes les informations concernant le logement (adresse, surface habitable, descriptif et situation du logement au sein de l’immeuble) mais aussi des informations concernant la vente (prix de vente et conditions de révision du prix, délai d’exécution des travaux et informations relatives au droit de rétractation).
L’acquéreur peut également se réserver certains travaux, notamment s’il est bricoleur, comme l’installation de la cuisine et des équipements sanitaires, la pose de carrelage mural, la décoration des murs… ce qui permet de faire baisser le coût global.
5. La signature du contrat définitif
Le contrat de vente en VEFA doit être réalisé et signé chez un notaire. Avec ce contrat dont le contenu est réglementé, l’acheteur devient propriétaire du sol au moment de la signature puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement des travaux ou de remboursement à l’acheteur s’il ne terminait pas l’édification de l’immeuble du fait d’un manque de trésorerie.
D’autres documents importants doivent également être annexés au contrat comme le règlement de copropriété, le plan du logement, la notice descriptive des matériaux utilisés, et l’attestation d’assurance dommages-ouvrages souscrite à l’ouverture du chantier.
Vous avez également intérêt à prévoir, s’il n’en est pas fait mention, des indemnités en cas de retard de plus de 30 jours par rapport à la date de livraison. Ces pénalités, qui peuvent représenter jusqu’à 1/3000è du prix d’achat par jour, sont dues par le promoteur sauf cas de force majeure (grève, pandémie…) ou intempéries.
Il faut cependant que cette clause soit acceptée par le promoteur, ce qui n’est pas évident.
De plus, peuvent s’ajouter à d’éventuels dommages et intérêts, des frais d’hôtel, les intérêts du prêt bancaire…
6. Un paiement échelonné
Un échéancier précis figure dans le contrat de vente. Il vous oblige à payer un pourcentage du prix de vente en fonction de l’avancement des travaux. Les paiements ne peuvent excéder au total : 35 % du prix à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau ; 95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Sauf si vous refusez la livraison pour des défauts majeurs, le solde de 5 % est versé à la livraison, même si vous émettez des réserves lors de la réception des travaux. En cas de retard de paiement, des pénalités peuvent être prévues qui ne peuvent pas dépasser 1 % par mois.
Avant chaque paiement, vérifiez les travaux réalisés directement sur le chantier. Ne payez jamais en avance par rapport à l’échéancier !
7. Les garanties légales
À la livraison de votre logement, vous signez un procès-verbal de réception des travaux qui constitue le point de départ de vos trois garanties légales.
La garantie de parfait achèvement vous couvre pendant un an et oblige le promoteur à réparer les désordres et malfaçons. La garantie biennale vous protège pendant deux années des éventuels dysfonctionnements des éléments dissociables de l’immeuble comme les portes, la plomberie…
Enfin, la garantie décennale couvre, pendant dix années, les vices portant atteinte à la solidité de l’immeuble ou qui le rendent impropre à son usage, comme un problème de fondations ou de toiture.
8. L’assurance dommage-ouvrage
Cette assurance, qui doit être souscrite avant le début des travaux par le promoteur, vous protège contre les vices affectant la solidité de la construction ou les désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage comme des fissures importantes dans les murs ou un défaut d’isolation thermique des murs. Elle prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement et expire avec la garantie décennale. Elle vous permet d’obtenir une prise en charge des travaux par l’assureur dans des délais fixés réglementairement avant que la responsabilité de chaque intervenant ne soit fixée.
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