En rassurant votre futur bailleur sur le bon paiement du loyer, vous augmentez vos chances d’obtenir le logement convoité. Les clés pour décrocher le sésame.
Sommaire
La garantie d’un proche
Votre bailleur ou vous-même pouvez proposer la caution d’un parent ou d’un proche. En pratique, celui-ci s’engage par un acte de cautionnement à payer votre loyer et vos charges, ainsi que d’éventuels frais de remise en état, si vous ne vous en acquittez pas.
Le propriétaire exigera, le plus souvent, une caution solidaire (par opposition à un cautionnement simple). Ainsi, en cas d’impayés, votre garant sera immédiatement redevable des sommes dues. Dans ce contexte, l’étude de la solvabilité de la personne qui se porte caution est tout aussi importante que celle du locataire.
C’est pourquoi, il faudra également fournir une liste de pièces justificatives au bailleur.
En cas de colocation, la personne qui se porte caution pour vous doit identifier, dans l’acte, le colocataire pour lequel elle se porte garant.
Lorsque vous quitterez les lieux, elle sera libérée de son engagement au plus tard, dans un délai de six mois après la date d’effet de votre congé.
Pour les contrats conclus depuis le 25 novembre 2018, il n’est plus nécessaire que l’acte de cautionnement comporte la longue et fastidieuse mention manuscrite qui était exigée jusqu’alors.
Les informations portant sur l’étendue de l’engagement souscrit, qui devaient être auparavant écrites de la main de la caution, doivent simplement figurer dans l’acte que le garant se contente de signer. Le texte peut être dactylographié et imprimé.
Puis, la signature suffit pour valoir engagement. Pour un modèle de caution solidaire, rendez-vous sur : www.service-public.fr/simulateur/calcul/ActeCautionnement
L’assurance prise en charge par le bailleur
Le bailleur peut aussi choisir de souscrire une assurance « garantie loyers impayés » (GLI) qui couvre les impayés, les dégradations et les frais de procédure. Certes, cette garantie, représente pour lui un coût (3 % environ du loyer et des charges) mais c’est aussi une protection efficace et rassurante.
Cette solution a souvent ses faveurs lorsque le loyer représente une part importante de ses revenus, et qu’il craint de demander une caution qui peut se révéler insolvable. S’il a délégué la gestion du bien à un professionnel, ce dernier tentera aussi de le convaincre du bien-fondé d’une telle protection d’autant que l’assurance du contrat groupe s’avère souvent plus intéressante que celle souscrite à titre individuel.
Sans compter que les cotisations sont déductibles des revenus fonciers (hors régimes microfoncier ou micro-BIC et logements conventionnés).
Quant au futur locataire candidat à la location, si le bailleur souhaite souscrire une GLI, il n’a rien à faire, juste à montrer patte blanche à l’assureur en fournissant les pièces justificatives réclamées. En général, les conditions imposées sont très strictes (type de contrat de travail, niveau de revenu par rapport au loyer…).
Visale, la garantie gratuite de l’État
La garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi, gérée par Action Logement, ex « 1 % logement ») a récemment remplacé la garantie Loca-Pass qui ne peut plus être souscrite depuis mai 2019 (pour ceux qui bénéficient déjà de la garantie Loca-Pass, la caution reste active pour la location en cours jusqu’à la fin du bail).
Ce dispositif, gratuit pour le locataire comme le propriétaire, est plus sûr encore qu’une caution personnelle et plus simple à mettre en place. Si vous remplissez les conditions pour en bénéficier, Visale rassurera le propriétaire et vous aidera à le convaincre à vous louer le bien. Car, la garantie est très protectrice, elle assure aux bailleurs la prise en charge du paiement du loyer et des charges locatives en cas de non-paiement, ainsi que des dégradations locatives, sur toute la durée d’occupation du logement, y compris en cas de renouvellement du bail. En pratique, les impayés sont garantis à hauteur de 36 mensualités (9 dans le parc locatif social), sans franchise, ni carence, et les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer.
Vous (ou quelqu’un qui compose le ménage) êtes éligible au dispositif jusqu’à votre 31e anniversaire quelle que soit votre situation professionnelle, ou si vous êtes salarié de plus de 30 ans et avez été embauché (CDD, CDI en période d’essai, intérim) ou muté depuis moins de 6 mois, ou si vous passez par un organisme agréé d’intermédiation locative.
Le loyer (charges comprises) ne doit pas dépasser 1 300 €/mois (1 500 € en Île-de-France). Enfin, le taux d’effort (loyer + charges) doit être inférieur à 50 % des revenus.
Un public de bénéficiaires élargi
En octobre 2019, Action Logement accordait sa 200 000ème garantie Visale. Un dispositif efficace qui fait peu à peu son chemin et permet à un grand nombre de candidats locataires d’accéder à un logement.
Si les visas accordés se multiplient c’est que, depuis sa création, Visale a été élargie pour répondre à un public plus vaste. Ainsi, les femmes victimes de violences conjugales ont désormais accès à la garantie pour qu’elles puissent trouver un logement plus facilement.
De même, la garantie Visale est accessible à tous les étudiants ou alternants qui entrent dans un logement du parc locatif privé ou social (notamment les résidences universitaires dont les Crous).
Il suffit d’avoir entre 18 et 30 ans (jusqu’au 31e anniversaire), d’être indépendant fiscalement de ses parents. Peu importe que le locataire soit boursier ou non. Pour ceux ne disposant pas de ressources propres, la garantie est accordée pour un montant de loyer maximum de 600 € (800 € en Île-de-France). À noter que les étudiants étrangers y ont aussi accès.
Enfin, les locataires éligibles au bail mobilité, créé par la loi Elan du 23 novembre 2018, profitent aussi du dispositif Visale. Il s’agit des personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leurs activités professionnelles qui louent un logement meublé durant un à dix mois.
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