Lorsqu’un locataire signe le bail de location de son logement, il doit payer une caution de garantie au propriétaire. À moins que le locataire n’ait provoqué des dégâts anormaux dans le logement, cette caution doit être entièrement restituée par le propriétaire dans un délai légal. S’il ne se conforme pas à cette obligation, le locataire a divers recours pour l’y obliger.

Ce qui peut être couvert par la caution de garantie

La caution de garantie protège le propriétaire bailleur des éventuels dommages qui peuvent être causés par le locataire au logement. Elle peut donc être prélevée en totalité ou en partie par le bailleur dans les cas suivants :

• Loyers et charges impayés.
• Dégradations anormales du logement en dehors des dégradations liées à l’usure normale.
• Réparations locatives non effectuées.

En clair, la caution ne peut pas être retenue par le propriétaire pour des empreintes laissées sur le lino, des murs jaunis ou une peinture craquelée. Ce sont là des conséquences de l’usure normale du logement. La caution peut toutefois être retenue si le locataire n’effectue pas les tâches d’entretien du logement qui lui incombent. C’est le cas, par exemple, lorsqu’il laisse une vitre brisée non remplacée, des taches sur la moquette, des joints usés non remplacés ou s’il ne se charge pas de l’entretien annuel de la chaudière,

Se protéger avec l’état des lieux

Pour se protéger en cas de litige avec le propriétaire sur la question de la restitution de la caution, le locataire doit être vigilant lors de la réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Ce sont, en effet, ces deux documents qui permettent au propriétaire de faire valoir son droit de retenue sur la caution. Si un dégât est inscrit sur l’état des lieux de sortie alors qu’il n’a pas été signalé sur l’état des lieux d’entrée, le locataire se retrouve démuni, même si le défaut existait déjà avant son arrivée.

Il ne faut pas non plus signer l’état des lieux de sortie sans l’avoir attentivement lu. Si le propriétaire y inscrit des dommages qui n’existent pas ou s’il exagère certains dégâts, le locataire peut ne pas signer le document, car le signer équivaut à le valider et à en accepter les conséquences, c’est-à-dire, ici, la retenue de la caution.

Que faire en cas de non-restitution de la caution ?

Le propriétaire dispose d’un délai d’un mois à partir de la date de remise des clés pour rendre la caution si l’état des lieux ne mentionne aucun dégât. Dans le cas contraire, le propriétaire a un délai de deux mois. Il est aussi à noter que s’il s’agit d’une location en copropriété, le propriétaire peut retenir sans justification jusqu’à 20 % du montant de la garantie, et ce, jusqu’à ce que les comptes annuels de la copropriété soient établis.

Pour faire foi de cette date, le locataire peut faire inscrire la date de remise des clés sur le document de l’état des lieux de sortie. En cas d’oubli ou de refus par le propriétaire, il peut lui envoyer les clés par un courrier recommandé avec accusé de réception. Ainsi, le tampon de la poste fait foi de la date de réception des clés.

La mise en demeure

Si le propriétaire ne restitue pas la caution dans le délai imparti, le locataire doit, dans un premier temps, le mettre en demeure par une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans la lettre, le locataire doit demander la restitution immédiate de la caution et informer le propriétaire qu’en vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de non-restitution immédiate de la caution, celle-ci est majorée de 10 % de son montant hors charges pour chaque mois commencé en retard.

La conciliation

Si, malgré la mise en demeure, le propriétaire persiste à ne pas rendre la caution, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Celle-ci peut être saisie par lettre recommandée ou par courriel. La commission joue le rôle de médiateur entre les deux parties après avoir étudié le dossier et travaille à régler le litige à l’amiable.

La procédure judiciaire

Si la conciliation n’aboutit pas au règlement amiable du litige, la procédure judiciaire est le dernier recours du locataire qui doit saisir le juge de proximité si le montant objet du litige est inférieur à 4 000 euros ou un juge d’instance si le montant est supérieur à ce seuil. Cette procédure judiciaire ne nécessite pas l’intervention d’un avocat.

Si le locataire est certain de son bon droit et que la retenue n’est aucunement justifiée, car il n’y pas de loyers ou de charges impayés ni de dégradations constatées dans l’état des lieux, il peut choisir une procédure plus simple et plus rapide. Il s’agit de demander à un juge une injonction de payer. Il suffit, pour ce faire, de remplir et de déposer au greffe du tribunal le formulaire Cerfa n°12948*02. La demande est étudiée par un juge qui peut alors émettre une injonction à payer qui oblige le bailleur à restituer la caution et les éventuelles majorations dues au retard.

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