Quels recours en cas de loyers impayés ?

Un locataire qui ne paie pas son loyer ou ses charges ou n’effectue que des paiements partiels peut mettre un propriétaire en grande difficulté. Des solutions existent pour agir sans tarder.

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Quels recours en cas de loyers impayés ?

Les impayés de loyers sont assez rares. La plupart des locataires honorent leur engagement. Mais, quand cette situation se produit, le propriétaire doit continuer à assumer les frais fixes du logement (impôts, assurance, etc.) ainsi que l’emprunt lié à ce logement, s’il en a souscrit un sans les revenus issus du loyer.

Afin de résoudre la situation, il faut agir rapidement dès le deuxième mois d’impayés de loyer et de charges par exemple. Il est tout d’abord conseillé de contacter le locataire afin de voir ce qui se passe, l’impayé peut simplement être un oubli. Un coup de téléphone ou un courrier simple au locataire permettent de se faire une idée de la situation.

Faire jouer caution et assurances

Mais si le locataire ne répond pas, il est temps d’utiliser les outils mis en place par le propriétaire lors de la signature du bail.

Tout d’abord, le bailleur peut avoir souscrit une assurance loyer impayé, appelée aussi Garantie loyer impayé (GLI). Ces assurances sont parfois comprises dans la gestion locative assurée par un notaire ou un agent immobilier. Dans ce cas, il faut ressortir le contrat de GLI et regarder ce qu’il convient de faire en cas d’impayés.

En effet, les assurances ont chacune leur mode de fonctionnement mais, en général, les compagnies d’assurance demandent au bailleur d’envoyer une lettre de rappel en recommandé à destination du locataire. En cas d’absence de réponse de ce dernier, l’assurance ouvre un dossier de sinistre et se préparera à indemniser le propriétaire. Mais il peut être nécessaire de patienter trois ou quatre mois pour être indemnisé. Par contre, la somme est ensuite versée rétroactivement.

Il arrive que des dégradations soient également commises dans le logement : interrupteurs retirés, trous dans les portes ou les murs… Renseignez-vous sur les dégradations prises en charge et pour quel montant au début de la procédure.

Les assurances proposent généralement des sommes comprises entre 6 000 et 7 000 € pour réparer ce qui doit l’être, ce qui paraît être une somme raisonnable s’il faut refaire toute la peinture du logement par exemple.

Autre élément à regarder : le temps pendant lequel le propriétaire est couvert.

Avant d’envisager l’expulsion du locataire mauvais payeur, le propriétaire vérifiera les garanties éventuelles stipulées au bail ou auprès des assureurs. © istock

Pour faire partir un locataire qui s’obstine à rester dans les lieux et qui devient occupant sans droit ni titre, il faut compter entre 18 et 24 mois et les propriétaires dépensent entre 3 000 et 5 000 € pour la procédure.

Lors de la souscription de l’assurance de loyers impayés, il faut donc regarder combien de temps l’assurance couvre la personne. Idéalement, il faut choisir une assurance qui couvre au moins cette période. Une partie des assurances prévoit d’ailleurs une couverture du bailleur jusqu’à 36 mois. Une fois le dossier lancé, c’est l’assurance qui s’occupe du dossier avec son avocat.

Faire jouer la caution

Si le propriétaire n’a pas souscrit d’assurance loyers impayés, il a peut- être demandé une caution à son locataire. Une caution est une tierce personne qui se substitue au locataire en cas de défaillance de celui-ci.

Il s’agit généralement d’amis ou de parents. En fonction du bail signé, la caution peut être simple ou solidaire.

Si elle est simple, le principe est d’abord d’agir contre le locataire puis poursuivre ensuite la caution si le locataire s’avère insolvable. Si la caution est solidaire, dans ce cas, il est possible d’agir simultanément contre la caution ou le locataire. Ce système est donc plus avantageux pour le propriétaire.

Il faut envoyer une lettre en recommandé avec avis de réception en enjoignant la caution de payer les loyers et les charges impayés sous 10 à 15 jours. Cette tierce personne est tenue de régler la note pendant toute la durée de l’occupation et si le locataire devient sans droit ni titre, le juge peut condamner le locataire à verser des indemnités que la caution doit aussi payer. Mais la caution peut aussi demander des délais et elle dispose des mêmes moyens de défense que le locataire en titre.

Des organismes peuvent également s’être portés caution. C’est le cas de Visale, une caution publique qui apporte les mêmes garanties qu’une caution physique ou une assurance loyer impayé. Le public couvert par Visale est plus large que celui couvert par les GLI classiques.

De plus, Visale est une caution gratuite alors que les GLI sont payantes. S’il est couvert par cette garantie, le propriétaire doit alors se tourner vers Visale pour obtenir une réparation.

Mais attention il faut avoir réalisé les démarches en ligne pour créer son espace personnel bailleur au moment de la signature du bail et déclarer sans tarder le sinistre lorsqu’il survient.

D’autres garanties comme Youse ou GarantMe peuvent aussi se porter caution pour le locataire. Mais ces structures se sont substituées au locataire pour le paiement du loyer. C’est donc à elles de se tourner vers le locataire pour recouvrer les loyers impayés.

Si le propriétaire a conclu un bail notarié, il peut recourir directement à un huissier pour récupérer les impayés © istock

Un processus à suivre à la lettre

Quelle que soit la garantie à actionner pour le propriétaire, il est préférable d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier car il s’agit d’un domaine très technique avec une procédure spécifique qui doit être suivie à la lettre sous peine de devoir renoncer à tout ou partie de la somme manquante. Il pourra être conseillé un arrangement à l’amiable avec un étalement de la dette sur plusieurs mois. Mais si cela ne fonctionne pas, il faudra aller devant le tribunal judiciaire issu de la fusion entre les tribunaux d’instance et les tribunaux de grande instance.

La procédure commence par un commandement de payer délivré par un huissier de justice.

Ce commandement doit contenir des informations très exactes pour être valable. Ensuite, le locataire dispose de deux mois pour régler sa dette. En cas d’absence de réponse du locataire, il peut demander que la clause résolutoire lui soit acquise. Si le locataire ne peut pas ou ne veut pas payer, l’expulsion va être lancée.

Le ministère du Logement estime que 160 000 décisions d’expulsion sont prises chaque année. Cette phase commence par un commandement de quitter les lieux, délivrés par un huissier de justice. Le locataire dispose de deux mois pour partir sauf en période de trêve hivernale.

En effet, du 1er novembre au 31 mars de l’année d’après, aucune expulsion ne peut être réalisée. Il faut attendre la fin de cette période. L’huissier est ensuite habilité à procéder à l’expulsion. Reste que si le locataire ne veut pas coopérer et partir, il faudra que le propriétaire fasse appel au concours de la force publique, c’est- à-dire que les forces de police y obligent le locataire. II faut demander ce concours de la force publique au préfet qui a deux mois pour répondre.

Mais s’il ne répond pas, le bailleur doit alors engager un recours contre l’État pour obtenir une indemnisation.

Le processus peut être long. Mais il ne faut pas que le propriétaire procède lui-même à l’expulsion du locataire, le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans le concours de la force publique est passible de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.

Si le bail est notarié, le bailleur pourra également mettre en place une saisie conservatoire qui lui permettra de saisir les biens du locataire pour se faire payer.

À défaut, il devra obtenir l’autorisation d’un juge pour saisir les comptes bancaires du locataire, ce qui peut prendre un certain délai.

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