En achetant des parts d’une Société civile de placement immobilier (SCPI), vous devenez propriétaire d’une partie du parc immobilier qu’elle a rassemblé. Et, en échange, vous touchez des dividendes. Cette solution d’investissement locatif, qui comporte des avantages certains, mais aussi quelques risques, entraîne également certains frais, qu’il ne faut pas négliger.

Les frais de souscription

Ces frais, appelés aussi parfois, mais de manière impropre, frais d’entrée, permettent à la SCPI de faire face aux charges que l’achat de biens l’amène à supporter.

En effet, en acquérant les logements, les bureaux ou les commerces qui vont constituer son patrimoine immobilier, elle doit rémunérer le notaire et verser d’autres frais, nécessaires à la recherche des biens.

Si, comme c’est très souvent le cas, elle fait appel à des intermédiaires pour conclure les transactions, elle doit les rémunérer. Il faut aussi penser à la rémunération des sociétés qui s’occupent de la vente des parts de la SCPI.

Dans l’ensemble, ces frais de souscription varient, en moyenne, entre 7 et 12 % du prix de souscription de la part. Ce qui, on le voit, n’est pas négligeable. Quant à leur mode de paiement, il peut paraître assez singulier.

En effet, l’épargnant ne paie pas ses frais au moment de l’achat des parts, mais quand il les revend. Autrement dit, tant qu’il conserve ses parts, il n’a pas à s’acquitter de ces frais de souscription.

Les frais de gestion

Il faut rappeler que c’est la société, et non pas l’épargnant, qui se charge de la gestion de son parc locatif. Les frais de gestion acquittés par les épargnants lui permettent de mener à bien cette tâche.

Il lui faut en effet s’occuper de tout ce qui concerne les locataires. Les sommes versées au titre des frais de gestion permettent de faire face au coût occasionné par la recherche de locataires, l’organisation des états des lieux, la rédaction des baux de location ou encore les courriers de relance en cas d’impayés.

Ces sommes servent aussi à assurer l’entretien courant et la rénovation du parc locatif. Cet argent permet également de prévoir l’information des associés, notamment au sujet des performances de la SCPI, et d’organiser les assemblées qui les regroupent périodiquement.

En règle générale, ces frais de gestion sont estimés, en moyenne, à une fourchette comprise entre 8 et 10 % du prix de la part. Ils sont déduits du montant des loyers. Ce qui veut dire que les revenus versés aux associés sont nets de frais.

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Les autres frais

Il existe encore des frais supplémentaires, prélevés dans certaines circonstances :

• Des frais de transaction. Quand une transaction implique des parts de SCPI, cela entraîne des charges spécifiques, comme des frais d’agence ou certains frais juridiques.
• Des droits d’enregistrement. Ils sont prélevés sur l’achat de parts de SCPI à capitaux fixes. Dans ce cas, le capital de la SCPI est plafonné, et il ne peut plus être émis de parts quand ce plafond est atteint. Ces droits d’amortissement sont compris dans le prix d’achat de la part.
• Des frais de cession. En effet, les associés vendant leurs parts doivent s’acquitter d’une commission de cession. Elle permet notamment de régler les frais liés au transfert des parts et à la tenue du registre des associés. Ces frais de cession sont également inclus dans le prix d’achat de la part.
• Des frais de suivi et de pilotage. Ils s’appliquent au suivi des travaux réalisés dans le parc immobilier. Ils représentent un certain pourcentage, calculé sur l’ensemble de son entretien.
• Des frais de retrait. Ils ne concernent que les SCPI ne prévoyant pas de frais de souscription.

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