L’impôt sur la fortune immobilière ou IFI est prélevé sur le patrimoine immobilier dès que la valeur de celui-ci dépasse 1,3 million d’euros. Les biens concernés sont toutes les possessions immobilières, qu’elles soient directes ou sous forme de pierre papier, c’est-à-dire des parts de SCPI ou de OPCI. Il existe des moyens légaux de réduire le montant de l’IFI, en voici quelques-uns.

Les dons à des organismes d’utilité publique

Comme pour l’impôt sur le revenu, il est possible de faire des dons à des organisations d’intérêt général et de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur la fortune immobilière. Le don IFI doit être fait à des fondations reconnues d’utilité publique (et non à des associations) ou quelques autres organismes limitativement énumérés par la loi et ayant une action d’utilité publique.

Il peut s’agir de fondations agissant dans les secteurs du social, de l’art, du sport, de l’éducation, de l’environnement ou de la santé. Ainsi, ce don peut être fait à la Fondation de France, premier réseau de générosité en France et seule organisation à proposer un large choix de causes. Forte de plus de 50 ans d’expérience, elle agit dans tous les domaines de l’intérêt général comme la recherche médicale, la lutte contre la précarité, l’aide aux personnes âgées, l’environnement, la culture.

Ce type de don permet de déduire 75 % de son montant de l’IFI dans la limite de 50 000 euros par an.

Convertir les biens immobiliers en actifs financiers

Il s’agit de vendre des biens immobiliers et d’acheter des actifs financiers. Ceci permet de réduire la base d’imposition de l’IFI sur laquelle est calculé le montant de l’impôt. Ce type d’opération est particulièrement pertinent pour ceux dont le patrimoine immobilier est constitué en grande partie de pierre papier, plus facile à liquider.

La donation temporaire d’usufruit

La nue-propriété d’un bien n’est pas prise en compte dans le calcul de l’IFI. C’est, en effet, l’usufruitier qui doit le déclarer pour sa valeur comme s’il le détenait en pleine propriété. Si l’usufruit d’un bien est donné temporairement par un parent à un enfant fiscalement indépendant ou à une fondation reconnue d’utilité publique, comme la Fondation de France, il peut permettre de réduire la base taxable.

Il faut, pour ce faire, que le don soit motivé, par la nécessité de payer ses études par exemple. La valeur de l’usufruit donnée est incluse dans l’abattement de 100 000 euros sur les dons d’un parent à son enfant tous les 15 ans. L’enfant qui reçoit l’usufruit peut alors occuper le logement ou même le mettre en location et utiliser les revenus pour payer ses études et financer sa vie quotidienne.

L’acquisition en nue-propriété

Investir sur la nue-propriété d’un bien immobilier auprès d’un bailleur institutionnel qui en acquiert l’usufruit temporaire pour une durée allant de 15 à 18 ans permet de sortir les fonds affectés à ce projet de la base de calcul de l’IFI.

Acheter à crédit

Si l’achat d’un bien immobilier est financé par un crédit immobilier, ce dernier est considéré comme une charge au passif du contribuable. Cette charge abaisse donc la base imposable pour l’IFI.

Il faut toutefois faire attention, car cette solution n’est que temporaire. L’assiette imposable augmente, en effet, à mesure que le crédit est remboursé. Quant au crédit in fine, qui consiste à ne payer tout au long du prêt que les intérêts et de ne rembourser le capital qu’à la dernière échéance, il faut garder à l’esprit que la déductibilité du prêt de la base de l’IFI est dégressive et diminue ainsi avec le temps.