Réussir la réception de son logement neuf : appartement ou maison

Quand les travaux sont achevés, l’acquéreur est contacté pour une visite approfondie des lieux. Une étape cruciale qui nécessite vigilance et préparation. Une fois la construction terminée, l’acheteur est convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en vue de la livraison du logement s’il s’agit d’un appartement (Vefa) ou de sa réception s’il s’agit d’une maison (le plus souvent CCMI).

jeune couple qui recoit les clefs de son logement neuf
En cas de réserves à la réception du bien, l’acheteur peut consigner le solde du prix à payer sur un compte spécial jusqu’à réalisation des travaux nécessaires. © iStock

Il est essentiel d’effectuer, ce jour-là, une visite minutieuse du bien et de consigner — par écrit dans le procès-verbal — les finitions restant à effectuer, les défauts de conformité (il manque une baignoire ou un placard ; de la moquette remplace du carrelage…) et les vices de construction visibles (le bien est conforme mais présente des malfaçons).

L’inspection doit s’effectuer pièce par pièce et du sol au plafond. N’oubliez pas le sous-sol, la cave, les combles et le grenier. Munissez-vous du contrat signé pour vérifier que tout correspond : équipements, couleurs, matériaux, etc. Pensez à prendre une torche et un petit appareil électrique permettant de tester chaque prise. Tout doit être vérifié : interrupteurs, fenêtres, volets, fixation des sanitaires, ballon d’eau chaude, chauffage, etc.

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Un délai court pour réagir

Si certaines anomalies vous échappent ce jour-là, vous disposez encore d’un délai pour les notifier par lettre recommandée. Dans le cadre d’une Vefa, le vendeur est garant des vices de construction et des défauts de conformité apparents jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de pos- session des lieux par l’acquéreur. Dans le cadre d’un CCMI, vous avez huit jours pour signaler les désordres apparents (art. L231-8 du CCH) à compter de la date de remise des clés.

Attention, si vous vous faites assister d’un professionnel, notamment d’un architecte, lors de la réception, ce délai de huit jours est supprimé.

Rien ne vous empêche toutefois d’effectuer la réception sans assistance puis d’avoir recours à un professionnel du bâtiment, dans le délai de huit jours qui vous est accordé, pour vérifier que vous n’avez rien oublié.

Consignation du solde pour défaut de conformité

Dès la livraison du bien, le vendeur peut exiger le paiement du solde du prix de vente, soit les 5 % restant dus. En d’autres termes, si vous ne signalez aucun défaut de conformité, vous devez payer.

A l’inverse, en cas de réserves formulées, vous pouvez consigner ce solde en le versant sur un compte spécial à la Caisse des dépôts et consignations, jusqu’à ce que toutes les modifications soient réalisées (art. R261-14 du CCH). Le constructeur ne peut pas subordonner la remise des clés de la maison au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit que vous avez de consigner les sommes restantes dues lorsque des réserves sont faites lors de la réception. Cette pratique du « chantage aux clés » est interdite (art. L231-3 du CCH).

promoteur signe les papiers
Quand les travaux sont achevés, l’acquéreur est contacté pour une visite approfondie des lieux. Une étape cruciale. © iStock

Dans le cadre d’un logement acheté en Vefa, si les défauts de conformité sont particulièrement importants (l’installation du système de chauffage n’a pas été réalisée, par exemple), vous pouvez refuser la livraison et vous abstenir de consigner le solde du prix de vente car la loi considère, dans ce cas, qu’il y a inachèvement de l’immeuble et non simple défaut de conformité.

La menace de la résolution de la vente

En Vefa, le vendeur est tenu à une obligation de résultat, il doit vous livrer un logement exempt de vice ou défaut de conformité.

Concrètement, si le promoteur ne réalise pas les réparations, vous disposez de 13 mois après la prise de possession des lieux pour saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts ainsi qu’une diminution du prix ou même l’annulation de la vente si les malfaçons sont importantes. A l’inverse, s’il s’engage à réparer ces désordres, il n’y a ni résolution de la vente, ni diminution du prix possible (art. L261-5 du CCH).

Des garanties supplémentaires

Promoteurs et constructeurs doivent plusieurs garanties au propriétaire. La garantie de parfait achèvement couvre les désordres apparents (malfaçon, défaut de conformité) qui ont donné lieu à des réserves lors de la réception ou la livraison mais aussi ceux révélés dans l’année.

La garantie de l’isolation phonique permet à l’acheteur, durant 1 an depuis la date de la prise de possession des lieux (art. L124-4 du CCH), d’assurer les réparations et corrections pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques fixés par la loi.

L’insuffisance d’isolation acoustique peut également relever de la garantie décennale si elle rend le bien impropre à l’habitation (voir ci-dessous).

La garantie de bon fonctionnement des équipements (art. 1792-3 du Code civil) permet d’exiger, pendant deux ans, la réparation ou le remplacement de tous les équipements défectueux qui ne font pas partie intégrante de la construction (interphone, robinetterie, chauffe-eau, volets, etc.).

La garantie décennale garantit, pendant dix ans à compter de la réception des travaux, tous les dom- mages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropres à l’habitation. Les désordres peuvent, par exemple, porter sur l’étanchéité de la toiture, la solidité des fondations, etc.

L’assurance dommages-ouvrage (souscrite par le maître d’ouvrage, c’est-à-dire celui qui fait construire la maison ou bien le promoteur) assure les dommages qui relèvent de la garantie décennale (avant que la responsabilité du constructeur ne soit engagée).

La garantie de surface concerne les Vefa. Généralement, les contrats de vente prévoient, en faveur du promoteur, une clause de tolérance relative à la surface. Elle est au maximum de 5 %. Concrètement, si la surface livrée est inférieure, dans cette limite, à la surface indiquée au contrat, l’acquéreur ne dispose d’aucun recours. Au-delà, il dispose d’une action durant un an à compter de la livraison pour demander en justice une diminution du prix (art. 1616 et suiv. du Code civil).

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