Immobilier neuf : Les 8 clés pour réussir son achat sur plan

Vous souhaitez acheter un logement sur plan ? Cette opération, connue sous le nom de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), se déroule en deux phases. Dans un premier temps, vous concluez, avec le promoteur, un avant-contrat dit « contrat de réservation » (ou « contrat préliminaire »).

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Puis, à une date fixée dans le contrat de réservation, vous signez l’acte de vente définitif, cette fois-ci en présence et avec le concours obligatoire d’un notaire. Ce type de vente peut concerner les appartements mais aussi les maisons dès lors que c’est le promoteur qui vous vend le terrain.

Dans un tel projet, la vigilance est de mise car vous vous engagez alors que le logement n’est pas encore construit.

1. Prioriser l’emplacement

Que vous achetiez pour loger votre famille ou pour réaliser un investissement locatif, soyez intransigeant sur l’emplacement, même (et surtout) si vous réalisez un investissement locatif défiscalisé. Visitez toujours le quartier et l’environnement, y compris quand l’immeuble n’est pas encore sorti de terre.

Projetez-vous dans la ville, dans la rue pour savoir si vous avez envie d’y vivre maintenant ou plus tard. Analysez le marché auprès des professionnels immobiliers locaux pour estimer le montant des loyers et la valeur des biens à la revente. S’il s’agit d’un nouveau quartier, consultez la mairie pour connaître les nouveaux projets tels que la création d’écoles, de commerces, l’extension du réseau de transport en communs…

2. S’assurer de la fiabilité du promoteur

Avant de vous lancer, menez une petite enquête pour vérifier le sérieux du promoteur. Informez- vous sur les programmes qu’il a déjà à son actif.

Vous serez ainsi rassuré sur l’esthétique, le confort, les équipements, etc. Dans l’idéal, rendez-vous sur place et interrogez quelques habitants pour parfaire votre avis. Si le promoteur a une envergure nationale, surfez sur Internet pour vérifier sa réputation, recueillir les avis clients et jauger les points forts et les points faibles du professionnel, notamment en termes de respect des délais, de conformité de la livraison, de qualité des matériaux et des finitions, etc. Questionnez-le pour savoir quels sont les sous-traitants avec lesquels il travaille.

S’il s’agit d’un promoteur local, cela peut être un avantage dans la mesure où il a une connaissance précise du marché, de la réglementation locale, qu’il crée des partenariats avec des acteurs locaux, etc. Mais il est prudent de vérifier sa solidité financière.

Rendez-vous sur infogreffe.fr ou societe.com, par exemple, pour accéder à diverses informations : ancienneté de la structure, bilans comptables…

À lire aussi : Faillite du constructeur ou du promoteur, quels recours ?

Le constructeur ne vend que la construction. Contrairement au promoteur qui vend le terrain avec l’appartement ou la maison. © istock

3. S’inquiéter de la qualité du logement

Une note technique, annexée au contrat de réservation, livre des informations sur la nature et la qualité les matériaux et des éléments d’équipement qui seront utilisés pour la construction du logement et des parties communes. Épluchez toutes les informations.

Pour se rendre compte de la qualité future du logement à construire, il est conseillé de visiter d’autres bâtiments réalisés par le promoteur et de comparer les autres programmes à proximité, notamment en termes de prix et de prestations.

4. Éplucher le contrat de réservation

Méfiez-vous des belles photos parfois trompeuses et gare aux documents publicitaires qui n’engagent pas contractuellement le promoteur.

Demandez le plan de masse, le plan des façades, le plan de situation de votre futur logement et le projet de règlement de copropriété s’il est déjà rédigé. L’ensemble de ces documents vous permettra de connaître la nature et l’ampleur du projet, le nombre d’étages du bâtiment, son implantation sur le terrain, la présence de balcons, l’orientation de votre logement, etc. Le contrat de réservation doit indiquer la surface habitable approximative du logement (qui peut encore varier de 5 %), le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements, et préciser la situation du logement dans l’immeuble.

Le contrat précise aussi le prix prévisionnel de vente (qui pourra varier de 5 % au plus) et la date à laquelle la vente pourra être conclue. Sans un minimum de préventes, le promoteur ne pourra pas réaliser le programme.

Aussi, le moment est idéal pour négocier :

  • la personnalisation du logement à moindre frais,
  • obtenir un prix ferme et définitif,
  • des pénalités en cas de retard,
  • une indemnité pour la prise en charge de l’hôtel,
  • du garde-meubles…

5. Payer le dépôt de garantie

Bien que cela ne soit pas obligatoire, en pratique, les promoteurs exigent toujours le paiement d’un dépôt de garantie. Mais avant tout dépôt de fonds, le vendeur doit vous remettre un exemplaire du contrat de réservation.

La loi prévoit un paiement maximum de 5 % du prix prévu au contrat de réservation si la vente est signée dans l’année ; 2 % si elle est signée dans les deux ans. Au-delà de deux années, aucun dépôt n’est permis (art. R261-28 du CCH). Cette somme est versée sur un compte spécial à votre nom dans une banque ou chez un notaire. Elle ne peut pas être utilisée par le promoteur avant le commencement des travaux. Si la vente se conclut, le montant du dépôt de garantie sera déduit du prix final.

6. Mettre à profit le temps de réflexion

Vous disposez de dix jours de réflexion, une fois le contrat de réservation signé, pour changer d’avis.

Utilisez ce laps de temps pour solliciter l’avis d’un architecte en lui fournissant les documents que vous détenez — notamment la notice technique — et pour recueillir les conseils avisés de votre notaire.

Pour un achat dans le neuf, on regardera à la loupe les plans de masse, des façades, de situation du futur logement, et le projet de règlement de copropriété s’il est prêt. © istock

7. Anticiper le financement

Trouvez un prêt immobilier par vous-même et évitez l’offre du promoteur, même s’il vous fait miroiter un excellent taux, ou recourrez aux services d’un courtier. Actuellement, vous n’aurez aucune difficulté à trouver un taux favorable. Avantage du courtier, il fera également jouer la concurrence pour vous trouver une assurance moins chère.

Faites-vous bien expliquer le fonctionnement des appels de fonds et le calcul des intérêts intercalaires qui majorent le coût de votre prêt. Pour ne pas mettre en difficulté votre trésorerie, si vous payez déjà un prêt ou un loyer, le paiement de ces intérêts peut être différé.

8. Examiner minutieusement le contrat définitif

Généralement dans l’année qui suit la conclusion du contrat de réservation, vous recevez le projet d’acte de vente définitif. Il doit vous parvenir un mois au moins avant sa signature devant notaire.

Vérifiez que tout ce que vous aviez convenu lors du contrat préliminaire y figure bien, faites-vous épauler par votre notaire. Il lui appartient de vérifier les coordonnées des assureurs et références des contrats pour la garantie décennale et l’assurance dommages- ouvrage, une précaution utile en cas de difficultés après la livraison.

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