De nombreux Français veulent investir dans l’immobilier, mais envisagent rarement de le faire à l’étranger. Pourtant, l’investissement locatif dans un pays comme les États-Unis présente bien des avantages, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf. Fiscalité intéressante, prix abordables, conditions d’acquisition peu contraignantes… Tous les critères sont réunis pour pousser les étrangers à investir. Cet article vise à vous éclairer sur ces différents paramètres pour faire mûrir votre réflexion sur l’investissement immobilier au cœur des States.
Sommaire
Un marché abordable et rentable
Le FMI considère la France comme l’un des pays les plus chers au monde en matière de ratio prix d’achat/loyer. À contrario, les États-Unis présentent des tarifs au m² beaucoup plus abordables, pour des villes comparables, même s’il y existe également une disparité entre les différentes agglomérations.
Le prix moyen d’un mètre carré en ville ainsi été estimé à 2 600 dollars en 2019. Le loyer y est aussi rentable pour les propriétaires : il faudra une quinzaine d’années pour rentabiliser le prix d’achat outre-Atlantique, alors qu’il faut compter le double dans l’Hexagone. D’ailleurs, les Américains déménagent souvent pour leur travail. Ils achètent moins que les Français et préfèrent louer. Il faut néanmoins bien choisir le lieu où vous allez investir dans l’immobilier aux USA, car certaines zones présentent de meilleurs indicateurs de solvabilité de locataires et moins de vacance locative que d’autres. Nous en parlerons un peu plus tard.
Une législation en faveur des propriétaires
Contrairement à la France, le droit immobilier américain joue en faveur du propriétaire. Combien de fois avez-vous entendu parler en France de locataires qui ne payaient pas leur loyer, mais dont la justice a empêché l’expulsion locative ?
Ça ne se passe pas de la même manière du côté des États-Unis. Il vous sera possible d’y expulser les locataires indélicats de manière rapide et peu onéreuse. D’ailleurs, ce type de locataire n’a aucun intérêt à empirer sa situation étant donné que les loyers impayés sont déclarés. Il lui sera alors très difficile de trouver un nouveau logement par la suite.
D’ailleurs, le taux d’imposition y est aussi favorable pour les investisseurs étrangers. Les taxes sont relativement faibles comparées aux pays européens, et notamment la France. En effet, les USA souhaitent favoriser les investissements en proposant des modalités intéressantes.
Des conditions d’acquisition peu contraignantes
On se dit qu’acheter un bien aux États-Unis, c’est forcément compliqué. Eh bien non, puisque vous pouvez acquérir les biens que vous souhaitez, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison de ville ou encore d’une maison familiale. Seules les coopératives d’habitation font exception à cette règle : seuls les ressortissants américains peuvent acquérir ce type de bien.
Vous n’avez pas non plus besoin d’être résident permanent aux USA pour acheter un bien immobilier. Seul un numéro d’identification du contribuable, ou ITIN, est requis. Vous pourrez l’obtenir auprès de l’autorité fiscale américaine (IRS), ou en vous adressant à un comptable certifié par cette dernière.
La possibilité de se faire accompagner
Être un étranger n’est pas forcément un facteur handicapant si vous souhaitez investir aux États-Unis. En effet, vous pouvez bénéficier du même degré d’informations qu’un Américain sur place en vous faisant accompagner par des professionnels. Il existe pour cela des agences qui se spécialisent dans l’accompagnement des Français dans leur projet immobilier aux USA. D’ailleurs, 89 % des transactions immobilières se font par le biais d’agences intermédiaires. Cela représente bien évidemment un coût, mais l’avantage est qu’elles vous aident à investir de manière plus sécurisée.
Elles vous informent sur les différentes étapes nécessaires à une implantation aux États-Unis, les obstacles à éviter et disposent d’un vaste réseau (avocat, agent immobilier, expert-comptable, banque, assurance…), pour vous aider à mener à bien votre projet. Si vous vous lancez seul, il faudra bien vous renseigner pour ne pas faire d’erreurs dont les conséquences seront lourdes. Vous devez aussi parler anglais.
D’autres professionnels vont encore plus loin et se chargent de vous trouver les biens qui répondent à vos critères : zone géographique, budget, objectif (location classique, location saisonnière, future résidence secondaire ou principale). Ils vous accompagnent durant les visites et vous assistent jusqu’à la signature des actes de vente, en émettant une offre, en définissant un prix grâce à leur connaissance du marché, etc. Ils peuvent même s’occuper de la gestion locative si vous le souhaitez.
Des possibilités d’emprunt
En France, vous avez la possibilité de demander un prêt pour un investissement immobilier, mais qu’en est-il des États-Unis ? Et bien, en tant qu’étranger, vous pouvez également demander un prêt auprès des banques américaines. En général, elles demandent un apport de l’ordre de 35 %.
La durée de remboursement peut aller de 15 à 30 ans avec des taux avoisinant les 4 %. Des critères comme vos revenus en France et votre patrimoine sont pris en compte dans la décision des banques de vous prêter de l’argent ou non. La seconde solution est d’emprunter auprès de banques françaises, qui acceptent de prêter en contrepartie d’une garantie importante, comme l’hypothèque d’un bien par exemple.
De nombreuses villes favorables à l’investissement locatif
Certaines villes sont clairement à prioriser et d’autres à éviter. D’où également l’importance de se faire accompagner par un professionnel qui connaît parfaitement le marché de l’investissement immobilier américain. Ainsi, il faut éviter les villes où la démographie est défavorable, avec un nombre d’habitants qui baisse. C’est par exemple le cas de Détroit, qui enregistre une baisse constante depuis une vingtaine d’années.
Il faut également se détourner des villes où le taux de chômage est élevé, où l’immobilier est très ancien ou encore avec un revenu moyen faible. Il faut aussi faire l’impasse sur les villes où l’immobilier est cher avec une rentabilité locative relativement faible, comme sur la côte ouest (Californie, Oregon…).
Mais alors, où investir ? Et bien dans des villes de Floride par exemple. Orlando profite entre autres d’un bon classement. Le ratio prix/loyer y est favorable et la démographie est en perpétuelle évolution. Miami est aussi intéressante : même s’il s’agit d’une destination touristique très prisée, l’immobilier y est encore abordable comparé à la majorité des villes européennes. De plus, seule la taxe fédérale y est appliquée et l’impôt sur le revenu est y inexistant.
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