Investir au Maroc : tout ce qu’il faut savoir pour acheter une maison ou un appartement

Qui n’a pas rêvé de se faire une place au soleil ? À trois heures d’avion des principales capitales, doté d’un régime politique stable et d’un système bancaire solide, le Maroc attire les investisseurs étrangers.

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Le Maroc est attirant pour un Français non-résident qui pourra acquérir un 200 m2 dans une résidence avec piscine à Essaouira alors qu’il n’aurait pu acheter qu’un studio à Cannes. L’intérêt du placement se double de l’absence de toute barrière de langue, le Maroc étant un pays largement francophile. Cette proximité culturelle ne doit néanmoins pas priver l’acquéreur potentiel de tout discernement. Car même s’il s’agit d’une résidence secondaire sans objectif de revente rapide, on peut toujours y être contraint. Et acheter au soleil n’offre pas une garantie absolue de rentabilité.

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S’informer avant l’acquisition

Il faudra se renseigner avec précision sur les usages locaux afin de préparer l’achat.

Les attachés d’ambassade, les chambres de commerce, les conseillers juridiques et financiers sont autant de relais d’information efficaces. Une fois cette vision globale obtenue, il faut déterminer ses objectifs (location, villégiature, pur investissement) et le budget à y consacrer. Une fois le périmètre et le type de bien délimités, le mieux est de s’adresser à des agents immobiliers ayant pignon sur rue. Avec le boom immobilier que connaît le Maroc, il est facile et plus sûr de s’adresser aux nombreuses enseignes internationales sur place.

Les agents immobiliers

L’agent immobilier n’assure en principe qu’une fonction d’intermédiation qui correspond  5 % du prix de vente, Il peut pourtant se voir confier un mandat de recherche avec éventuellement procuration spéciale pour acheter. C’est une pratique qui tend à se développer avec l’augmentation des acheteurs étrangers.

Des démarches parfois fastidieuses

Compte tenu des lenteurs bureaucratiques locales, le meilleur conseil est de donner mandat de gérer toutes les démarches administratives nécessaires, jusqu’à passation de l’acte notarié. Car les contraintes sont plus ou moins lourdes, notamment selon que l’on achète en zone urbaine ou agricole. Acquérir un riad en centre-ville ne nécessite aucune autorisation, alors que construire sur un terrain classé zone rurale peut devenir très compliqué: au Maroc, un étranger n’a pas le droit d’acquérir plus d’un hectare en zone agricole, mais c’est un minimum pour obtenir un permis de construire!

Il est donc très important de se renseigner sur le statut du bien et de privilégier le périmètre urbain ou les zones agricoles déclassées lorsque l’on n’est pas résident.

De même, à l’exception des programmes neufs, les biens immobiliers ne sont pas forcément immatriculés au cadastre. À Fès, dans la médina, 90 % des biens sont concernés. C’est pourquoi il est fortement conseillé d’entamer, avant l’acquisition, une procédure d’enregistrement. La démarche est longue (entre six mois et un an), mais une fois l’immatriculation obtenue, votre titre de propriété n’est plus contestable!

Enfin, pour le neuf, la garantie financière d’achèvement n’est pas obligatoire comme en France. Elle est dès lors rarement souscrite. L’acquéreur n’aura malheureusement aucun recours sauf à utiliser un système personnel de cautionnement.

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La transaction : précautions à prendre

acheter maison ou appartement au marocUne fois d’accord sur le bien et le prix, on signe un compromis de vente devant un notaire. Même s’il existe deux catégories de notaires marocains, selon leur spécialisation, leur profession est réglementée au même titre que celle de leurs homologues français. Le notaire est, en principe, le rédacteur compétent. Il n’a, en revanche, aucun pouvoir d’intermédiation ou de négociation entre les parties: il ne disposera d’aucun recours contre le vendeur qui modifie son prix le jour de la signature.

Un prix en dirhams

Le prix est payable en dirhams, avec des frais de notaire et des droits d’enregistrement d’environ 5 % du prix de vente (avec des variantes selon qu’il s’agit d’immobilier neuf ou non) à la charge de ‘acquéreur. C’est le notaire qui est chargé du paiement. La loi applicable est, bien entendu, la loi marocaine, loi de situation de l’immeuble.

Afin de payer en dirhams, le non-résident va transférer des devises au Maroc, au moyen de fonds éventuellement empruntés auprès d’une banque française. Dans la mesure où il dispose d’un patrimoine jugé suffisant pour emprunter la somme requise, la situation géographique du bien ne constituera pas une cause de blocage. Mais l’emprunt pourrait aussi bien être souscrit auprès d’un établissement marocain. Cette option a l’avantage de la proximité : la banque pourra se garantir sur le bien plus facilement. Mais dans ce cas, on privilégiera le remboursement en euros pour bénéficier de la garantie de retransfert. Sinon, le risque de blocage partiel des sommes en cas de remboursement en dirhams est réel (voir ci-dessous). Par ailleurs, les taux d’intérêts marocains ne sont pas forcément plus intéressants.

La question du financement résolue, il faudra conserver la trace de l’importation des sommes de France et ouvrir un compte non-résident en dirhams convertibles auprès d’une banque marocaine. Aucune condition particulière n’est requise.

La garantie de retransfert

L’investissement en devises sera ensuite déclaré auprès de l’office marocain des changes qui délivrera une garantie de retransfert sous justification de l’importation initiale. Cette procédure est nécessaire afin d’éviter tout problème de rapatriement des sommes en France. Sans cette garantie, le gouvernement marocain est fondé à limiter l’exportation du produit de la vente d’un immeuble à 25 % du total chaque année.

Les fonds sont donc partiellement bloqués pendant quatre ans. De plus, le futur acquéreur héritera de la situation et ne pourra pas non plus justifier de l’origine des sommes. De quoi freiner les candidats à l’acquisition !

La fiscalité

Les impôts locaux

Une fois propriétaire, deux impôts locaux seront dus au Maroc du fait de la détention d’un bien immobilier en zone urbaine: la taxe urbaine et la taxe d’édilité. La taxe urbaine, équivalant de notre taxe foncière, frappe toutes les constructions et toutes les exploitations à l’exception des constructions neuves, exonérées pendant cinq ans. Elle est fixée à 10,50 % de la valeur locative du bien (ou 6,50 % en périphérie urbaine). La taxe d’habitation, dite d’édilité, n’est, elle, due selon un barème progressif qu’à compter de la 6 année suivant l’achèvement du bien immobilier. Aucune imposition locale n’est due en zone rurale.

L’impôt sur le revenu

Si le propriétaire du bien décide de louer sa résidence secondaire, il paiera l’impôt sur le revenu marocain au titre de ses revenus fonciers. En effet, la convention fiscale franco-marocaine prévoit que les revenus des biens immobiliers sont imposables dans  l‘État où ces biens sont situés. Le propriétaire bailleur bénéficiera d’une déduction forfaitaire de 40 % surie montant brut total des loyers perçus. Cette imposition est exclusive de toute taxation en France et ne concerne que les revenus locatifs de logements achevés depuis moins de trois ans.

L’ISF

La notion d’impôt sur la fortune étant étrangère à la législation fiscale marocaine, la convention fiscale est muette sur le sujet.

On se référera alors aux règles applicables en droit interne français. Un résident fiscal français paiera l’ISF sur la totalité de son patrimoine mondial, y compris le bien immobilier marocain. Détenir l’immeuble par l’intermédiaire d’une société n’y changera rien, les parts devant être déclarées.

La revente du bien et les éventuelles plus-values

Le propriétaire d’une maison dans la palmeraie de Marrakech achetée il y a dix ans a de fortes chances de réaliser un bénéfice et de payer une plus-value. Or, la convention franco-marocaine prévoit que les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés, autrement dit au Maroc. Là encore, ces dispositions sont applicables que l’immeuble soit détenu en direct ou par l’intermédiaire d’une société.

Si les règles de calcul de la plus-value sont analogues à celles applicables en France, un minimum de perception de 3 % du prix de cession est exigible. Ce minimum est dû même en cas de moins-value! La plus-value nette proprement dite supportera, elle, un prélèvement forfaitaire de 20 % à l’impôt sur le revenu, au Maroc. Aucun impôt ne sera dû en France à ce titre.

Une retraite au soleil

Faire fructifier son placement est l’objectif de nombreux non-résidents. Mais avant tout, cette acquisition leur ouvre la possibilité de prendre leur retraite au soleil, en devenant résidents marocains. Les pensions étant très faiblement imposées au Maroc, ces retraités peuvent s’offrir du personnel de maison et profiter d’un confort de vie qui ne leur serait pas accessible dans l’Hexagone.

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