Acheter un appartement ou une maison au Portugal

Vous souhaitez acquérir un pied à terre dans un quartier historique de Lisbonne, acheter une maison secondaire sur les côtes portugaises ou dans l’Algarve, les réponses à vos questions dans cet article.

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Les loyers au Portugal étant faibles, mieux vaut investir pour son usage personnel et dans un objectif de plus-value.

Si les Français souhaitant acquérir un immeuble au soleil lui préfèrent souvent l’Espagne voisine, le Portugal, plus méconnu, multiplie les atouts.

À moins de deux heures de vol de la France, ce pays offre un coût de la vie inférieur d’environ 30 % à celui de la France. Pays de l‘Union européenne, les démarches administratives sont facilitées et bon nombre de règles communes s’appliquent, notamment en matière de protection du consommateur. En outre, l’investissement est protégé par l’inexistence des problèmes liés au taux de change, car le Portugal est membre de la zone euro.

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Quels sont les prix moyens du marché immobilier au Portugal ?

Selon l’institut national de statistique du Portugal, le mètre carré moyen s’établit 1 014€, 1 217€ à Lisbonne et 937 € à Porto. Dans l’Algarve, la Côte d’Azur portugaise, il est possible de dénicher une maison avec piscine et terrain près de la mer, à 350 000 €. À titre de comparaison, investir dans l’immobilier neuf à Ajaccio , reviendrait en moyenne à 3 fois plus cher (de 3000 à 3500€ le m2 en moyenne).

Ce mètre carré, plus accessible, est la conséquence d’une importante crise immobilière (due notamment à un trop-plein de construction de logements, à des plans d’austérité mettant de nombreux Portugais dans l’impossibilité d’honorer leur engagement de crédit et à la clef de nombreuses saisies immobilières). Les prix ont commencé à chuter en 2007 et s’ils restent relativement stables depuis la fin 2013, ils risquent très vite de remonter face à une demande étrangère (français, anglais, néerlandais ou américains) de plus en plus importante.

Comment procéder?

Une fois le bien trouvé, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel du droit. La préparation du dossier et les vérifications nécessaires sont souvent accomplies au Portugal par un avocat, mais ce n’est pas obligatoire. Vous pouvez également vous faire assister par un « solicitadore » (juriste), habitué aux transactions dans l’immobilier. Certains demandent un pourcentage sur l’achat (entre 1 et 3 %). D’autres proposent des forfaits à partir de 250 €. Le notaire portugais intervient dans la rédaction de l’acte définitif d’acquisition (après avoir vérifié toutes les pièces du dossier) et vous enregistrera comme propriétaire au registre national. Néanmoins, ¡I est toujours possible de prendre contact avec lui en amont. N’hésitez pas non plus à vous rapprocher de votre notaire français pour qu’il vous accompagne dans cet achat à l’étranger.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Il convient, dans un premier temps, de s’assurer que le vendeur du bien est propriétaire de la maison, de la villa ou encore de l’appartement à acheter. Le Conservatoire des registres immobiliers, en portugais « Conservatoria do Registo Predial » peut vous aider à trouver des renseignements sur le propriétaire du bien convoité, Il faut vérifier que le bien a été construit conformément à la législation et qu’il est inscrit sur les plans d’urbanisme. Pour cela, l’aide de la Mairie ou « Câmara Municipal » peut s’avérer utile. Dans un second temps, il faut s’assurer que le bien ne fait pas l’objet d’une hypothèque ou d’un gage, qu’il n’est pas loué et, enfin, que les taxes et charges de copropriété sont à jour. L’aide d’un professionnel du droit s’avérera donc précieuse pour accomplir toutes ces démarches (en langue portugaise) et recueillir les informations nécessaires.

La procédure d’achat est en réalité très contrôlée depuis plusieurs années et s’apparente à celle en vigueur en France: réservation, signature d’un contrat privé et, enfin, passage chez le notaire. Entre 10 à 12 % d’acompte devront être réglés par l’acheteur qui en perdra le montant s’il se rétracte avant la signature définitive de l’acte devant le notaire. Si la rétractation vient du vendeur, ce dernier devra régler le double de l’acompte (sauf cas de force majeure dans les deux hypothèses).

Comment et par quel biais financer l’acquisition ?

Vous n’avez aucune obligation de vous rapprocher d’une banque portugaise pour emprunter. Ces dernières ne proposent généralement que des prêts à taux variable indexés sur certains taux des marchés financiers à court terme. Les banques françaises ou étrangères pourront être plus intéressantes (taux généralement plus bas ou conditions d’emprunt plus souples). En outre, si vous empruntez au Portugal, il vous faudra présenter un apport plus ou moins conséquent selon la nature du bien immobilier. Si le bien a fait l’objet d’une saisie par la banque portugaise, vous pourrez être financé à 100 %. Dans le cas inverse, il vous faudra réunir en moyenne 20 à 25 % d’apport.

Quelles sont les obligations légales de l’acquéreur ?

Avant tout achat, il convient de vérifier que le bien a été construit conformément à la législation et qu’il est inscrit sur les plans d’urbanisme.

Pour les étrangers, l’acquisition d’un numéro de contribuable est indispensable. Si vous n’avez pas d’adresse au Portugal, il vous sera demandé d’avoir un représentant fiscal (avocat, comptable ou personne de votre connaissance). »

Toutes les démarches pour acheter un bien immobilier au Portugal en dépendent. il permet l’identification de l’étranger au niveau de l’administration fiscale. Il facilite également l’ouverture d’un compte bancaire, d’un compte pour l’électricité et l’eau. Ce numéro peut être acquis auprès du centre administratif ou « Loja do Cidadao ». Les administrations fiscales ou centres d’impôts « finanças » peuvent aussi délivrer ce numéro d’identification.

Quels sont les frais liés à l’acquisition ?

Avant la signature de l’acte définitif, vous devrez vous acquitter d’une taxe municipale appelée MT (Imposto municipal sobre Transmissões). Cette taxe est payable au bureau des impôts le plus proche de l’immeuble acquis. Son coût est différent selon qu’il s’agit de l’achat d’une propriété urbaine à usage exclusif d’habitation principale et permanente ou à usage de résidence secondaire. Auparavant fixée à 10 %, elle est aujourd’hui de 6 % sur un bien vendu avec une valeur déclarée d’environ 550000 € et plus. Il existe d’importantes déductions pour les entreprises et pour les propriétés dont la valeur estimée se situe en dessous de ce montant. Au Portugal, les transactions immobilières ne sont pas assujetties à la TVA. Les frais de notaire et les frais d’enregistrement foncier sont à payer par l’acquéreur à la fin de l’opération. En règle générale, ils représentent 1 à 2 % du prix d’achat.

Acheter pour louer est-il intéressant ?

Il est préférable de se placer davantage dans une perspective de plus-value que dans une optique de fort rendement locatif. Si vous comptez mettre le bien acquis en location, sachez que les loyers au Portugal sont peu élevés et que la population locale, compte tenu du contexte économique encore instable, peut avoir des difficultés à payer. Enfin, il ne faut pas oublier que la mise en location s’avère toujours plus compliquée lorsque le bien se situe à l’étranger.

Sans compter la qualité de vie et l’accueil des Portugais, l’acquisition d’un immeuble au Portugal peut s’avérer financièrement intéressante. Mais avant de vous lancer dans un tel projet, n’hésitez pas à vous renseigner sur le pays et sa culture. Soyez prudent dans le choix du bien immobilier et extrêmement attentif à l’emplacement et à la qualité du bien acheté….

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