Impôts : Les parts de SCPI et l’ISF

La SCPI permet d’investir dans l’immobilier commercial ou de bureau. Les parts détenues doivent être déclarées à l’ISF lorsque le contribuable y est assujetti. Mode d’emploi.

De nombreux contribuables propriétaires d’un patrimoine conséquent et diversifié détiennent aussi des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Chaque acquéreur, devenu ainsi associé de la SCPI, déclare au titre de l’impôt sur le revenu, les sommes encaissées par la SCPI au prorata des parts qu’il a souscrites (transparence fiscale). Ce montant lui est communiqué par la société de gestion.

Valeur à déclarer

S’il est assujetti à l’ISF, l’associé doit déclarer ses parts de SCPI dans sa déclaration de revenu si l’actif net taxable est inférieur ou égal à 2,57 millions d’euros ou dans sa déclaration d’ISF au-delà. Le contribuable reste seul responsable du montant déclaré. La société de gestion lui indique la valeur à déclarer à titre informatif. Cette valeur est avantageuse pour l’associé, puisqu’elle correspond à la valeur de cession des parts.

SCPI à capital variable

Dans une SCPI à capital variable, la valeur de la part est déterminée indépendamment de toute cotation boursière à partir de l’expertise annuelle du patrimoine réalisée par un expert indépendant. La vente de la part, hormis la possibilité de trouver soi-même un acquéreur sans intervention de la société de gestion, se réalise selon une valeur dite « de retrait » définie réglementairement et qui correspond au prix de souscription minoré de la commission de la souscription hors taxe (de l’ordre de 6 % à 12 %). Les parts d’une SCPI à capital variable peuvent ainsi être déclarées à l’ISF par l’associé pour leur valeur de retrait au 1er janvier 2015 figurant dans le bulletin trimestriel d’information adressé par la société de gestion.

SCPI à capital fixe

Dans une SCPI à capital fixe, le principe de déclaration d’une valeur nette (prix de la part diminué des frais de transaction) demeure, mais selon des règles différentes.

La vente des parts s’opère ici selon la loi de l’offre et de la demande, avec détermination d’un prix d’exécution établi de façon périodique. L’associé-vendeur ou l’acquéreur potentiel adresse un ordre de vente ou d’achat de parts, inscrit sur le registre de la société de gestion.

Celle-ci confronte régulièrement les ordres inscrits sur le registre pour définir un prix d’exécution.

Pour les besoins de la déclaration à l’ISF, les sociétés de gestion de SCPI à capital fixe retiennent le dernier prix d’exécution publié pour l’année précédente, et non pas une moyenne annuelle.

Dispositions spécifiques

Des modalités particulières d’investissement peuvent optimiser la déclaration d’ISF.

L’achat de parts à crédit

Si les parts ont été souscrites à l’aide d’un emprunt en pleine propriété, le capital restant dû du prêt viendra en déduction de la valeur déclarée des parts.

Celui-ci peut correspondre au montant total emprunté dans le cas d’un prêt in fine.

Les parts de SCPI démembrées

En principe, la personne usufruitière des parts de SCPI doit les déclarer dans son patrimoine pour leur valeur en pleine propriété. A contrario, le nu-propriétaire des parts n’a pas à tenir compte de celles-ci dans sa déclaration ISF.

Pour cette raison, il est fréquent qu’un contribuable fortement imposé donne l’usufruit de ses parts, éventuellement de manière temporaire, à des proches qui ont besoin de revenus et qui subissent une faible fiscalité.

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