Immobilier : faut-il investir en Pinel ou en LMNP ?

Entre le dispositif Pinel et la Location en Meublé Non Professionnel (LMNP), quelle solution choisir ? C’est la question que se posent les Français souhaitant se lancer dans un investissement locatif. L’investissement locatif est le placement qui attire le plus de personnes en France après l’assurance-vie. La possibilité d’avoir le choix parmi différentes options intéresse les investisseurs. Vous pouvez vous lancer dans la location ou la revente, opter pour du neuf ou de l’ancien, décider de la durée de la location et choisir la zone où investir. À tout ceci s’ajoute un taux d’emprunt qui est historiquement bas. Les avantages fiscaux sont aussi encourageants. Si le choix entre la LMNP et Pinel vous freine, voici donc un comparatif qui pourra vous aider.

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La loi Pinel, de quoi s’agit-il exactement ?

Le dispositif Pinel a fait son apparition en 2014. Il est né sous l’initiative de la ministre du Logement et de l’égalité des territoires de l’époque, Sylvia Pinel, d’où son nom. Il est destiné aux contribuables français qui souhaitent investir dans le neuf. Il leur donne accès à une réduction fiscale, à condition de mettre le bien en location sur une période donnée.

Pour bénéficier de la loi Pinel, vous avez trois possibilités :

  • Faire construire une maison par un promoteur immobilier
  • Acheter un bien neuf
  • Acheter en VEFA

Quel que soit le choix que vous souhaitez faire, il existe des conditions à respecter pour l’application de la loi Pinel :

  • Vous devez être fiscalement domicilié en France
  • Le bien acheté doit être situé dans l’une des zones où le dispositif est en vigueur. Il en existe 5 catégorisées en zones A, A Bis, B1, B2 et C
  • Les travaux de construction doivent être achevés au cours des 30 mois qui suivent la signature de l’acte de vente
  • Le logement doit être loué au cours des 12 mois suivant la remise des clefs
  • Il doit servir à titre de résidence principale
  • Le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros ou 5 500 euros par mètre carré
  • Le loyer doit être en accord avec les plafonds prévus par ladite loi

La loi Pinel a été adoptée afin de favoriser la construction et la location, notamment dans les zones tendues. Il s’agit des localités frappées par des pénuries de logements. Elle limite à deux le nombre d’investissements que vous pouvez réaliser chaque année. Un promoteur peut d’ailleurs vous aider à choisir entre investir en Pinel ou en LMNP de par ses connaissances et son expérience dans l’immobilier.

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Les avantages du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel présente différents avantages :

  • Vous avez le choix quant à la durée de la période obligatoire de location

Vous avez la possibilité de choisir entre 6, 9 et 12 ans. Ces trois durées vous donnent respectivement droit à une réduction de 12 %, 18 % et 21 % sur vos impôts. À tout moment, pendant la période de location, la loi vous autorise à changer sa durée. Selon l’option choisie, le dispositif Pinel vous permet d’économiser jusqu’à 63 000 euros sur vos impôts. En plus des avantages fiscaux, vous bénéficiez d’une réduction sur les frais de notaire

  • Vous pouvez louer la maison à un membre de votre famille (c’est l’une des clauses qui distingue la loi Pinel du dispositif Duflot. Avec la première, vous pouvez proposer le bien à des personnes de la famille, des ascendants ou des descendants)
  • Une partie de vos charges peut être déduite de vos revenus fonciers

C’est le cas pour les primes d’assurance, les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les frais de gérance du bien et les frais pour le gardiennage ou le service de conciergerie.

Que faire du logement après la période obligatoire de location ?

La loi vous permet de choisir entre trois options :

  • Maintenir la location en vous affranchissant des réglementations qui imposent le plafonnement des loyers
  • Occuper le logement au titre d’une résidence principale ou secondaire
  • Proposer le bien à la vente afin de bénéficier d’une plus-value

Pinel ancien et Pinel outre-mer, les deux variantes du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel outre-mer a été conçu afin d’encourager les investissements immobiliers dans les départements d’outre-mer. Les conditions sont identiques à celles imposées pour la France métropolitaine. Seule différence : vous bénéficiez d’une réduction fiscale plus importante. Elle est de 23 %, 29 % et 32 % pour une durée de location de 6, 9 et 12 ans.

Quant au dispositif Pinel ancien, il est destiné aux investisseurs qui réhabilitent un ancien logement et le proposent à la location. Il concerne également les locaux professionnels transformés en habitation. La durée de location et le taux de la réduction sont les mêmes que ceux pour le Pinel neuf.

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La Location en Meublé Non Professionnel : fonctionnement et avantages

Le statut de loueur en meublé non professionnel existe en France depuis 1949. Il vise les investissements dans l’immobilier neuf ou ancien avec un objectif : la mise en location. Il concerne uniquement les résidences de services comme :

  • Les résidences touristiques
  • Les résidences pour étudiants
  • Les établissements de soins pour séniors (EHPAD)
  • Les immeubles pour la clientèle d’affaires

La LMNP est accessible à tous les contribuables français. Il faut néanmoins tenir compte du fait qu’il s’agit d’un investissement à long terme. Il est donc idéal pour disposer d’une garantie pour l’avenir, voire pour la retraite.

Accéder au statut de LMNP

Le dispositif LMNP est destiné au bailleur qui propose à la location un ou plusieurs logements meublés. Les revenus générés par cette activité seront imposables au titre de Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC). Ce statut vous sera attribué d’office dès lors que vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros par an ou qu’elles sont inférieures à 50 % de votre revenu global.

Les avantages de la LMNP

La LMNP a de nombreux avantages qui lui sont propres :

  • Vous pouvez récupérer la TVA appliquée sur le montant du prix de la vente du bien
  • Vous avez le choix quant au régime fiscal : vous pouvez opter pour un régime réel ou un régime micro-BIC si les recettes locatives sont inférieures à 70 000 euros
  • Vous n’aurez aucuns frais d’agence à payer : un bailleur commercial s’occupe de la gestion locative pour les résidences de services
  • Le bien loué peut servir de résidence principale, temporaire ou saisonnière

L’absence d’un plafonnement pour le loyer représente l’un des avantages de la LMNP par rapport au Pinel. Elle offre également un meilleur rendement, pouvant aller jusqu’à 4 %. Le dispositif Pinel, lui, propose un rendement autour de 1,2 %.

Pinel VS LMNP : comparatif

Les deux dispositifs de défiscalisation ont chacun leurs avantages. Le tableau qui suit résume les gains et les contraintes existantes pour vous aider à choisir :

Pinel LMNP
Type de biens concernés Neuf et non meublé

Ancien avec Pinel ancien

Neuf et meublé

Situé dans une résidence de services

Prix à l’achat Toutes taxes comprises Hors taxes
Plafonnement Oui Non
Zones géographiques A, A Bis, B1, B2, C Toute la France
Régime fiscal Impôt sur le revenu

Réduction de 12 % à 21 %

Impôt sur les bénéfices réels et commerciaux
Abattement Non Oui : 50 % du loyer perçu pour le régime réel
Durée de l’engagement 9 à 12 ans Aucune
TVA Imputée sur le prix d’achat Récupérable en 20 ans maximum

Le dispositif Pinel et le statut de LMNP peuvent chacun être intéressants selon vos objectifs et votre situation financière. La LMNP permet de générer un revenu supplémentaire défiscalisé grâce à l’investissement locatif. Le Pinel convient en revanche aux investisseurs dont le revenu dépasse le seuil imposé, mais qui cherchent à diminuer leurs charges fiscales. Par ailleurs, vous avez la possibilité de louer en LMNP le bien utilisé dans le cadre d’un Pinel à la fin de la période obligatoire de location.

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