Il arrive quand votre terrain est enclavé et peu accessible que vous soyez obligé de passer sur le terrain de votre voisin pour rentrer ou sortir de chez vous. Il s’agit alors d’une servitude de passage. Quelles sont les différences entre droit de passage et servitude, et comment les définir en cas de litige ? Nous répondons à cette question !
Sommaire
La différence entre droit de passage et servitude
En réalité, il n’existe pas de différence fondamentale entre ces deux notions. Ces deux termes sont très proches et quasiment équivalents. On peut résumer en disant que le droit de passage est une forme de servitude. En revanche, on ne peut pas dire que toutes les servitudes sont similaires au droit de passage.
L’occupant d’un terrain enclavé, appelé fonds dominant a le droit de rejoindre la voie publique depuis son terrain, et d’y rentrer, en passant par le terrain d’un propriétaire voisin. Dans ce cas, on parle bien de droit de passage.
Attention toutefois : un propriétaire ne peut pas demander un droit de passage s’il a lui-même enclavé son terrain à la suite de travaux.
Le plus simple pour bien cerner les différences entre ces notions est de les définir avec exactitude
La servitude : qu’est-ce que c’est ?
La servitude a été définie par l’article 637 du Code civil. C’est un terme juridique qui désigne une charge qui s’impose au propriétaire d’un bien, appelé le fonds servant au profit du propriétaire d’un autre bien, le fonds dominant.
La servitude de passage fait partie intégrante de ce qui est considéré comme étant une servitude. Elle permet au propriétaire d’un terrain enclavé de passer sur le terrain de son voisin pour entrer ou sortir de chez lui. Elle est d’ailleurs légale si le terrain est enclavé, ou conventionnelle, si ce dernier est seulement difficile d’accès.
Les différentes formes de servitude
Il faut faire la différence entre les servitudes discontinues et les servitudes continues. Dans le cas des servitudes continues, l’usage ne doit pas nécessiter d’intervention humaine : arrivée d’eau, égout ou vue, par exemple. La servitude discontinue exige une intervention humaine pour exister. C’est le cas du droit de passage ou de puisage.
L’article 689 du Code civil détermine également la notion de servitudes apparentes ou non apparentes. La servitude apparente est visible et matérielle, cela peut être une conduite d’eau par exemple alors que la servitude non apparente n’est pas visible, cela peut être une interdiction de construire par exemple.
La durée des servitudes
Comme elle est rattachée à un bien et non à une personne, elle est transmise aux différents propriétaires qui se succèdent. Une maison est vendue avec sa servitude, c’est pourquoi elle doit être clairement notifiée par le vendeur.
Par défaut, les servitudes sont considérées comme perpétuelles, mais elles peuvent s’éteindre dans certaines situations. Celles-ci sont au nombre de quatre et elles sont définies par le Code civil :
- Dans le cadre d’une impossibilité à les utiliser ;
- Lors de la modification conventionnelle ou si le propriétaire du fonds dominant y renonce ;
- En cas de confusion des fonds ;
- Si elle n’est pas utilisée pendant trente ans.
Le droit de passage : qu’est-ce que c’est ?
Le droit de passage est défini par l’article 682 du Code civil et il fait partie des servitudes. Pour autant, toutes les servitudes comme nous l’avons vu précédemment ne sont pas des droits de passage. Le droit de passage est celui de franchir le terrain de son voisin quand vous avez un terrain trop enclavé. Le droit de passage doit être soumis à certaines conditions en raison du caractère contraignant pour le propriétaire du fonds servant.
Le terrain doit être enclavé
Il faut que le bien qui utilise et bénéficie du droit de passage soit enclavé, pour que le droit de passer sur la propriété voisine soit reconnu. Le terrain doit être isolé et ne pas avoir d‘accès sur la voie publique ou l’accès ne dispose pas d’issue suffisante sur la voie publique.
Dans ce cas, l’accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n’est pas nécessaire. C’est une servitude légale qui ne peut être remise en question. Si le terrain n’est pas enclavé, mais qu’il reste difficile d’accès, l’accord du propriétaire du fonds servant est une obligation, dans ce cas, on parle de servitude conventionnelle.
Les limites du droit de passage
Si le droit de passage est automatique et inaliénable dans le cas d’un terrain enclavé, le propriétaire de ce terrain se doit de respecter certaines règles à l’égard du propriétaire du fonds servant :
- Passer par l’endroit créant le moins de préjudices ;
- Prendre le passage le plus court pour rejoindre la voie publique ;
- Verser à votre voisin une indemnité proportionnelle au dommage subi : bruit, tranquillité. Le montant est déterminé par le juge du tribunal judiciaire ou déterminé à l’amiable.
La servitude cesse dès que le terrain n’est plus enclavé, lors de la création d’un chemin ou d’une route qui dessert le terrain.
En cas de contestation, comment faire ?
C’est le tribunal judiciaire qui est compétent en matière de droit de passage. Il peut statuer sur l’existence de ce droit, son mode d’exercice : à pied, en voiture… et son emplacement. Le juge peut également décider du montant de l’indemnité qui sera versée au propriétaire du fonds servant, mais également prononcer la fin du droit de passage s’il y a lieu d’être.
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