Combien coûte une division de terrain ?

Si une vaste parcelle de terrain est mise en vente, elle peut tarder énormément à trouver preneur. Les grands lots sont, en effet, plus difficiles à écouler, car très onéreux. La solution est alors d’avoir recours à la division de terrain. C’est une pratique qui a le vent en poupe, car elle permet au propriétaire de vendre rapidement et au meilleur prix et aux acheteurs d’acquérir des terrains de la taille qu’ils désirent.

Illustration gestion de parcelle de terrain
© istock

Qu’est-ce que la division de terrain et quelle est son utilité ?

La division de terrain consiste à découper une grande parcelle en plusieurs lots de plus petites surfaces. C’est une opération qui ne peut être initiée que par le ou les propriétaires du terrain.

Cette opération est le recours des propriétaires de terrains dans certains cas. L’un des plus répandus est celui où le terrain est trop grand, ce qui complique sa vente au vu de son prix trop élevé. Diviser le terrain permet alors de proposer à la vente des parcelles plus petites et plus abordables.

Diviser un terrain peut aussi être utile lorsqu’il présente des parties qui retardent ou empêchent la vente. C’est notamment le cas lorsqu’il comporte une partie en pente raide, une partie inondable ou inconstructible. Diviser ce terrain est alors un moyen de proposer une ou plusieurs parcelles à la vente sans les parties problématiques.

L’autre cas de figure où la division d’un terrain peut être utile est celui où le propriétaire souhaite optimiser son rendement. Les terrains de très grande surface se vendent, en effet, à des prix au mètre carré inférieurs à ceux des parcelles plus petites. En divisant le terrain en plusieurs parcelles, le propriétaire peut proposer celles-ci à la vente à des prix plus intéressants pour lui.

Comment savoir si un terrain est divisible ?

Tous les terrains ne peuvent pas être divisés et d’autres peuvent l’être, mais difficilement et le résultat obtenu peut être peu convaincant.

Pour savoir si un terrain peut être divisé, il faut se référer aux règles d’urbanismes contenues dans le plan d’urbanisme local ou PLU. Si ce dernier n’existe pas, il faut se référer au règlement national d’urbanisme. Ces plans et règlements mettent en place des zonages qui instaurent des règles différentes pour chaque zone.

Ainsi, si une zone est inondable, il faut présenter une autorisation des architectes et un plan de prévention d’inondation avant chaque division.

Si le terrain est en pente, la division est aussi compliquée, tout comme les terrains de superficie modérée ou petite. Les terrains ayant une superficie inférieure à 300 mètres carrés sont, en outre, indivisibles. Quant aux terrains occupés par des maisons, la division est, encore une fois, compliquée.

Combien ça coûte ?

La division d’un terrain est principalement réalisée par un géomètre. Mais d’autres acteurs, comme l’expert en division, l’architecte et le notaire, doivent intervenir. Le coût total de la division d’un terrain correspond donc à la somme des honoraires de chaque professionnel intervenant.

Les divers frais se répartissent comme suit :

  • Vérification de la constructibilité : réalisée par le géomètre et l’expert en division.
  • La division : réalisée par l’expert en division et l’architecte.
  • L’assistance dans les démarches administratives : par l’expert en division, le géomètre et le notaire.
  • Le bornage du terrain : réalisé par le géomètre et l’expert en division.
  • L’acte de division du terrain : réalisé par le notaire.

Il faut donc compter de 600 à 2 000 euros pour l’intervention du géomètre et 200 à 1 500 euros pour l’intervention de l’expert en division. À ces frais, il faut ajouter les honoraires du notaire qui peuvent varier d’une région à une autre et d’un cabinet à un autre, tout comme les honoraires de l’architecte qui sont tout aussi variables.

En plus de ces coûts, il faut prendre en compte les frais de viabilisation du terrain qui peuvent aller de 5 000 à 15 000 euros et les diverses taxes, comme la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux en cas de vente d’une ou plusieurs parcelles si le terrain était détenu par son propriétaire depuis moins de 30 ans. Une taxe communale peut aussi être imposée par la commune à la première vente de terrains qui ont été rendus constructibles.

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