L’investissement locatif est une bonne manière de placer votre argent. Le statut de Loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, est l’une de ses formes les plus intéressantes. En effet, il vous permet de profiter d’avantages fiscaux notables, qui sont fonction du régime fiscal choisi.

Le statut LMNP : un rapide rappel

Une personne peut avoir accès à ce statut LMNP si elle loue une chambre meublée dans une résidence étudiante, un EHPAD, une résidence pour seniors ou encore une résidence de tourisme. Le bien est loué, non pas à l’occupant, mais au gestionnaire de la résidence.

Pour prétendre à ce statut LMNP, il faut réunir quelques conditions. En effet, les revenus tirés des loyers ne doivent pas dépasser un certain seuil, cette location ne doit pas représenter l’activité principale du loueur, qui doit être une personne physique. Au surplus, la chambre louée doit servir de résidence.

Le régime fiscal du micro-BIC

Si les revenus tirés de la location ne dépassent pas un certain seuil, le loueur a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le régime réel.

Le seuil à ne pas dépasser est de 72.600 euros par an pour l’ensemble des logements loués, sauf pour ceux qui sont considérés, de manière officielle, comme des meublés de tourisme. Dans ce cas, le niveau annuel de revenus à ne pas dépasser est de 176.200 euros.

Si, au titre du statut LMNP, vous choisissez ce régime micro-BIC, vous avez droit à un abattement forfaitaire de 50 %. Il porte sur les revenus tirés de la location. Autrement dit, vous ne paierez l’impôt sur le revenu que sur la moitié de vos loyers.

Il est à noter que cet abattement est de 70 % si vous louez un logement du type meublé de tourisme ou chambre d’hôte.

Le régime réel

Si vous le souhaitez, vous pouvez opter pour le régime réel, en signalant votre choix auprès de l’administration fiscale. Ce choix est valable pour une période de deux ans, qui peut être renouvelée.

Par contre, ce régime s’impose si les revenus tirés de la location dépassent les seuils de 72.600 euros ou 176.200 euros indiqués dans la première partie. C’est également le cas si les logements loués sont soumis à la TVA. En principe, cependant, les logements loués dans le cadre de ce statut LMNP n’entrent pas dans le champ d’application de la TVA, sauf si le loueur en fait la demande.

Le principe du régime réel consiste à déduire du revenu imposable les charges liées à la location du bien. Il s’agit notamment des frais d’entretien du logement, des frais de gestion, des frais de notaire, des charges de copropriété, des intérêts des emprunts contractés ou encore du paiement des impôts locaux.

L’amortissement du bien loué, qui mesure la perte de valeur liée à l’usure du temps, fait également partie de ces charges qui peuvent être déduites du revenu imposable du loueur.

Il est donc conseillé de choisir le régime réel lorsque le montant des charges associées au logement loué dépasse celui de l’abattement proposé dans le cadre du régime micro-BIC.

Un autre aspect de ce régime fiscal diffère du fonctionnement du régime micro-BIC. En effet, l’obligation de tenir une comptabilité LMNP n’existe que dans le régime réel. Cette comptabilité doit être tenue selon les règles qui s’appliquent au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il est à noter que les loueurs non professionnels peuvent être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et que, en cas de vente du bien, les éventuelles plus-values sont imposées selon le régime des plus-values immobilières.

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