Transmettre un immeuble : indivision ou SCI, on vous explique tout !

Il est possible de donner la part que vous détenez dans un immeuble dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI), ou même de céder votre part d’indivision. Moins recommandée, la tontine permet également un tel transfert de propriété.

Si vous souhaitez transmettre un immeuble à plusieurs enfants, vous pouvez faire à chacun la donation d’une quote-part de ce bien. L’inconvénient de cette pratique est que les enfants seront alors soumis aux règles souvent contraignantes de l’indivision : les décisions sont prises à la majorité des deux tiers pour les actes d’administration (donner un bail, par exemple) ou les actes de disposition (comme la mise en vente). Il peut être préférable de créer une société civile immobilière (SCI) et d’en donner des parts à vos enfants.

Un autre moyen de faire don de sa part dans un immeuble consiste à l’acheter à plusieurs en insérant une clause de tontina dans l’acte

Impôt sur le revenu ou sur les sociétés

Normalement, les revenus procurés par la location d’un immeuble détenu dans une SCI sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu des associés au prorata de leurs parts dans le capital. Cependant, il est possible, sur option, de demander à être soumis à l’impôt sur les sociétés (art. 206.2 CSI), ce qui est plus avantageux pour les personnes imposées dans les tranches élevées du barème d’acquisition. De moins en moins usitée, cette faculté pourrait trouver un regain d’intérêt, pour les couples pacsés notamment.

Transmettre des parts de SCI

Il est possible d’acquérir un immeuble dans la cadre d’une société Civile immobilière. Le capital est alors réparti entre les associés au prorata de leurs apports. Si, marié sous le régime de la communauté légale, vous achetez un immeuble avec votre femme sur les fonds de la communauté et que vous l’apportiez à une SCI, chacun d’entre vous possédera la moitié des parts. En revanche, si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, chacun obtiendra le nombre de parts correspondant à son apport. Pour transmettre l’immeuble à vos enfants, il faudra leur faire donation des parts de la SCL

Transmettre progressivement

La formule de la SCI présente de nombreux avantages. Notamment, vous pouvez donner juste ce qu’il convient conserver un pouvoir de décision.

Exemple : dans une SCI détenue à égalité par un couple et gérant un immeuble d’une valeur de 1 300 000 € (sans passif), chacun détient 55 parts de 10 000 €. Chaque parent peut faire donation de 15 parts à ses deux enfants, soit 150 000 € par enfant en exonération de droits. Il restera 35 parts de 10 000 € à chaque parent, les enfants détenant de leur coté 30 parts chacun. De la sorte, les parents conservent le pouvoir de décision en restant majoritaires dans la société. Ils trans- mettent leurs enfants leur patrimoine sans en perdre le contrôle.

Les parents pourront renouveler l’opération 6 années plus tard s’ils souhaitent se défaire totalement de la propriété et s’ils jugent leurs enfants aptes à gérer ce patrimoine.

Pour transmettre généreusement leur capital tout en conservant le pouvoir de contrôle dans la SCI, les parents peuvent aussi, s’il s’agit d’une société civile soumise, sur option, à l’impôt sur les sociétés, créer des parts droits de vote plural (chacun dispose d’un nombre plus ou moins grand de voix).

Exemple : dans une SCI au capital de 1 000 000 €, vous transmettez à vos enfants 90 % du capital en parts B, qui donnent droit à une 1 voix par part, et vous ne conservez que 10 % en parts A, mais qui sont assorties de 10 voix chacune. De la sorte, vos enfants sont détenteurs de la majeure partie du capital, mais vous conservez le contrôle en voix avec seulement 10 % du capital, puisque vous disposez de 100 voix, alors que vos enfants n’en totalisent que 90.

Décote et passif

Lorsqu’un patrimoine immobilier est détenu à travers une société, on admet généralement qu’une décote de 10 % lui soit appliquée, pour tenir compte des clauses d’agrément qui existent souvent dans les statuts des SCI et qui limitent la liberté de cession des parts.

Ainsi, un immeuble d’une valeur de 500 000 € pourra être détenu par une SCI composée de 100 parts de 4 500 € chacune. Lorsque la société a souscrit un emprunt pour acquérir le bien immobilier dont elle a la gestion, la valeur des parts que vous transmettez tient compte de ce passif, de même que des autres charges qui grèvent le bien (assurances, taxes, travaux…).

La tontine, pour un achat à plusieurs

Lors de l’achat d’un bien immobilier avec une tierce personne, si vous souhaitez vous assurer que votre part, en cas de décès, reviendra à votre (ou à vos) coacquéreur(s), vous avez la possibilité d’insérer une clause de tontine (ou clause d’accroissement) dans l’acte d’achat. Pour chaque propriétaire, ce pacte est la garantie qu’il ne sera pas évincé par les héritiers du défunt. II permet aussi des économies sur les droits de donation, mais uniquement sur des biens de faible valeur, ce qui limite l’intérêt de la formule. D’autant qu’il présente un autre inconvénient important : l’impossibilité de sortir de ce contrat sans l’accord des autres coacquéreurs.

La perte d’attrait fiscal

Pour le fisc, la clause de tontine revient à faire une donation à ses coacquéreurs. C’est pourquoi celui (ou ceux) à qui revient la part du défunt est (sont) soumis aux droits de mutation à titre gratuit en fonction de son (leur) lien de parenté avec ce dernier. En l’absence d’un tel lien, notamment entre concubins, c’est le taux de 60 % qui s’applique. Cependant, si le logement avait, au jour du décès, une valeur globale inférieure à 76 000 € et s’il constituait l’habitation principale des propriétaires, la part transmise échappe aux droits de mutation.

Fiscalement, on considère alors la transmission comme une vente, sur laquelle sont dus les seuls droits de mutation à titre onéreux, soit environ 5 %. Cependant, on voit mal aujourd’hui quel bien immobilier de moins de 76 000 € pourrait constituer la résidence principale d’au moins deux personnes…

L’intérêt lors de la succession

Le seul intérêt d’un pacte tontinier réside dans le fait qu’il permet de transmettre une partie de son lieu d’habitation sans être tenu par les règles du droit des successions.

En effet, la jurisprudence considère que ce contrat est aléatoire, puisqu’on ne connaît pas l’ordre des décès, et qu’il ne peut donc pas s’analyser en une donation ou un testament. Par conséquent, la part transmise n’est pas rapportable à la succession.

Ainsi, si un couple de concubins achète un bien immobilier avec une clause de tontine, à la mort de l’un d’entre eux, ses héritiers ne pourront pas demander au coacquéreur de rapporter la part qu’il a reçue à la succession. En revanche, le survivant devra payer 60 % de droits.

Si, fiscalement, le pacte tontinier ne semble plus présenter grand intérêt, civilement, il peut se montrer utile, notamment pour les partenaires pacsés. En effet, la tontine permet d’attribuer le bien au partenaire pacsé en dehors des règles de réserve et, depuis août 2007, le survivant n’est plus imposable en cas de succession. Ce contrat est peut-être sur le point de connaître une nouvelle jeunesse.

Déconseillé aux conjoints ou pacsés

Pour les couples mariés, il n’est pas judicieux d’apporter leur logement à une société civile immobilière (SCI). En effet, lors du décès de l’un des membres du couple, cette forme de gestion fait perdre au conjoint survivant les avantages dont il pourrait bénéficier, à savoir le droit d’habitation de 1 an à compter du décès et les droits viagers d’habitation et d’usage du mobilier. De même, le partenaire pacsé risque de perdre son droit temporaire au logement.

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