Je souhaite optimiser mes investissements immobiliers : comment faire ?

Divorcée, Patricia vit seule et a deux filles de 22 et 25 ans. Directrice régionale bancaire, elle investit dans la pierre depuis plus de quinze ans.

Déjà propriétaire de six appartements dans plusieurs villes de France, elle se lance aujourd’hui dans la construction d’une maison dans le Var, en vue d’en faire sa résidence principale. Tour d’horizon de ses préoccupations.

En tant que bailleur, comment me protéger au mieux contre les loyers impayés ?

Comme les périodes de vacance locative, les loyers impayés font chuter la rentabilité de vos investissements locatifs et remettent en question votre équilibre financier. Dans votre situation, une assurance loyers impayés constitue une bonne solution. Elle impose un coût supplémentaire, en contrepartie duquel elle vous garantit un minimum de rentrée d’argent si vous rencontrez un ou des locataires indélicats.

L’utilisation de la caution solidaire est également conseillée, mais se révèle, en pratique, plus compliquée à mettre en œuvre que l’assurance. Enfin, le bail notarié offre des garanties efficaces face à ce problème.

Quels sont les avantages de ce type de bail?

Le bail notarié est un acte authentique rédigé et signé par le notaire. Comme le bail stipule une obligation de payer un loyer, le notaire remet au propriétaire une copie exécutoire qui a la même valeur qu’une décision de justice. Ainsi, le propriétaire peut transmettre ce document à l’huissier de justice qui lance les poursuites et le recouvrement. De plus, le bail notarié offre une grande sécurité pour les parties au contrat. D’abord pour le locataire, qui bénéficie ainsi de toutes les garanties prévues par la loi. Ensuite pour le propriétaire, qui est assuré de voir stipulé dans le bail l’ensemble des dispositions législatives et réglementaires.

À présent, je me lance dans un projet de construction. Quels sont les différents contrats envisageables et les points à vérifier?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) encadre la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble qui ne comporte pas plus de deux logements à usage d’habitation ou à usage mixte, sur un terrain dont vous avez préalablement fait l’acquisition.

Ce contrat est obligatoire si votre constructeur se charge des travaux de mise hors d’eau (pose de la charpente et du toit) et hors d’air (pose des fenêtres) ; attention, il n’inclut pas forcé- ment la fourniture de plans.

Le contrat de vente d’immeuble à construire s’applique si vous achetez à votre constructeur le terrain et votre future maison sur plan. Vous pouvez aussi conclure un contrat d’entreprise, si aucun des entrepreneurs en charge des travaux ne s’occupe de fournir les plans et si un seul et même entrepreneur ne réalise pas l’ensemble des travaux de gros oeuvre.

Quant au contrat d’architecte (aussi appelé « de maîtrise d’œuvre « ), il est conclu avec un maître d’œuvre qui conçoit le projet. Celui-ci crée les plans, s’occupe des questions techniques et coordonne les travaux, en vous aidant dans vos relations avec les différents acteurs.

Mais il ne se charge pas de la construction. En tout état de cause, le contrat doit être impérativement signé avant le début des travaux.

Vous devrez être particulièrement vigilante sur son contenu. L’ensemble des mentions obligatoires, clauses illicites et conditions suspensives à la construction est prévu de manière très précise dans le Code de la construction et de l’habitation.

Le terrain sur lequel je souhaite faire construire ma future maison est classé en zone protégée. Cela implique-t-il des démarches particulières ou des contraintes architecturales ?

Dans une zone protégée, le projet de construction devra respecter une certaine cohérence architecturale avec l’environnement du site.

Ainsi, les matériaux, le style, les couleurs seront autant de points qui devront être examinés en détail. La mairie transmettra votre dossier à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). L’obtention du permis de construire sera conditionnée à son accord.

Quelles sont les garanties liées à la construction, pendant et après’ ?

D’abord, l’entrepreneur est tenu à la garantie de parfait achèvement, pendant l’année qui suit la réception des travaux. Cette garantie comprend les réparations des désordres que vous signalez à votre entrepreneur, pendant et après la fin des travaux.

Ensuite, la garantie biennale (ou « de bon fonctionnement ») couvre, pendant deux ans, les dommages qui affectent vos équipements dissociables de la construction, comme les plaques de cuisson, le chauffe-eau…

La garantie décennale couvre, quant à elle, les dommages qui mettent en danger la solidité de l’ouvrage ou qui, affectant l’un de ses éléments constitutifs, rendent l’édifice impropre à sa destination. À cet effet, l’entrepreneur s’engage pendant dix ans à votre égard mais aussi auprès des futurs acquéreurs du bien.

Enfin, le constructeur doit souscrire une garantie de livraison à prix et délai convenus.

Je souhaite financer mon projet par un apport complété d’un prêt travaux. Comment sont débloqués les fonds? Quels sont les frais inhérents au prêt ?

Le prêt travaux permet de financer les gros travaux, avec une durée allant globalement de dix à trente ans. Si vous comptez financer votre projet par ce type de prêt, sachez que vous bénéficierez normalement d’un taux d’intérêt plus bas que pour un prêt personnel.

Les fonds seront débloqués au fur et à mesure des travaux sur présentation des factures des différents entrepreneurs qui participent à la construction de votre projet. Il faudra en général compter un délai d’un mois pour voir les fonds débloqués. Il ne faut pas oublier, non plus, qu’il faudra payer des frais de dossier, souscrire à une assurance décès-invalidité, et présenter des garanties telles qu’une hypothèque ou une caution.

Aujourd’hui, mon principal objectif est de transmettre, au mieux, mon patrimoine à mes filles. J’ai entendu parler de la SCI, quels en sont les avantages ?

La société civile immobilière (SCI) dispose d’atouts, tant pour la gestion de votre patrimoine que lors de la succession.

De votre vivant, la SCI vous permet de simplifier les éventuelles donations que vous pourriez faire à vos deux filles. Puisqu’il s’agit d’une société, vous procédez alors à une donation de parts sociales. Par nature, un immeuble est difficilement divisible, contrairement aux parts sociales qui permettent une répartition très précise du patrimoine.

En outre, la SCI évite l’indivision successorale qui peut être très contraignante. Enfin, elle offre de nombreux avantages concernant la transmission.

Plus globalement, si je souhaite faire une donation à mes enfants, quelles sont les précautions à prendre ?

Puisque vous avez deux filles, vous pouvez procéder à une donation-partage de tout ou partie de votre patrimoine immobilier.

Cette donation se fait par acte notarié. Vous avez la possibilité de donner la nue-propriété du bien et d’en conserver l’usufruit ou de tout donner à vos filles. Si vous conservez l’usufruit, vous restez responsable de l’entretien du bien et titulaire de sa jouissance. Cela signifie aussi que vous continuez à percevoir les loyers de vos biens loués.

D’un point de vue fiscal, la donation est réglementée et peut être effectuée en franchise de droits jusqu’à 100 000 € par enfant tous les quinze ans. Au-delà de ce seuil, elle est imposable.

Nous vous conseillons néanmoins de ne pas procéder à une donation de votre résidence principale.

Nos préconisations face aux préoccupations de Patricia

Faire face aux loyers impayés :

  • Choisir le bail notarié ;
  • Souscrire une assurance loyers impayés et remise en état.

Réussir son projet de construction :

  • Être attentive au contrat de construction choisi ;
  • Respecter les procédures particulières applicables à son terrain situé en zone protégée ;
  • Vérifier que les artisans ont une assurance professionnelle.

Transmettre au mieux l’ensemble de son patrimoine immobilier :

  • Constituer une SCI ;
  • Réaliser une donation-partage.

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