L’investissement dans les locaux commerciaux : un choix stratégique

L’investissement dans des murs commerciaux possède de nombreux attraits dont le principal est la rentabilité. Plus élevée que celle d’un logement, celle-ci ne se limite pourtant pas au rapport entre valeur immobilière et montant du loyer.

Les clauses du bail qui déterminent les obligations des parties peuvent vite transformer en fiasco un investissement qui semblait à première vue alléchant. En effet, en cette matière, c’est la liberté des conventions qui préside. Le contrat peut ainsi faire peser sur le locataire nombre de charges qui vont avoir une incidence certaine sur la rentabilité et permettre de valoriser au mieux l’investissement, comme vont l’illustrer les quelques exemples servant à cette analyse.

Les clauses relatives au loyer

Il sera intéressant pour le bailleur qu’en plus de la révision légale triennale, figure une clause d’indexation annuelle. Elle autorise, si elle est correctement rédigée, une augmentation automatique du loyer sans attendre l’écoulement du délai de trois ans.

Le bailleur pourra encore avoir intérêt à percevoir un loyer fixé en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire (clause recettes) ou un loyer binaire, dont une partie sera fixe et une autre variable.

Déplafonner le loyer

À l’occasion du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné, c’est-à-dire augmenté au-delà du jeu de l’indice du coût de la construction. Ces cas de déplafonnement sont strictement énumérés : modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité, durée du bail, nature des locaux…

Un professionnel pourra, en cas d’acquisition d’un immeuble loué, déterminer si le loyer a ou non vocation à être déplafonné. De même, à l’occasion de la rédaction du bail, il pourra expressément ou de manière plus détournée prévoir de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Les garanties de paiement

Les garanties de paiement, qui vont assurer la sécurité du bailleur, sont-elles aussi primordiales. Un conseil avisé sera de prévoir :

  • un dépôt de garantie,
  • un cautionnement ;
  • et même la solidarité entre cédants et cessionnaires successifs.

Les charges et travaux

Contrairement aux baux à usage d’habitation, il n’existe pas de texte impératif qui répartisse charges et travaux entre locataire et propriétaire sur les baux d’un local commercial. Les clauses du bail font la loi des parties. Leur incidence sur la rentabilité est donc évidente. Toutefois, on ne saurait se contenter de formules vagues ou générales car la jurisprudence est encore fluctuante. Ainsi, sont inclues dans les travaux visés – souvent mis à la charge du bailleur – toutes les réparations intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité, alors que le texte contient une énumération limitative.

Vous pouvez en savoir plus ici : https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/bail-commercial-repartition-travaux-bailleur-et-locataire/

Un forfait de charges

De même, une grande précision s’impose quant aux charges. Certaines décisions ont estimé que la clause stipulant un loyer net de toutes charges pour le bailleur était trop générale pour avoir un contenu effectif. Le sort des charges de copropriété, de la taxe foncière, des honoraires ou frais de gérance, ainsi que des nouvelles taxes ou impôts à venir doit donc être envisagé au cas par cas. Le bailleur peut également établir un forfait de charges, correspondant à un pourcentage du loyer ou à une somme déterminée.

Généralement, les dépenses d’usage et d’entretien courants sont à la charge du locataire et celles de grosses réparations à celle du bailleur.

Les travaux effectués par le bailleur

Le locataire ne peut en principe empêcher le bailleur de procéder à des réparations urgentes, mais il a la faculté d’obtenir une réduction du loyer si ces travaux durent plus de 40 jours. Une clause du bail pourra valablement obliger le locataire à supporter sans indemnisation tous les travaux que le bailleur souhaiterait envisager, quelle que soit leur durée.

Les travaux effectués par le locataire

Il s’agira, pour l’investisseur, non seulement de restreindre les possibilités offertes au preneur d’exécuter des travaux dans les lieux loués sans son assentiment préalable, mais surtout d’éviter toute indemnisation pour les améliorations ou constructions réalisées. La prévision d’une clause d’accession sans indemnité s’imposera alors. La date de l’accession (fin de bail, immédiate) devra être précisée car elle a également une incidence sur le déplafonnement du loyer.

Les assurances

Ici encore, tout est possible. Le plus classique consiste en l’obligation imposée au preneur de payer les éventuelles surprimes liées à l’exercice de son activité. Est encore envisageable une renonciation à recours réciproque, qui permet au bailleur comme au locataire de bénéficier d’une réduction de prime puisque chaque assureur sera à l’abri d’un recours, tant de la part de l’assuré que de son assureur.

La prise en charge par le preneur

Le bailleur peut aussi faire reporter son assurance sur le preneur. Il s’agit de l’assurance pour compte. Par une clause expresse, le propriétaire oblige son locataire à garantir non seulement les risques locatifs, mais aussi les risques liés à la propriété de l’immeuble. Les primes sont intégralement payées par le locataire, mais il faut prendre garde à leur versement effectif et aux risques liés à l’ouverture d’une procédure collective.

La destination des lieux

On veillera à strictement la limiter, afin de négocier au mieux toute modification. Rappelons que la perception d’une indemnité en contrepartie de l’autorisation d’exercer une activité connexe ou complémentaire est proscrite. À noter que la stipulation d’un bail tous commerces peut dans certaines circonstances présenter des avantages, notamment lorsque sont imposés des travaux de mise aux normes. Le bailleur n’est en effet pas tenu de les effectuer lorsque l’affectation des lieux a été choisie par le locataire.

La cession, la sous-location

Elles devront être strictement interdites, sauf bien sûr la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce, qui doit demeurer libre. Ce pourra être l’occasion pour l’investisseur de « négocier » le versement d’une indemnité ou une augmentation de loyer. De même, la mise en location-gérance peut être prohibée.

La durée du bail, les congés

Il faut souligner que la prévision d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans est une cause de déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Afin de permettre aux bailleurs de rentabiliser leur investissement, le législateur a expressément prévu la possibilité de priver le locataire de sa faculté de résiliation triennale. L’on peut donc conclure un bail d’une durée ferme ou subordonner le congé au versement d’une indemnité.

La destruction des locaux

Si, pendant la durée du bail, les locaux sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit sans indemnité. S’ils ne sont détruits que partiellement, le locataire peut choisir entre la résiliation du bail, toujours sans indemnité, ou sa poursuite moyennant une diminution de loyer.

Dans la mesure où ce texte n’est pas d’ordre public, il pourra être institué une résiliation de plein droit sans indemnité en cas de destruction de la majeure partie des locaux.

L’acte authentique

C’est un double gage de sécurité pour l’investisseur. D’une part, sa rédaction est assurée par un professionnel du droit. D’autre part, le bail notarié est un titre exécutoire.

Cela signifie, par exemple, qu’en cas d’impayé, le propriétaire peut directement faire appel à un huissier afin qu’il pratique une saisie, sans être au préalable passé devant le juge. Le titre exécutoire permet de procéder à des voies d’exécution et de prendre des mesures conservatoires. En revanche, le bail authentique ne permet pas de procéder à une expulsion.

Les limites

L’investisseur bailleur ne peut se décharger de tout sur son locataire. La jurisprudence, par une interprétation du contrat en faveur du preneur, non seulement prive d’effet certaines clauses, mais pose aussi les limites du transfert contractuel des obligations du propriétaire.

L’obligation de délivrance

C’est un minimum auquel le bailleur ne peut échapper. Les juges en ont dressé certains contours. Ainsi, le bailleur doit s’assurer que les travaux mis à la charge du locataire pour exploiter les lieux sont réalisables. De même, l’activité prévue par la destination des lieux doit pouvoir être exercée. Le bailleur ne peut imposer au locataire l’obtention de toutes les autorisations administratives (POS, changement de destination), ou émanant de la copropriété, pour l’affectation des lieux à l’usage auquel ils sont destinés.

Le supplément de loyer

Le transfert conventionnel sur le locataire des charges ou travaux incombant en principe au bailleur constitue un supplément de loyer. Cela signifie que le montant de ces frais devra être pris en considération pour le calcul du loyer du bail à l’occasion de sa révision et de son renouvellement. De plus, le revenu foncier du bailleur s’en trouvera augmenté et par là même son imposition.

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