Le logement en société, miracle ou mirage ?

Posséder son logement par l’intermédiaire d’une société civile immobilière n’est pas fréquent. Ce n’est pas une solution valable dans tous les cas. Elle mérite pourtant d’être choisie dans certaines situations.

Les acquisitions immobilières par une société civile sont à la mode

Plusieurs milliers de sociétés civiles immobilières sont ainsi constituées chaque année. Cette structure est souvent présentée, à juste titre, comme un moyen utile et efficace d’organiser son patrimoine.

En réalité, les sociétés civiles sont surtout utilisées pour acquérir des immeubles locatifs, par exemple en raison du choix d’une fiscalité différente de celle appliquée aux revenus fonciers, si les associés optent pour l’impôt sur les Sociétés.

De même, les entrepreneurs réalisent fréquemment, sous couvert d’une société civile, les investissements immobiliers nécessaires à leur activité, afin de dissocier leur patrimoine professionnel de leur patrimoine privé.

Rarement pour le logement

Peu de sociétés civiles immobilières détiennent le logement occupé par leurs associés, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, qui ne génèrent aucun revenu.

Cette désaffection se comprend aisément si l’on observe qu’aucun avantage fiscal n’est apparemment à retirer de la société dans cette hypothèse et que la constitution de cette société a un coût immédiat, puis régulier: comptes sociaux annuels à établir et à faire approuver par un procès-verbal d’assemblée des associés. De tels frais sont généralement ressentis comme superflus.

Problème pour les prêts

Plus encore, l’achat du logement par une société peut se révéler financièrement pénalisant. Aucun prêt d’épargne-logement ou prêt aidé, tels que PAS (Prêt à l’accession sociale) ou prêt à taux zéro, n’est accordé à une société et les dispositions protectrices de la loi Scrivener ne s’appliquent pas aux emprunts sollicités par les sociétés civiles immobilières.

Un intérêt dans certains cas

Néanmoins, l’achat par une société civile immobilière familiale ou l’apport à cette dernière d’un logement constituant la résidence principale ou secondaire des associés peut présenter un intérêt évident afin d’optimiser soit le mode de détention, soit la transmission dudit logement.

Les acquisitions effectuées par les couples

Les époux communs en biens

Le logement acquis par des époux mariés sans contrat tombe normalement dans la communauté existant entre eux et relève de la cogestion organisée par la loi, impliquant par exemple leur accord commun pour la revente du logement. La société constituée entre époux peut les amener à modifier considérablement les règles du jeu, à condition de le faire en connaissance de cause.

Un exemple

Un époux disposait personnellement, avant son mariage, de 7622 euros, Il apporte cette somme, en déclarant l’origine des fonds, au capital d’une SCI dont il détiendra 99% des parts. Il sera donc de facto seul propriétaire d’une société pouvant elle-même posséder un appartement d’une valeur de 76 224 euros.

La communauté ne sera titulaire que d’une créance, non réévaluée, à l’encontre de cette société, en raison de sa contribution financière à l’acquisition, soit initialement pour compléter l’apport personnel, soit pour rembourser l’emprunt souscrit par la société.

Les concubins

Les concubins qui acquièrent un logement peuvent constituer une société pour assurer au survivant son maintien dans les lieux jusqu’à son propre décès, sans subir une fiscalité successorale confiscatoire à un taux de 60 %.

Diverses solutions sont envisageables en utilisant la structure de la société. Parmi celles-ci, la société civile immobilière constituée entre concubins avec une clause de tontine permet à l’associé survivant de devenir propriétaire des parts du défunt en acquittant seulement des droits de mutation à 4,80 % sur la valeur des parts reçues. On ne devrait pas appliquer le plafonnement de 76 000 euros à compter du 1er janvier 2002) prévu pour l’achat du logement en propriété avec clause de tontine.

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