Des époux qui achètent un logement par le biais d’une société civile peuvent souhaiter éviter à leurs héritiers la précarité et la lourdeur du régime de l’indivision. Il en est de même des membres d’une même famille qui acquièrent ensemble une résidence secondaire, destinée à leur usage commun.

L’indivision est en effet un état précaire, puisque tout propriétaire indivis peut exiger d’en sortir. Elle est aussi contraignante car le moindre acte d’administration et de gestion nécessite le consentement unanime des indivisaires.

L’organisation de la société

L’acquisition en société permet, au contraire, de définir des règles particulières de majorité selon l’importance des décisions à prendre, de laisser au gérant une grande latitude de gestion et de stipuler des clauses d’agrément permettant de limiter l’entrée de personnes étrangères aux associés, même s’il s’agit de leurs héritiers. Une autre clause peut permettre l’exclusion de l’associé qui ne respecterait pas les statuts et le règlement intérieur éventuellement adopté.

Avec une porte de sortie

Néanmoins, la société ne doit pas devenir une souricière pour les associés minoritaires. N’oublions pas qu’une société propriétaire d’une résidence principale ou secondaire occupée par certains associés est structurellement déficitaire. Elle n’a pas de revenus mais des charges à acquitter. Il faut donc éviter que les autres associés n’en demeurent éternellement prisonniers.

Faible durée ou faculté de retrait

Deux moyens existent pour y parvenir. Le premier est de constituer la société pour une faible durée, cinq ans par exemple, prorogeable à l’unanimité des associés. Le second moyen est de prévoir dans les statuts une faculté de retrait unilatéral pour chaque associé, à charge d’informer la gérance avec un long délai de préavis, 18 mois par exemple. Celle-ci pourra ainsi organiser le financement du rachat des parts de l’associé qui se retire, lequel devra assumer seul le coût fiscal de son retrait.

Un outil de transmission

L’acquisition d’un logement, résidence principale ou secondaire, par une société civile immobilière, ou l’apport de ce même bien à une telle société, peut aussi répondre à une préoccupation bien légitime de préparer l’inéluctable transmission de son patrimoine, volontaire ou subie.

L’usufruit est renforcé

La réserve d’usufruit stipulée au profit des parents donateurs sera largement améliorée par l’apport préalable du bien à une société. En effet, si les parents donnent la nue-propriété de leur appartement à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, ils ne pourront plus le vendre qu’avec l’accord des enfants.

Au contraire, les statuts d’une société civile immobilière à laquelle sera préalablement apporté le logement peuvent, par exemple, prévoir que l’usufruitier des parts sociales a le droit de vote dans toutes les assemblées générales ne modifiant pas les statuts et que les gérants, qui naturellement seront les parents, bénéficieront des plus larges pouvoirs de disposition et d’arbitrage des biens appartenant à la société.

Dissocier pouvoir et propriété

Un tel schéma permet de réaliser une harmonieuse dissociation entre la propriété et te pouvoir de disposition.

Les parents peuvent transmettre leur patrimoine en donnant la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants sans pour autant se dépouiller du droit de disposer de leur logement. En effet, la société pourra, sur leur seule signature, vendre ce bien immobilier qui peut être devenu trop grand au fil du temps et en acquérir un ou plusieurs autres.

La préparation de la succession

Lorsque l’appartement familial est détenu par une société, les prérogatives de l’usufruit dont le conjoint survivant peut bénéficier par voie testamentaire ou par donation entre époux seront largement augmentées. On l’a vu précédemment lorsqu’il s’agit de la donation de la nue-propriété des parts sociales. Le conjoint survivant, usufruitier des parts sociales, bénéficiera du pouvoir de vendre qu’il n’aurait pas eu si l’usufruit avait porté sur son logement lui-même.

Lorsque les enfants sont mineurs

Cette liberté prend encore plus de relief lorsque les enfants sont encore mineurs ou que, parmi eux, se trouve une personne handicapée et frappée d’incapacité. L’existence de la société permettra l’aliénation et le remploi sans subir la lourdeur de l’autorisation préalable du juge des tutelles.

Un avantage fiscal pour les nus-propriétaires

Les enfants, héritiers nus-propriétaires du bien, sont également avantagés par l’interposition de la société. Ils ont intérêt à différer le paiement des droits de succession leur incombant jusqu’au décès de leur parent survivant, ce que leur permet la loi fiscale.

Mais la réglementation prévoit qu’en cas de vente du bien bénéficiant du paiement différé, les droits différés deviennent immédiatement exigibles (Code général des impôts, annexe in, article 404 B). Si le logement appartient à la société civile, ce sont les parts sociales qui sont soumises à l’usufruit. La vente du logement par la société ne fera pas encourir aux nus-propriétaires la déchéance du bénéfice des droits différés.

Une solution à ne pas négliger

Tous ces exemples montrent que, contrairement aux idées reçues, la constitution d’une société civile peut se révéler opportune pour la détention d’une résidence principale ou secondaire, dans la mesure où elle constitue l’instrument d’une stratégie patrimoniale mûrement réfléchie (comme l’assurance vie par ailleurs…).