Locations meublées : quelques astuces a connaitre

Louer un logement meublé assure au bailleur des avantages fiscaux, à condition d’opter pour le régime le mieux adapté à son profil.

Les spécificités de la location meublée

Définir une location meublée apparaît comme une évidence. Pour autant, quels sont les meubles que doit impérativement contenir le logement pour bénéficier de ce statut ? Le loueur est-il tenu de mettre également des éléments d’électroménager à la disposition de son locataire ? À toutes ces questions, la loi ne donne aucune réponse.

Une définition évolutive

Il faut donc se tourner vers les réponses régulièrement apportées par la jurisprudence. Il ressort des différentes décisions de la Cour de cassation que, pour être qualifié de location meublée, le logement doit présenter tous les éléments de confort permettant au locataire d’y vivre correctement et immédiatement. Ceci implique nécessairement le mobilier de première nécessité: lit, table, chaises… En outre le propriétaire est tenu de mettre à la disposition de son locataire des équipements essentiels tels qu’un réfrigérateur, une plaque chauffante ou une gazinière.

Un régime plus encadré

Avant l’entrée en vigueur de la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005, dite loi Borloo, la location meublée était régie par la loi du 29 juillet 1998, particulièrement favorable aux propriétaires.

En effet, ces derniers pouvaient conclure un bail oral, sans limite de durée, augmenter librement le loyer, mettre fin à la location sans préavis ou encore expulser aisément le locataire mauvais payeur. Autant dire que très rapidement, les offres de locations meublées ont fleuri, atteignant près d’un tiers des offres à Paris ces dernières années. La loi Borloo marque un coup d’arrêt à cette législation très libérale en imposant de nouvelles contraintes aux loueurs de meublés, quand ils sont occupés par les locataires à titre de résidence principale. Ainsi désormais, un contrat de bail écrit est obligatoire, qui doit être conclu pour une durée minimale d’un an, reconduit tacitement dans les mêmes conditions. Une exception toutefois : lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail pourra être réduite à neuf mois.

Dans ce cas, la clause de reconduction tacite sera inapplicable.

Les modifications du bail et le congé

En cas de modification du contrat de bail à l’occasion du renouvellement, le locataire doit en être averti trois mois auparavant. De même, si le propriétaire souhaite donner congé à ses locataires, il doit les informer trois mois avant la date d’expiration du bail. Autre nouveauté : le propriétaire est également tenu de motiver son congé par l’une de ces trois raisons : reprise du logement pour une occupation personnelle ou par sa famille, vente ou encore inexécution par le locataire de ses obligations.

Une fiscalité toujours très attractive

Si la grande souplesse du régime des locations meublées a été sensiblement réduite par la loi Borloo, le régime fiscal, bien que complexe, reste très attractif. La fiscalité diffère selon la qualité du loueur, professionnel ou non, et le montant des revenus provenant de la location.

Le régime micro-Bic

La location à titre habituel de logements meublés constitue une activité commerciale, et ce, même si elle est effectuée par un loueur non professionnel, c’est-à-dire non inscrit au registre du commerce. Par conséquent, les revenus issus de cette activité doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur la feuille de déclaration de revenus.

Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les propriétaires qui louent des logements qu’ils ne financent pas à crédit ou qui ne nécessitent pas de gros travaux. Dans le cas contraire, les charges risqueraient de dépasser le montant de l’abattement et il est donc préférable d’opter pour le régime s’appliquant au loueur non professionnel.

Le loueur non professionnel

Lorsque le loueur de meublés réalise des recettes locatives d’un montant inférieur à 23 000 € par an, il est considéré comme loueur non professionnel. Il déclare toujours ses revenus issus des loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, mais au lieu de bénéficier d’abattement il peut déduire toutes les charges provenant de cette location (emprunt, travaux…) sur le montant de ses Bic et non sur son revenu global. Ce régime est particulièrement attractif pour ceux dont le bien est financé à crédit ou qui nécessite d’importants travaux de rénovation.

Le loueur professionnel

Le statut du loueur de meublés professionnel s’applique aux bailleurs inscrits au registre du commerce et des sociétés et dont les recettes annuelles dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % de ses revenus. Le grand avantage de ce régime est de permettre à l’investisseur d’imputer l’intégralité des charges d’exploitation (frais d’acquisition, honoraires de conseils, intérêts de l’emprunt, amortissement de l’immeuble, du mobilier, taxe foncière, charges de copropriété…) de son revenu global et non de ses bénéfices industriels et commerciaux comme est tenu de le faire le loueur non professionnel. Or, il est plus intéressant fiscalement d’appliquer la déduction à son revenu global, généralement plus élevé que le montant des bénéfices industriels et commerciaux.

Divers autres avantages

Autre atout de taille : si le loueur exerce son activité pendant au moins cinq ans et si ses recettes n’excèdent pas 152 000 €, il sera totalement exonéré d’impôt sur les plus-values en cas de vente des logements loués. Enfin, lorsque les recettes sont supérieures à 23 000 € annuels et représentent plus de 50 % des revenus de l’investisseur, ce dernier est exonéré d’ISF sur le bien loué en meublé, considéré alors comme un bien professionnel. En contrepartie de ces avantages, le loueur subit quelques désagréments, à commencer par la tenue d’une comptabilité identique à celle d’une entreprise. De plus, en tant que professionnel, il est soumis au paiement des charges sociales et doit s’acquitter de la taxe professionnelle. Très rentable, ce régime nécessite donc un suivi pointilleux et des démarches administratives plus complexes que pour les loueurs non professionnels.

Gare aux pièges !

La location meublée s’adresse à une clientèle, étudiants notamment, en quête de petits logements. Par conséquent, le « turn over » est important, ce qui implique une gestion plus contraignante et une rénovation du bien plus fréquente.

La location meublée est souvent un produit d’investissement. Avant de s’engager dans un tel projet, il est impératif de vérifier la qualité de la société de gestion, une cessation d’activité pouvant entraîner pour l’investisseur une perte des loyers et du statut de loueur de meublés professionnel.

Enfin ces produits affichent souvent des loyers surévalués par rapport aux prix du marché. Et pour cause : il est impératif d’atteindre le seuil des 23 000 € annuels pour bénéficier d’un régime fiscal attractif.

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