Expulser un héritier d’un appartement en indivision s’avère plus compliqué surtout si celui-ci jouit du bien sans régler d’indemnité d’occupation. Les différents héritiers disposent du même droit sur le patrimoine du défunt. L’indivision successorale reste le cas le plus classique et la loi détermine des modalités spécifiques.

Appartement en indivision : comment ça fonctionne ?

Si le bien en indivision fait partie de la succession, tous les héritiers disposent des mêmes droits. Les articles du Code civil 815 et suivants s’appliquent alors et permettent de déterminer les droits et les obligations de chaque indivisaire.

Cette législation s’applique aussi bien aux héritiers qu’aux bénéficiaires d’un legs, si la succession est régie par un testament au moins en partie. Le seul moyen pour mettre fin à l’indivision est de procéder au partage.

L’indivision autorise chaque indivisaire à jouir des biens indivis tant que cette jouissance ne porte pas atteinte aux autres et qu’ils peuvent profiter du bien. C’est l’article 815-9 du Code civil qui prévoit cette disposition.

Les difficultés apparaissent quand l’un des indivisaires occupe le bien et notamment s’il ne paye pas d’indemnité d’occupation.

Les droits de l’indivisaire sur le bien en indivision

Le droit d’usage

Chaque indivisaire dispose de droits de jouissance sur le bien en indivision, comme le prévoit l’article 815-9 du Code civil. Le plus souvent les actes exigent un accord pour concilier les droits de tous les indivisaires. C’est ainsi que par convention, la jouissance privative du bien peut être attribuée à l’un des indivisaires. Une jouissance exclusive peut également être décidée tacitement.

Dans ce cas, l’indivisaire doit respecter strictement la destination du bien, ainsi que le droit des autres. Il est également nécessaire de prendre en compte les actes qui sont régulièrement passés au cours de l’indivision. Le Président du Tribunal peut régler provisoirement l’exercice du droit de jouissance si les indivisaires ne sont pas d’accord.

Le droit de jouissance

Les revenus des biens indivis sont divisés proportionnellement aux droits des indivisaires dans celle-ci. Chaque indivisaire supporte également les charges relatives au bien. L’étendue des droits de chacun est déterminée dans l’intitulé de l’inventaire, établi par le notaire ou par l’acte de notoriété.

Le respect des droits concurrents des autres indivisaires

L’expulsion ne peut être ordonnée que si le juge constate que l’occupant indivisaire ne paye pas d’indemnité d’occupation, et reste passif, sans réaliser les démarches nécessaires pour la licitation du bien. Cette attitude entrainant un trouble illicite et une incompatibilité.

L’obligation de respecter les droits

L’indivisaire qui utilise le bien ne peut en aucun cas en changeant sa destination, contrairement au propriétaire exclusif qui a ce droit.

Que signifie destination dans ce cas ? La réponse est simple, c’est l’utilisation selon l’usage qui est normalement affecté au bien. Cette affectation peut être déduite, soit de données juridiques, le titre, soit de données matérielles, la nature du bien. Le respect de cette règle relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Le fait de l’obstruer et d’empêcher l’utilité à laquelle il est destiné est contraire à la destination d’un bien indivis. Un indivisaire ne peut pas non plus utiliser l’appartement destiné à l’habitation en local professionnel ou commercial. Il existe d’autres cas où la destination n’est pas respectée.

Expulsion de l’indivisaire du bien occupé illicitement

Si un indivisaire ne respecte pas la destination du bien ou d’une manière qui ne respecte pas les droits concurrents des autres indivisaires, ces derniers disposent de recours pour faire cesser l’abus sans nécessairement être obligé de procéder au partage. L’effet déclaratif ne peut en aucun cas effacer les actes irréguliers de jouissance et d’usage.

Le maintien dans les lieux d’un indivisaire a été déclaré incompatible parce que ce dernier avait attendu plus d’un an pour demander au notaire de mettre le bien en vente qu’il occupait sans verser d’indemnité d’occupation. C’était alors considéré comme incompatible avec les droits concurrents des autres indivisaires. La Cour de cassation répond généralement plus favorablement à la demande d’expulsion depuis l’arrêt rendu en 2011. Le recours à l’expulsion n‘a cependant lieu que si l’exercice des droits de l’occupant intente à ceux des autres indivisaires.

Si des dégradations sont commises dans l’appartement occupé par l’un des indivisaires, les autres sont indemnisés immédiatement, sans attendre le partage du bien. C’est inscrit dans la loi, mais la jurisprudence de 1976 l’avait déjà admis.

Le juge grâce à l’article 815-9 du Code civil peut organiser la jouissance du bien indivis, en accordant la jouissance matérielle exclusive du bien à l’un des indivisaires. Celle des autres est alors compensée par le versement de l’indemnité d’occupation.