Emprunt, crédit : comment évaluer son apport personnel ?

Pour mener à bien votre projet d’achat immobilier, il vous faut contracter un emprunt. Il sera beaucoup plus facile de l’obtenir à des conditions avantageuses, si vous disposez d’un apport personnel. Pour estimer son montant, il faut tenir compte de vos capacités financières et des conditions de la banque.

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L’apport personnel : principe et avantages

Une personne désireuse de faire une acquisition immobilière doit d’abord estimer sa capacité d’emprunt, mais calculer aussi son apport personnel. Cet apport personnel est une somme versée par l’emprunteur et destinée à compléter l’emprunt.

Elle peut provenir des économies amassées au fil du temps, d’un héritage ou encore d’une donation. Les fonds propres ne sont cependant pas les seuls à alimenter l’apport personnel.

En effet, il peut être constitué, en tout ou partie, de prêts réglementés, comme le prêt à taux zéro, ou PTZ, ou le prêt action logement. Certaines aides, octroyées par la commune ou le département peuvent s’y ajouter.

Si vous présentez un apport personnel, votre dossier sera plus facilement accepté. Il constitue en effet une garantie aux yeux des banques. Il montre votre capacité à mettre de l’argent de côté.

De ce fait, le prêteur vous considérera comme plus apte à rembourser votre crédit dans les délais prescrits. Et c’est bien pourquoi il sera prêt à vous consentir des conditions plus avantageuses que si vous n’aviez aucun apport personnel.

En effet, il n’hésitera pas à vous faire profiter d’un taux d’emprunt intéressant. Et il le sera d’autant plus que l’apport personnel sera plus important.

Des seuils jugés acceptables par les banques

Le montant de votre apport personnel dépend bien sûr de vos disponibilités financières. Il n’existe pas de seuil minimal, aussi pouvez-vous présenter l’apport qui vous convient. S’il est trop minime, cependant, il ne décidera pas la banque à vous accorder un emprunt.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il vous faudra constituer un apport personnel représentant 20 % du prix de vente du bien immobilier que vous comptez acquérir. Dans ce cas, l’établissement prêteur vous considère comme un emprunteur présentant les meilleures garanties. Votre demande entre alors dans la catégorie des bons voire des très bons dossiers.

Vous pourrez ainsi emprunter sur une période plus courte, avec un taux d’intérêt plus avantageux. Il arrive cependant que les banques acceptent de vous consentir un crédit en échange d’un apport personnel ne représentant que 10 % du montant de la maison de vos rêves. Ce sera le cas, notamment, si l’emprunt doit servir à financer l’achat d’une résidence principale.

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L’estimation de son apport personnel

Un moyen simple d’évaluer le montant de votre apport personnel est de faire la somme des frais annexes. En effet, le prêteur considère souvent que cette somme doit d’abord servir à les payer.

Il s’agit surtout des frais de notaire, auxquels s’ajoutent des frais de garantie et de dossier. Ces dépenses ne sont pas négligeables, car elles peuvent s’élever à environ 10 % du prix du bien immobilier.

Ces frais sont plus importants si vous investissez dans l’ancien. Dans ce cas, en effet, les frais de notaire représentent 8 % du prix de vente de l’appartement ou de la maison, contre 3 % dans le neuf.

Si votre apport personnel doit servir au seul paiement de ces frais annexes, il vous suffit donc d’en faire le total et de lui consacrer la somme correspondante. Ces frais ne s’élevant qu’à environ 5 % du prix du bien dans le neuf, un apport personnel se limitant à leur couverture ne serait cependant pas jugé suffisant par la plupart des banques.

Si vous pensez que votre apport personnel excède le montant des frais annexes, il faut en calculer le pourcentage avec précision. Pour cela, il faut faire le total de vos économies, auxquelles s’ajoutent d’éventuels aides et prêts réglementés. Avant de faire le calcul, retranchez le montant des frais annexes.

Il faut ensuite diviser cette somme par le prix net du bien immobilier, puis multiplier par 100 le nombre obtenu. Ainsi, un emprunteur disposant de 65.000 euros et désirant acheter un bien de 420.000 euros, pourra compter sur un apport personnel de 15,50 %.

Avant de faire une simulation d’emprunt, il est donc essentiel d’estimer au plus juste le montant de son apport personnel.

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