Droit viager au logement : le demander ou pas ?

Depuis la loi du 3 décembre 2001, le conjoint survivant peut invoquer le droit d’occuper gratuitement le logement et d’user du mobilier sa vie durant. Avant d’en faire la demande, il doit mesurer les conséquences financières de sa décision.droit viager logement

La réforme des successions améliore la situation du conjoint survivant, notamment en lui reconnaissant un droit au logement. Ce droit comporte deux aspects. Pendant un an à compter du décès, le conjoint peut rester dans le logement gratuitement et conserver l’usage du mobilier qui s’y trouve. Il peut ensuite bénéficier d’un droit viager sur ce logement sous certaines conditions. Il doit l’occuper effectivement à titre d’habitation principale ; le logement doit appartenir aux deux époux ou dépendre totalement de la succession. Le conjoint devra avoir accepté la succession de son époux prédécédé. Par ailleurs, ce droit au logement n’est que facultatif. Le défunt peut en avoir privé son conjoint par testament notarié. De plus, une demande doit être faite dans le délai d’un an à compter du décès.

Imputation sur les droits successoraux

Alors que le droit temporaire au logement lui est acquis gratuitement, la valeur des droits viagers d’habitation et d’usage s’impute sur les droits successoraux recueillis par le conjoint. Rappelons que les droits du conjoint en propriété sont d’un quart en présence de descendants, de la moitié en présence du père et de la mère, des trois-quarts en présence du père ou de la mère.

Tout bénéfice pour le conjoint

Si la valeur des droits d’habitation et d’usage est inférieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint peut prendre le complément sur les biens existants; si elle est supérieure, il n’est pas tenu de récompenser la succession. Par conséquent, si le survivant remplit les conditions pour bénéficier du droit viager au logement, quels que soient les droits successoraux qu’il recueille, la loi lui garantit le plein exercice de ce droit, et ce sans aucune contrepartie financière.

La règle fiscale

Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, la loi prévoit que ce droit est évalué à 60 % de la valeur de l’usufruit, déterminée conformément à l’article 762 du Code général des impôts. Le droit d’habitation serait donc estimé fiscalement, par exemple, à 42 % de la valeur du bien pour un conjoint âgé de moins de 20 ans, à 18 % entre 50 et 60 ans et à seulement 6 % de la valeur du bien s’il a plus de 70 ans.

Une évaluation réaliste

Cette méthode simpliste ne peut être retenue sur le plan civil, sauf si les héritiers acceptent avec bienveillance de l’appliquer. La valeur du droit viager dépend de l’espérance de vie du conjoint survivant et du montant des loyers que pourrait produire la location du logement, déduction faite des charges habituelles et prévisibles. L’opération n’est pas aisée. Elle peut conduire à un montant supérieur à la moitié de la valeur du logement en propriété.

Suppression par testament notarié

Le droit viager au logement est spécialement protégé par la loi. De son vivant, l’époux ne peut en priver le conjoint survivant que par testament reçu par un notaire. Celui-ci ne manquera pas d’attirer son attention sur les conséquen- ces de sa décision.

Le choix du conjoint

Si le logement a une valeur importante par rapport au reste de l’actif de la succession, le conjoint survivant peut ne pas avoir intérêt à demander le bénéfice du droit viager. Supposons que le logement vaille 70000 euros ; le droit viager est estimé à la moitié, soit 35 000 euros, et le reste de l’actif s’élève à 60 000 euros.

Le conjoint pourra préférer le quart en propriété de l’actif total, soit 32 500 euros (130000/4), plutôt que de conserver la jouissance du mobilier et d’un logement peut-être devenu trop vaste.

L’exercice du droit viager

S’il l’a choisi, le conjoint exerce le droit viager au logement conformément aux règles fixées par le Code civil pour le droit d’usage et d’habitation, sauf l’exception concernant la possibilité de louer que nous verrons plus loin. Ainsi, il devra jouir du bien « en bon père de famille ». Il devra, comme un usufruitier, assurer les charges liées au logement qu’il occupe, acquitter les frais d’entretien et le paiement des contributions. De leur côté, les héritiers devront assurer les grosses réparations, sans toutefois que l’on puisse les y obliger.

Un droit personnel

Le veuf ou la veuve exerce ce droit à titre personnel. Il ne peut pas le céder, ni louer le logement à une autre personne.

Pourtant, une dérogation à l’interdiction de louer est accordée au conjoint survivant lorsque le logement n’est plus adapté à ses besoins.

Le droit de louer

Dans cette hypothèse, le conjoint survivant, ou son représentant, peut le louer à usage exclusif d’habitation ou professionnel. La location ne doit pas conférer au locataire le statut des baux commerciaux ou celui des baux ruraux. Il suffit que le logement ne soit plus adapté aux besoins du conjoint, par exemple parce qu’il est trop grand ou que le conjoint, âgé, souhaite aller vivre dans une maison de retraite. La location doit procurer les ressources nécessaires à un nouvel hébergement.

Louer si le conjoint est un majeur protégé

Si le bénéficiaire est un majeur protégé, il est nécessaire d’obtenir une autorisation spéciale du juge des tutelles pour donner le logement en location.

Un inventaire

Le conjoint ou un héritier a la possibilité d’exiger que soient dressés un inventaire des meubles et un état de l’immeuble soumis au droit d’usage et d’habitation.

La conversion en rente viagère ou en capital

Par convention entre les parties, il est possible de convertir les droits d’usage et d’habitation en une rente viagère ou en un capital. Cette conversion ne peut être que conventionnelle, elle ne peut pas être judiciaire. Elle requiert, par conséquent, le consentement de tous. Par ailleurs, s’il y a des mineurs ou des majeurs protégés, la convention doit être autorisée par le juge des tutelles.

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