Marchand de biens… une profession qui reste encore méconnue du grand public. Pourtant c’est une activité qui peut être payante et qui génère parfois des chiffres d’affaires intéressants. Si vous avez envie de tenter l’aventure, il faut cependant maitriser l’environnement de ce métier et en connaitre quelques ficelles. Cette profession ne s’improvise pas, mais ne nécessitant aucun diplôme spécifique, elle reste ouverte à tous !
Sommaire
La profession de marchand de biens en quelques mots
Contrairement à ce que l’on peut croire, la profession de marchand de biens ne se réduit pas à acheter et revendre des biens immobiliers avec une plus-value. Elle peut également concerner l’achat et la revente de terrains, de fonds de commerce ou encore de parts sociales de sociétés immobilières.
La plupart du temps, ils achètent cependant des immeubles, dans lesquels ils réalisent des travaux de rénovation pour les revendre ensuite à un prix plus élevé soit par lots, soit dans son entièreté.
Quelle formation pour devenir marchand de biens ?
Il n’existe pas de formation à proprement parler pour exercer cette activité. Cependant, comme vous pouvez le deviner, il est assez compliqué de se lancer sans avoir quelques notions dans ce domaine.
Vous êtes considéré comme étant marchand de biens si vous réunissez ces trois conditions :
- Vous achetez un bien en pensant à la revente et au bénéfice que vous allez en tirer. Le but n’est pas d’y vivre, mais d’en tirer une plus-value intéressante et conséquente.
- Vous achetez et vendez de façon habituelle : ce critère reste très flou et les contours sont assez peu objectifs, notamment dans la notion d’habituel.
- L’achat que vous réalisez porte sur un terrain, un immeuble ou des parts sociales de sociétés immobilières.
Il faut savoir que les enjeux dans cette activité sont importants en raison des sommes investies. Il est préférable d’avoir des notions en droit de l’urbanisme et droit immobilier et être capable d’estimer le coût et le temps de réalisation des travaux ainsi que de suivre le chantier.
Le statut du marchand de biens
Le choix que vous faites a des répercussions importantes, il faut donc être très vigilant. C’est une activité commerciale, de ce fait, vous ne pouvez pas opter pour une SCI. Exercer cette activité en auto-entreprise est également impossible.
Il est donc judicieux d’opter pour une société commerciale plus protectrice comme la SAS qui est plus souple et convient parfaitement à l’exercice de ce métier. La SASU est également plébiscitée par ceux qui travaillent seuls.
La maitrise de la fiscalité
Avant d’investir dans l’immobilier pour devenir marchand de biens, il est préférable de maitriser la fiscalité. Il existe des règles différentes qu’il faut respecter selon le statut adopté. Vous êtes en effet soumis à la TVA et celle-ci est calculée de différentes manières selon les transactions : la TVA sur la marge, sur le prix total ou l’exonération.
Il faut connaitre les modalités pour éviter la faillite et pour gagner en crédibilité afin d’obtenir plus facilement les prêts nécessaires. Les banques sont réticentes avec les marchands de biens débutants, car ils craignent une mauvaise maitrise de cet aspect.
Une activité ouverte à tous
Il faut savoir que vos investissements au départ peuvent porter sur des petites sommes et ne nécessiter qu’un petit budget. Les affaires sur le marché sont diverses et les prix des biens varient de 80 000 euros à 10 millions d’euros. La marge est souvent plus importante sur les gros montants, mais vous avez la possibilité de réaliser de belles plus-values sur des petits montants également.
Dénicher la bonne affaire
Ce n’est jamais un hasard, mais cela résulte de plusieurs facteurs :
- L’étude du marché et des possibilités intéressantes dans votre secteur.
- Se constituer un réseau d’apporteurs d’affaires fiables pour faciliter ses recherches.
- Être réactif.
- Suivre les différentes pistes que vous avez sans relâche.
Réaliser un bilan prévisionnel
Il faut absolument réaliser un bilan prévisionnel qui est précis et opérationnel afin d’être certain de la rentabilité de votre projet. Tenez compte de la TVA ! Vous avez une idée du prix auquel vous pouvez acheter. Ne laissez rien au hasard au moment de l’achat. La moindre erreur peut vous pénaliser jusqu’à la revente.
Se former
Il faut approfondir vos connaissances grâce à l’obtention d’informations claires et fiables. Ce n’est pas une étape simple pour deux raisons :
- Sur Internet, les informations ne sont pas toujours actualisées et précises ;
- Les marchands de biens ne communiquent que très peu. Ils sont avares de confidences et ont du mal à partager leurs astuces et petits secrets, surtout s’ils ne vous connaissent pas.
L’idéal est donc de suivre une formation dédiée à l’activité d’investissement immobilier et de rester en permanence à l’affut des dernières actualités immobilières. Des formations privées sont proposées et vous offrent la possibilité de vous lancer sereinement.
Le salaire
Le salaire dans ce cas correspond aux plus-values que génère la revente des biens. Il est donc impossible à déterminer et reste variable. Il faut avoir conscience qu’au départ, vous investissez des grosses sommes pour acheter le bien et faire les travaux avant de revendre. Il n’est pas rare que le marchand de biens ne touche pas d’argent durant deux ans. Si vous revendez deux immeubles la troisième année, vous allez toucher une grosse somme.
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