La tension locative est un paramètre important quand on souhaite investir dans l’immobilier. Le principal objectif de cette opération étant d’obtenir un revenu complémentaire, la question que se posent les investisseurs est « mon bien va-t-il être loué facilement ? » Un bien vacant est en effet un poids, surtout quand vous devez emprunter pour l’acquérir. C’est pourquoi il faut tenir compte de cet indicateur afin de savoir où acheter.

La tension locative : qu’est-ce que c’est ? Et quelles sont ses implications ?

Le bien parfait serait situé dans une jolie bâtisse, au sein d’une ville très dynamique, à un niveau de loyer assez intéressant, garantissant un gros rendement et à un prix d’achat inférieur à celui du marché. Cependant, vous avez tendance à oublier un paramètre important : la durée de vacance du bien. À moins que le vendeur puisse vous fournir des quittances de loyer récentes, le doute peut s’installer.

Si vous observez le quartier, peut-être trouverez-vous la réponse à cette interrogation. Vous ne voyez pas d’arrêt de bus ou de tram, pas plus de commerces, d’écoles ou autres services de proximité… Il parait évident alors qu’il va être difficile de louer le bien en permanence et facilement.

Pour trouver le bien idéal, il faut prendre en compte le prix au m², celui du loyer et de l’achat, la ville et le quartier parmi les plus demandés… et enfin tenir compte de la tension locative.

En fait, on entend par tension locative la différence entre l’offre et la demande locatives dans une ville ou un quartier. Elle est primordiale pour prendre une décision d’achat.

La tension locative concerne les lieux où la demande est plus importante que l’offre en location. Et quand c’est le cas, évidemment, il est plus simple de trouver un locataire rapidement. Par exemple, dans les villes universitaires, la demande des étudiants est souvent nettement supérieure à l’offre et les biens sont loués en permanence.

En revanche, si l’offre est supérieure à la demande, cela peut être le cas dans les petites villes et les villages où beaucoup d’habitants sont propriétaires, ou dans certains quartiers mal desservis, mettre en location devient très difficile.

Le rendement et la tension locative

Pour avoir un bon rendement, il faut que le bien soit loué pratiquement tout le temps. Par exemple, si vous avez misé sur un rendement théorique de 10 %, mais que votre bien est loué seulement la moitié de l’année, il va vite passer à 5 % et là, vous pouvez dire adieu à l’autofinancement. C’est pourquoi la tension locative est un indicateur précieux.

Elle impacte votre réserve d’argent, et à plus long terme, votre capacité à emprunter et à rembourser, ainsi que  l’investissement. Il faut cependant minimiser cela, car quand la tension locative est forte, le prix des biens est généralement plus élevé. L’impact sur le rendement est alors direct. Faites très attention et analysez bien la tension du territoire et le type d’investissement souhaité.

Les limites de l’indicateur de tension locative

La tension locative n’est pas forcément le seul paramètre qui doit présider à votre décision d’achat. C’est un critère qui a également ses limites. Il faut donc y ajouter l’instinct de celui qui désire investir. Par exemple, dans un quartier où la tension est faible, si le bien est proche de la gare, il sera loué sans problème.

Son importance varie selon vos objectifs. Si c’est un investissement dans le but de revendre rapidement, après avoir réalisé des travaux par exemple, c’est effectivement un critère incontournable. Si vous avez décidé d’investir pour louer, il faut y ajouter d’autres paramètres.

La tension locative : comment l’évaluer ?

Pour décider du quartier ou même de la rue dans lesquels vous allez diriger vos recherches, il est nécessaire de procéder à une analyse. Sans être un spécialiste de l’immobilier, vous pouvez y parvenir. Le plus simple est de commencer par une analyse assez large que vous affinez ensuite, en déterminant vos critères. Il faut tenir compte du dynamisme du quartier, mais également vous renseigner pour prendre en compte son évolution à venir.

Vous pouvez vous baser sur deux sources :

• La loi ALUR : elle détermine les zones les plus tendues qui donnent droit aux incitations fiscales.
• Les blogs spécialisés et la presse publient régulièrement la liste des villes en tension locative. Ces informations sont justes.

En comparant ces deux sources, vous avez déjà une idée de l’endroit où vous pouvez investir, à vous d’affiner ensuite par zones, secteurs, quartiers et rues. Il ne reste plus qu’à comparer le coût de l’achat et la rentabilité que vous pouvez en tirer avec les éléments chiffrés de la tension locative.

Certains sites Internet offrent également un bon panorama sur la tension locative des différents quartiers d’une ville.