Le bail : durée et contrat type

Pour l’ensemble des habitations qui sont louées à titre de résidence principale, il est impératif d’établir un bail. Pour se faire, il faut que ce dernier soit écrit et édité en 2 exemplaires qui porteront la signature des deux parties, à savoir le locataire et le propriétaire. Autre élément important, la date de signature doit être indiquée sur le contrat. Les deux parties se verront remettre ou envoyer un exemplaire du contrat. Sachez également qu’il est possible de faire établir ce bail par son huissier de justice ou encore par son notaire ou son agence immobilière. Depuis 2015, il existe un contrat type.

Définir la durée du contrat

La durée de bail est généralement de trois années au minimum si le propriétaire est un particulier.

Néanmoins, il est tout à fait possible de réduire cette période, tout en gardant un minima de 1 an, si le propriétaire est dans l’obligatoire de récupérer son habitat pour des raisons de famille ou encore de travail par exemple. Il faut savoir qu’il est obligatoire d’indiquer sur le contrat la cause de la réduction de durée.

Si le bail prend fin, le propriétaire est dans l’obligation légale d’avertir son locataire à minima 2 mois à l’avance. Il doit lui notifier cette fin de contrat via une lettre commandée avec AR. Si il ne procède pas de la sorte ou qu’il ne respecte pas le délai de 2 mois minimum alors le contrat sera automatiquement renouvelé pour une nouvelle période de 3 ans. Si le propriétaire n’est pas un particulier alors la durée du bail s’élève à minima à 6 années.

Le renouvellement du contrat

Comme indiqué ci-dessous, à partir du moment où le bailleur ne prévient pas son locataire de son intention de récupérer le logement et bien sûr qu’il n’a pas une raison valable pour le récupérer, le contrat de location est renouvelé pour une période de 3 ans au minimum.

A partir du moment où le locataire ne respecte pas ses obligations à savoir par exemple s’acquitter du loyer, des charges locatives, de l’entretien courant du logement ou encore de la souscription d’une assurance logement alors le bailleur pourra, à condition de respecter les procédures en vigueur, entamer des démarches pour expulser son locataire et mettre fin au contrat de location.

Respecter le contrat type

Depuis le 1er août 2015, l’ensemble des actes de location à titre de logement principal pour des habitations meublées ou vides, louées éventuellement en colocation, doivent être identiques à un bail type, comme indiqué par le décret du 29 mai 2015 (J.O. du 31).  Certains habitations ne sont pas concernées, c’est le cas de celles faisant l’objet d’une convention APL (HLM), des locations de vacances, des auberges de jeunesse, des appartements de fonction  etc. Les contrats déjà établis restent bien sûr effectifs.

Pour les logements loués vides, les clauses indispensables sont :

  • le nom et l’adresse du bailleur et de son représentant s’il en a un,
  • le nom et l’appellation du locataire,
  • le montant du loyer et des charges associées,
  • la date de mise à disposition de l’habitation louée,
  • la période de location,
  • la présentation détaille du logement avec les parties externes comme par exemple la cave,
  • la superficie vivable,
  • le détail de tous le matériel permettant d’accéder à l’information et permettant de communiquer,
  • le détail de l’usage du logement loué : habitation ou usage professionnel.

Il est obligatoire de préciser quand le dernier loyer a été payé ainsi que le montant de ce dernier. S’il y a un dépôt de garantie, des travaux effectués, cela devra également être précisé.