Location d’une forêt : le bail de chasse | Investissement

Le bail de chasse constitue le contrat de location privilégié des propriétaires de bois et forêts.

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Avec ses 15 millions d’hectares de forêt qui représentent 30 % du territoire national, la France est le troisième pays forestier européen derrière la Suède et la Finlande.

Un patrimoine constitué aux trois-quarts par des forêts privées. Héritage de famille ou investissement, les origines des propriétés forestières sont très variables. Outre des avantages fiscaux très attractifs, les propriétaires de bois ou forêts sont également détenteurs d’un droit de chasse qu’ils peuvent donner à bail. Gros plan sur le bail de chasse, une forme de location souvent méconnue qui recèle de nombreuses spécificités.

Un bail atypique

Le bail de chasse est un contrat conclu entre le propriétaire d’un terrain boisé qui loue son droit de chasse et un preneur qui loue un territoire de chasse. En effet, la spécificité du droit de chasse réside dans son rattachement au droit de propriété. Il se distingue du permis de chasser. En effet, une personne peut être détentrice du droit de chasse et, à ce titre, autoriser ou interdire la chasse sur son terrain sans pour autant la pratiquer lui-même.

Le droit de chasse

Le droit de chasse est le droit sur un territoire donné, qui permet à la personne qui le détient de gérer, louer ou interdire la chasse sur ce terrain. Ce droit appartient en principe au propriétaire ou à l’usufruitier du terrain, à l’exception des situations où le terrain est dévolu d’office à une association de chasse communale agréée (Acca) ou à une association intercommunale de chasse agréée (Aica).

Dans ce cas, le droit de chasse est transféré.

Les clauses du bail

Le bail de chasse est un bail rural régi par le Code civil. Le législateur n’impose aucune règle de forme. Ce bail peut être conclu verbalement, par écrit sous seing privé ou faire l’objet d’un acte notarié, ou encore résulter d’un simple échange de correspondance. Bien sûr, la rédaction d’un contrat écrit garantit une sécurité juridique accrue, d’autant plus renforcée qu’elle émane du notaire qui saura apporter des conseils précieux sur les clauses à insérer.

La durée et le territoire concernés

Le bail de chasse est généralement conclu pour une durée de trois, six ou neuf ans tacitement reconductibles. Mais il peut également être conclu à durée déterminée sans clause de renouvellement. Par ailleurs, lorsqu’aucune durée n’est précisée, la location est réputée faite pour une année et se renouvelle automatiquement. Pour être résilié, le bail doit être dénoncé par une des parties six mois avant la fermeture officielle de la chasse afin de prendre effet à l’ouverture de la chasse l’année suivante. Enfin, lorsque la durée du bail excède douze ans, il doit obligatoirement faire l’objet d’une publicité foncière et donc d’un acte notarié. Parallèlement, le territoire loué doit être scrupuleusement défini en désignant notamment les parcelles cadastrales sur lesquelles porte le bail.

Le loyer

La fixation du loyer peut reposer sur des éléments très variés. En effet, bien souvent, les bailleurs optent pour un prix qui prend la forme d’une prestation ; il est ainsi courant que le loyer soit constitué par un service de gardiennage, le gardien étant tenu d’entretenir le fonds loué. II peut également s’agir d’aménagements de la forêt. Lorsqu’il s’agit d’un loyer en argent, il peut faire l’objet d’une clause d’indexation basée sur le prix du blé de fermage ou encore du gibier tel qu’il ressort de la mercuriale des Halles de Rungis.

Les obligations du preneur

Le bailleur peut insérer plusieurs clauses dans le bail, imposant des obligations au preneur. La plus importante porte sur la responsabilité du locataire en cas de « dégâts de gibier« . En effet, en principe, le propriétaire du terrain est responsable des dégâts causés par le gibier vivant dans sa forêt et provoqués chez les riverains. Toutefois, le bailleur peut s’exonérer de cette responsabilité en obligeant le preneur à souscrire une assurance garantissant sa responsabilité et sa solvabilité en cas de dommages.

Au surplus, il est fréquent que le locataire ait l’obligation d’entretenir les allées et les fossés.

Les droits du bailleur

Si aucune clause ne l’interdit, la sous-location est un droit pour le locataire. Le bailleur qui y est opposé doit donc le stipuler clairement dans le bail. Enfin, afin de modérer la pression de la chasse, le contrat peut prévoir la limitation du nombre de jours de chasse, de prises ou encore de fusils par jours de chasse dans l’année. Le bailleur peut également se réserver des périodes de chasse pour son activité personnelle. Les obligations du bailleur sont, en contrepartie, relativement réduites. En effet, il est uniquement tenu d’entretenir le fonds pour l’usage auquel il est destiné par le contrat de location et ne peut donc, à ce titre, procéder à des travaux susceptibles de nuire à la pratique de la chasse.

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La fin du bail

Le bail de chasse prend fin à la date convenue ou après résiliation de l’une des parties dans les conditions fixées par le contrat.

Toutefois, à défaut de paiement du loyer à son échéance, le bail est résolu de plein droit un mois après mise en demeure de payer adressée au preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En cas de vente du terrain, le sort du bail variera selon les circonstances.

Le sort du bail en cas de vente

La conclusion du bail de chasse par acte notarié prend tout son intérêt en cas de vente du terrain. En effet, le bail n’étant pas résiliable en cas de vente sauf clause contraire, grâce à l’acte notarié, l’acheteur sera informé de l’existence de ce contrat sur son bien. Si ce bail est verbal ou sous seing privé, l’acquéreur peut n’en prendre connaissance qu’après la vente. S’il apparaît que cette information constituait un élément déterminant dans son acte d’achat, il peut obtenir l’annulation de la promesse de la vente ou de la vente.

Achat de forêt : des avantages fiscaux non négligeables

  • 75 % d’exonération des droits de mutation à titre gratuit : les donations et les successions de forêt sont exonérées des droits de mutation à hauteur des 3/4 de leur montant.
  • 75 % d’exonération de l’impôt sur la fortune (ISF) : les forêts sont exonérées de l’ISF à hauteur des 3/4 de leur valeur léguée.
  • 100 % d’exonération de l’impôt sur le revenu des ventes de bois. Les autres revenus éventuels (revenus fonciers, droits de chasse…) sont imposés selon le droit commun mais l’imposition demeure très faible puisqu’elle est calculée d’une manière forfaitaire sur le revenu cadastral.
  • 25 % de réduction de l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques qui réalisent un investissement forestier (terrain boise, forestier ou à boiser) dans le cadre de leur patrimoine privé. Cette réduction de .25 % s’applique sur un investissement plafonné à 5 700 €/an pour un célibataire et II 400 € pour un couple, pour l’achat d’une propriété boisée d’une surface comprise entre 10 et 25 hectares.
  • 100 % d’exonération de la taxe foncière pendant 10 à 30 ans suivant le semis et la plantation. Par la suite, l’impôt foncier est calculé forfaitairement à partir du revenu cadastral. Il est en général très faible (2 à 20 €/ha).

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