Indivision : Unanimité exigée entre indivisaires

Lorsque diverses personnes sont propriétaires ensemble d’un ou de plusieurs biens, elles se trouvent dans la situation peu commode de l’indivision, Sauf exception, il faut un accord unanime pour agir.

Pour tous les actes autres que les actes conservatoires, la règle de l’unanimité est de principe lors- qu’un bien est dans l’indivision. Cette unanimité est exigée pour les actes de disposition, par exemple pour vendre, mais aussi d’autres, moins graves, comme les actes d’administration (Code civil, article 815-3). C’est l’une des différences qu’il y a entre une indivision et une société.

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Sommaire

Le principe

Cette règle de l’unanimité s’applique aux actes de disposition à titre onéreux, comme une vente ou un apport en société, et naturellement aux actes à titre gratuit comme la donation. La sanction d’un acte passé par un indivisaire ayant agi seul n’est pas la nullité mais l’inopposabilité.

Cela signifie que l’acte irrégulier est valable dans les rapports entre l’indivisaire qui l’a passé et ses cocontractants. Il est seulement inopposable aux indivisaires qui n’y ont pas concouru ; il est sans effet à leur égard. Il en est ainsi d’une vente, d’une hypothèque, d’un nantissement. La règle de l’unanimité s’impose également pour conclure un bail, lors de certains événements survenant en cours de bail, ou encore lorsqu’il prend fin.

Agir en justice

Pour ce qui est des actions en justice, l’unanimité est également le principe. Ainsi en est-il, par exemple, pour une action en résiliation d’un bail dont le locataire ne paie pas ses loyers. On voit les inconvénients pratiques pouvant en résulter.

Un mandat

Cela aurait pu aller de soi, la loi a pourtant jugé utile de préciser que les indivisaires pouvaient donner à l’un ou plusieurs d’entre eux un mandat général d’administration. Mais un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne relève pas de l’exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux.

Le mandat peut être donné par les indivisaires à l’un ou plusieurs d’entre eux ; ils ont aussi la possibilité de le confier à un tiers, par exemple à un professionnel de l’immobilier.

Une rémunération possible

Si, en principe, le mandat est gratuit, il se trouve qu’en matière d’indivision, la loi a dérogé à cette règle générale en précisant que le gérant de l’indivision a droit à la rémunération de son activité (Code civil, article 815-12).

Mandat tacite

Le mandat peut être tacite lorsqu’un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis au vu et au su des autres, et néanmoins sans opposition de leur part.

Un tel mandat couvre les actes d’administration, mais non les actes de disposition ni la conclusion et le renouvellement des baux.

L’autorisation du juge

Le recours à la théorie du mandat a ses limites ; dans certains cas, il existe des différends entre les indivisaires et il est pourtant nécessaire, dans l’intérêt commun, de prendre des mesures pour faire face à des problèmes urgents. Il faut alors s’adresser à la justice.

Un indivisaire ne peut pas agir

Le juge peut autoriser la représentation d’un indivisaire incapable de donner son consentement. Cette mesure pourra être utilisée lorsque l’un des indivisaires ne sera pas en mesure de donner son accord à l’acte envisagé, par suite d’éloignement, d’absence ou d’incapacité. Les conditions et l’étendue de la représentation sont fixées par le juge.

L’indivisaire peut parfois agir seul

Exceptionnellement, un indivisaire peut agir sans le consentement des autres. C’est le cas : s’il s’agit d’une action concernant le respect d’une disposition d’ordre public ; lorsqu’il agit en vertu d’une autorisation de la loi, lorsqu’il agit pour obtenir la réparation d’un préjudice personnel ou pour sauvegarder ses droits.

Pour payer les frais de partage

Il a été jugé que le président du tribunal pouvait ordonner la vente de titres pour payer les frais de partage, dans l’intérêt commun des indivisaires.

Un indivisaire est opposant

Le tribunal peut aussi autoriser un indivisaire à passer un acte malgré l’opposition d’un autre indivisaire, mais seulement lorsque ce refus met en péril l’intérêt commun. Cette notion n’est pas facile à cerner ; les juges du fond apprécient souverainement. Elle a pu être admise en matière de vente ou de bail d’un bien indivis. Elle pourrait être retenue également pour un fonds de commerce que personne ne peut exploiter et qu’il faut vendre ou donner en location-gérance.

Protection de l’usufruitier

Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente en pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier (Code civil, article 815-5, alinéa 2). Cela signifie que si un conjoint survivant est usufruitier de toute la succession du prédécédé en vertu de la loi, le ou les nus-propriétaires ne pourront pas obtenir la vente de la pleine propriété du bien. Il en est de même, évidemment, lorsque le conjoint est titulaire d’un quart en pleine propriété et des trois quarts de surplus en usufruit en vertu d’une donation entre époux ou d’un testament. Toutefois, depuis la loi du 3 décembre 2001, l’usufruit du conjoint peut être converti en rente viagère, sauf s’il porte sur le logement.

Mesures urgentes

Le Code civil reconnaît également au président du tribunal le droit de prescrire ou d’autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Cela peut être :

Une autorisation donnée à un indivisaire de percevoir les fonds indivis en vue de faire face à des besoins urgents ; cette autorisation n’entraîne pas l’acceptation de la succession ;
La nomination d’un administrateur ou d’un séquestre, qui peut être soit un indivisaire, soit un tiers ;
L’interdiction de déplacer les meubles corporels.