Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : comment ça marche ?

En amont d’un contrat de vente immobilière ou de location, la loi exige depuis quelques années maintenant la conception d’un Dossier de Diagnostic Technique. Il s’agit en réalité d’un ensemble de diagnostics que vous devez réaliser en tant que propriétaire, avant de vendre ou de louer un bien. En tant qu’acquéreur ou locataire, vous devez aussi exiger ce DDT, afin de vous assurer de l’état du bien immobilier que vous achetez ou louez. Pourquoi devez-vous réaliser un DDT ? Quels sont les diagnostics qui le composent ? Quelle est l’importance du DPE ? Nous vous disons tout à ce sujet !

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Le DDT et ses composants

C’est dans le souci de mieux réglementer les transactions immobilières et de sécuriser les personnes, l’environnement et les biens, que la loi prescrit depuis quelques années maintenant la réalisation de diagnostics immobiliers obligatoires, en amont de toute transaction immobilière ou de toute location de bien immobilier. Si vous êtes propriétaire d’un bien, vous devez donc réaliser un certain nombre de diagnostics, à insérer dans un Dossier de Diagnostic Technique qui atteste du bon état du bien faisant l’objet de la transaction, et qu’il ne présente aucun danger pour ses occupants et pour l’environnement. Pour ce faire, il vous faudra faire appel à des experts dans le domaine, à l’instar d’Allodiagnostic, qui réalise des diagnostics immobiliers obligatoires à Nice.

C’est sur cette base que la législation immobilière a été repensée, mettant en place des exigences auxquelles vous devez vous soumettre. Les diagnostics obligatoires à réaliser sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qu’en tant que vendeur, vous devez fournir à l’acquéreur. Les diagnostics peuvent varier d’une construction à une autre, selon qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Dans tous les cas, le DDT doit contenir les diagnostics suivants :

  • le diagnostic de performances énergétiques (DPE), sauf en cas de vente d’un bien immobilier en état futur d’achèvement,
  • le constat de risque d’exposition au plomb,
  • le diagnostic attestant de l’absence ou non d’amiante,
  • l’état de l’installation intérieure du gaz et d’électricité pour une installation de plus de 15 ans,
  • l’état relatif à la présence ou non de termites pour un logement situé dans une zone à risque,
  • l’état des risques d’informations sur le sol pour une zone ayant fait l’objet d’un arrêté,
  • l’état d’assainissement non collectif pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées et équipés d’installations d’assainissement non collectives.

La réalisation du DDT est avantageuse pour vous, que soyez vendeur ou acheteur. En tant que vendeur par exemple, le DPE est un diagnostic important grâce auquel vous aurez une idée précise et actualisée de la valeur de votre bien immobilier, que vous pourrez éventuellement céder à un meilleur prix que ce que vous imaginiez. En tant qu’acquéreur, vous avez l’assurance via le DDT d’investir dans une bonne affaire.

Le DPE et son intérêt

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l’un des diagnostics que vous devez fournir dans votre DDT. Nous insistons sur ce diagnostic, au regard de son importance. Il s’agit d’une mesure mise en place et devenue obligatoire depuis 2006, qui vise à vous inciter à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Plus concrètement, le DPE vise à limiter la consommation d’énergie de vos bâtiments publics et privés et à réduire leur émission de gaz à effet de serre. Dans la pratique, le DPE implique de procéder à une estimation de la quantité d’énergie qu’un logement consommerait s’il était utilisé normalement pour les besoins du quotidien (eau chaude, chauffage, etc.). Il est obligatoirement réalisé par un professionnel et est valable 10 ans.

Si vous êtes acquéreur potentiel ou locataire du bâtiment concerné, ce diagnostic permet d’avoir une idée approximative de sa consommation d’énergie. Ainsi, vous pourrez apprécier votre capacité à la supporter ou non, et si oui, vous y préparer financièrement. Si vous êtes vendeur, le DPE servira à optimiser la valorisation de votre bien immobilier mis en vente, puisque ce dernier serait désormais en règle vis-à-vis d’une prescription légale jouant un rôle clé dans le secteur de l’immobilier.

Le prix de vente du bien sera donc déterminé par la classe affichée par le diagnostic de performance énergétique, lequel se résume en deux étiquettes : l’une renseignant sur le niveau de consommation d’énergie, et l’autre sur le niveau d’émissions de gaz à effet de serre. En comparaison à une construction où le diagnostic de rénovation énergétique n’a pas été fait, votre habitation ayant fait l’objet d’un DPE aura plus de valeur à la revente, puisqu’elle fournit des détails importants.

Une fois le diagnostic terminé, le professionnel établit un document donnant :

  • une estimation des dépenses annuelles en énergie (en kWh et en euros),
  • une échelle évoquant la consommation d’énergie primaire et l’émission de gaz à effet de serre,
  • une description complète du bâtiment, du gros œuvre aux installations,
  • des conseils et recommandations pour contenir la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Le DDT, un devoir d’information

En règle générale, vous devez présenter le DDT avant la signature du contrat de vente ou de location, ou au plus tard le jour de la signature de ce dernier. De même, les résultats du DPE précédemment évoqués doivent quant à eux figurer dans l’annonce immobilière que vous allez publier dans le cadre de la vente ou de la location de votre bien.

Dans tous les cas, vous devez mettre à la disposition de l’acheteur ou du locataire un bien en bon état, habitable, et ne souffrant d’aucune imperfection pouvant mettre sa vie et celle des siens en danger. C’est le but visé par les diagnostics amiante, plomb, installations électriques et gaz. Indépendamment des risques naturels que vous ne pouvez maîtriser, il est impératif que vous informiez de bonne foi le futur propriétaire du réel état du bien immobilier. C’est d’ailleurs pourquoi nous vous conseillons de recourir obligatoirement à des professionnels agréés pour la réalisation de votre DDT et de tous les diagnostics y afférents. Vous vous assurez ainsi de la qualité et de fiabilité des études réalisées.

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