Déterminer le prix d’une vente : nos conseils

Pour qu’il y ait vente, il faut accord sur la chose et sur le prix. Dans certains cas, les choses ne sont pas si simples et le prix peut être déterminé ultérieurement.

Cas concret

Deux frères sont propriétaires en indivision de deux terrains situés dans le midi de la France. Ils sont en relations d’affaires avec une personne à qui ils doivent, semble-t-il, une somme d’argent importante. Ils décident de céder la moitié de leurs droits sur les terrains et signent avec l’acquéreur un document qu’ils dénomment maladroitement « protocole d’accord transactionnel ». Dans cet acte, ils déclarent avoir reçu le produit de la vente.

Regrettant sans doute leur décision, ils refusent de signer l’acte notarié, prétendant que faute de prix fixé, la vente ne pouvait pas avoir été valablement conclue.

Principes

Le principe du consensualisme, ou ce qui en reste aujourd’hui, veut que les conventions se forment par simple accord de volonté.

Ainsi, la vente est faite dès lors que vendeur et acquéreur se mettent d’accord sur le bien à vendre et sur le prix (Code civil, article 1583).

Toutefois, lorsqu’il s’agit de biens immobiliers, il est nécessaire que la vente soit constatée par acte notarié ou par un jugement, pour être ensuite publiée au bureau des hypothèques. Par ailleurs, un acte mal dénommé peut être requalifié exactement par le juge.

Solution

La transaction visée dans l’acte n’en était pas une, au moins apparemment ; en effet, le terme de transaction suppose un conflit et des concessions réciproques. Dans notre affaire, le juge a constaté qu’il s’agissait tout simplement d’une vente. Restait à savoir si celle-ci comportait bien un prix. Le montant ne figurait pas dans l’acte mais les vendeurs l’avaient quittancé, c’est- à-dire qu’ils ont reconnu l’avoir touché. Des correspondances échangées ultérieurement, il résulte que ce prix était de 150 000 euros à l’époque. La Cour de cassation approuva les juges du fond d’avoir déclaré que la vente était valable.

Conseil

L’acte signé dans cette affaire sans l’intervention du notaire était Particulièrement mal rédigé : au lieu de protocole d’accord transactionnel, il aurait fallu écrire tout simplement vente. Il aurait aussi été nécessaire d’indiquer le prix, qui était connu des parties puisque les vendeurs reconnais- soient l’avoir reçu. Le paiement résultait sans doute de la compensation d’une dette qu’ils devaient à l’acquéreur. Là encore, il aurait fallu l’écrire. Dans des cas moins curieux que celui-là, il peut arriver que le prix ne puisse être fixé immédiatement.

Il est alors indispensable d’indiquer les moyens qui permettront de le déterminer le moment venu, par exemple par un expert choisi d’un commun accord entre le vendeur et l’acquéreur.

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