Un couple envisage d’acheter un terrain situé à la campagne. La transaction se réalise avec le propriétaire. Les époux font alors une demande de permis de construire. Peuvent-ils l’obtenir, alors que le terrain acquis est situé en zone agricole ?

Octroi restrictif du permis de construire

Les zones agricoles sont dites A, anciennement NC, par un décret du 27 mars 2001 modifiant le Code de l’urbanisme.

Peuvent y être classés les secteurs de la commune à protéger de l’urbanisation « en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles« . Il s’ensuit que ne sont, en principe, susceptibles d’y être admises que les constructions indispensables à l’activité agricole (Code de l’urbanisme, art. R. 123-7).

Seuls les bâtiments d’habitation liés à l’exploitation sont normalement autorisés. Encore faut-il établir le lien entre le projet de construction et l’activité agricole. D’où l’obligation de justifier la proximité de la construction et de l’exploitation.

S’il est tout à fait exclu de se passer de la présence de l’agriculteur sur celle-ci (élevage…), le permis de construire est accordé. Les situations de chacun font l’objet d’une appréciation au cas par cas. Dans un tel contexte, les chances pour un non-agriculteur d’être autorisé à construire paraissent minces, bien qu’elles ne soient pas tout à fait inexistantes dans les petites communes rurales.

Examen des documents d’urbanisme

Depuis la loi du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), les besoins des communes sont pris en compte soit par un plan local d’urbanisme, qui se substitue progressivement au plan d’occupation des sols, soit simplement par une carte communale. Ces documents d’urbanisme peuvent fixer les zones constructibles. Une commune peut se doter, à son choix, de l’un ou l’autre de ces documents. Ils sont, comme le plan d’occupation des sols, accessibles à tous, à la mairie ou au service d’urbanisme qui en dépend. Il est vivement recommandé de s’en préoccuper avant d’acheter un terrain.

Le maire accorde les permis en contrôlant leur conformité à ces documents.

Communes sans document d’urbanisme

Dans les communes qui ne disposent ni de plan d’occupation des sols, ni de plan local d’urbanisme, ni de carte communale, le permis de construire est délivré par le préfet au nom de l’État. Il applique la réglementation nationale d’urbanisme. La direction départementale de l’équipement examine les dossiers. Les petites communes rurales peuvent se trouver dans ce cas de figure.

Elles sont alors soumises à la règle de la « constructibilité limitée » (Code de l’urbanisme, art. L. 111-1-2) : un permis de construire ne peut pas être octroyé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune. La loi nouvelle assouplit cette règle : dorénavant, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le conseil municipal a la possibilité, sur délibération motivée, d’autoriser des constructions en dehors des parties déjà urbanisées du territoire communal. Il faut que l’intérêt de la commune le justifie. Le conseil municipal en est le seul juge.

Le préfet vérifie, néanmoins, qu’il s’est bien assuré que la construction satisfait aux exigences légales : notamment, absence de surcoût important pour les finances de la commune.

Participation aux équipements des terrains

La loi nouvelle autorise les communes à demander aux propriétaires une participation financière pour la création de voies nouvelles, ainsi que de réseaux d’eau et d’électricité. La commune qui a décidé de délivrer des permis de construire dans les secteurs non équipés peut mettre à la charge des propriétaires le coût des aménagements nécessaires.

Elle doit approuver le projet d’aménagement de la voie, ainsi que des réseaux d’eau et d’électricité avant la délivrance du premier permis de construire. À l’avenir, ces dépenses seront mises à la charge du propriétaire ou du futur propriétaire (JO Assemblée nationale, 9 octobre 2002, p. 3043).