Vous avez reçu un immeuble par donation ou succession. Lors de la vente, il convient de savoir comment est déterminée la plus-value.

Il faut suivre certaines règles pour déterminer le prix de revient d’un immeuble, pour le calcul de la plus-value imposable. La situation d’un bien acquis moyennant le versement d’un prix a été examinée précédemment.

Comment se calcule la plus-value, si le bien provient d’une succession ou d’une donation ?

La valeur vénale du bien : définition

La valeur vénale d’un bien immobilier ne fait l’objet d’aucune définition légale. Elle correspond au prix que les héritiers ou donataires pourraient en obtenir par le jeu de l’offre et de la demande sur le marché immobilier.

En principe, c’est la valeur vénale ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit qui doit être prise en compte. Elle peut toutefois être écartée, selon les procédures légales et réglementaires prévues en la matière, à l’initiative du fisc ou du contribuable.

Les droits du fisc

Pendant le délai de prescription, l’administration fiscale peut contester à la baisse, mais le plus souvent à la hausse, les évaluations retenues dans la déclaration de succession.

Ce délai expire, en principe, à la fin de la troisième année suivant celle de la déclaration de succession. Une procédure contradictoire permet à chacun de faire valoir ses arguments. Si le fisc a gain de cause, la plus-value sera calculée à partir de la valeur vénale rehaussée.

Plus rarement, une réduction

L’administration peut également considérer que la valeur déclarée a été surestimée dans le dessein de diminuer la plus-value taxable. Ce pourrait être le cas d’héritiers taxés dans les tranches basses des droits de succession et fortement imposées à l’impôt sur le revenu.

À la demande des héritiers

Les héritiers peuvent également corriger à la baisse la valeur du bien figurant dans la déclaration de succession. Ils peuvent ainsi déposer une déclaration rectificative en ce sens. Mais la nouvelle valeur ne sera prise en compte, tant sur le plan des droits de mutation à titre gratuit que de la plus-value ultérieure, que si les héritiers apportent la preuve de la surévaluation de la valeur initialement déclarée.

En cas d’estimation insuffisante

La correction peut également être demandée à la hausse. Mais pour qu’il y ait des conséquences en termes de plus-values, [es héritiers devront apporter la preuve que la valeur rectifiée correspond bien à la valeur vénale du bien au décès.

Ils devront naturellement payer les droits de succession complémentaires.

Le cas de la résidence principale

Dans certains cas, un abattement de 20 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant, au jour du décès, la résidence principale du défunt lorsqu’à la même date, le conjoint survivant ou un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint y habitent. Ces dispositions s’appliquent également en présence d’enfants majeurs du défunt ou de son conjoint, incapables de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison de certaines infirmités (CGI, article 764 bis).

Les inconvénients de l’abattement

D’application automatique pour déterminer les droits de succession, cet abattement peut s’avérer pénalisant en termes de plus-values pour les héritiers, qui ne pourront pas profiter de l’exonération pour résidence principale. En effet, la plus-value imposable sera calculée par différence entre le prix de vente du bien et sa valeur vénale au jour du décès diminuée de l’abattement de 20 %. En conséquence, le fisc pourrait fort bien s’étonner d’une revente réalisée peu de temps après le décès et reprenant les mêmes valeurs qu’au décès.

Ce qui peut être ajouté

Si l’immeuble provient d’une donation ou d’une succession, la valeur vénale est majorée des frais réels relatifs à l’opération, à l’exclusion des droits de mutation à titre gratuit. Le fisc justifie cette position par le fait qu’une mutation à titre gratuit efface la plus-value antérieure et remet ainsi le compteur à zéro. On notera pourtant qu’en matière de plus-values mobilières, le fisc admet la prise en compte des droits de mutation. Les frais qui peuvent être rajoutés à la valeur de l’immeuble comprennent les frais d’acte et de déclaration ainsi que les frais de timbre et de publicité foncière. Il n’est tenu compte que des frais afférents au bien aliéné lui-même.

Autres dépenses déductibles

Comme en cas d’acquisition à titre onéreux, les contribuables pourront tenir compte, dans les mêmes conditions, notamment des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, réparation, rénovation qui n’ont pas déjà été déduits de l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, pour les plus-values à court terme, la valeur du bien sera également revalorisée en fonction du coefficient d’érosion monétaire et la plus-value brute sera réduite de 5 % par année de détention au-delà de la deuxième.

Ce qui se passe en cas d’usufruit

Les patrimoines privés font souvent l’objet d’un démembrement de propriété. La plus-value est alors déterminée selon les règles spécifiques.

Vente d’un bien après réunion de la propriété

Une personne vend la pleine propriété d’un bien dont elle a reçu la nue-propriété par voie de succession ou de donation.

Ultérieurement, elle a reçu l’usufruit par voie d’extinction naturelle au décès de l’usufruitier. Dans cette hypothèse, le prix d’acquisition à retenir en vue du calcul de la plus-value est en principe égal à la valeur vénale de la pleine propriété (usufruit plus nue-propriété) du bien retenu lors de la donation ou de la succession. Le délai de détention court à compter de la transmission à l’origine du démembrement de propriété. Prenons l’exemple d’un bien provenant des décès successifs des parents.

Exemple :

1. M. Martin décède en novembre 1999 laissant son épouse âgée de 68 ans, donataire en usufruit, et un fils unique issu de leur union. Un immeuble d’une valeur de 200 000 euros dépend de la communauté.

L’épouse a droit à sa moitié de communauté, soit 100 000 €, et à l’usufruit sur l’autre moitié évalué à 20 % de la pleine propriété (CGI, art. 762) soit 20 000 €.

Le fils recueille la moitié en nue-propriété soit 80000 €.

2. La veuve décède en novembre 2007. L’immeuble est évalué à 300 000 €. Le fils hérite de la moitié qui appartient à sa mère. Il devient propriétaire de l’autre moitié dont il était nu-propriétaire par suite de l’extinction naturelle de l’usufruit.
3. Le fils vend l’immeuble en décembre 2012 moyennant le prix de 360 000 €. L’immeuble sera censé avoir été acquis pour moitié au décès du père et pour l’autre moitié au décès de la mère. Le prix de vente sera donc divisé par deux en vue du calcul des plus-values. Quant au prix de revient, il sera déterminé de la manière suivante.

Fraction acquise du père

Le prix d’acquisition à retenir correspond à la valeur vénale déclarée lors du décès du père pour chacun des droits en nue-propriété et en usufruit, soit 100 000 € (80 000 + 20 000).

Fraction acquise de la mère

Le prix d’acquisition sera de moitié en toute propriété soit 150000 €. Les correctifs tenant à la durée de détention (revalorisation et abattement pour « durée de détention ») seront déterminés à partir de 1989 pour la première fraction et de 1997 pour la seconde. Le raisonnement sera identique si le démembrement résulte d’une donation.