Prisé par certains investisseurs, l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine à bas prix. Il est assorti d’un triple avantage fiscal.

Acheter la nue-propriété d’un bien, qui entraîne renonciation à sa jouissance pour une durée déterminée, permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

Le montage généralement proposé aux investisseurs est le suivant: vous achetez la nue-propriété d’un appartement dont l’usufruit est acquis par une tierce personne — un bailleur institutionnel ou social — pour une durée, entre 15 et 20 ans selon les programmes commercialisés. Durant cette période, vous ne percevez aucun loyer.

Un prix d’achat attractif

Premier intérêt de ce type de montage : acheter en nue-propriété permet à l’acquéreur de se former un patrimoine immobilier à moindre frais, avec une décote sur le prix d’achat de base de l’ordre de 40 % en comparaison au même bien acquis en pleine propriété. Cette décote correspond plus ou moins au montant des loyers actualisés que vous auriez encaissés sur toute la période du démembrement.

Aucune charge pour le nu-propriétaire

Le bailleur prend en charge de donner le bien en location et devra garantir l’entretien de l’immeuble. En contrepartie, vous échappez aux aléas liés à la gestion locative : loyers impayés, vacance du logement…

Vous n’avez pas non plus à vous préoccuper de l’entretien du logement et vous ne supportez aucune des charges liées à la détention d’un bien immobilier: impôts locaux, charges de copropriété, assurances du propriétaire non occupant…

La pleine propriété sans frais à la sortie

Au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans avoir un euro de plus à débourser, le bailleur étant contractuellement tenu de vous le rendre en parfait état.

Trois possibilités s’offrent alors à vous :

• Vous pouvez revendre le bien avec l’espoir de réaliser une plus-value ;
• ou le récupérer pour l’habiter sachant qu’il est généralement prévu que le bail consenti par l’usufruitier s’éteindra automatiquement au dernier jour de l’usufruit.
• Mais vous pouvez également continuer à le louer, ce qui peut être intéressant dans une perspective de constitution de revenus complémentaires réguliers en vue de la retraite.

Défiscaliser ses revenus fonciers

Durant toute l’étape du démembrement, l’opération n’a aucun impact sur l’impôt sur le revenu étant donné que le bailleur n’encaisse pas les loyers du logement attribué en location.

Mais, si vous avez contracté un prêt pour financer votre acquisition, les intérêts de votre emprunt sont déductibles des revenus fonciers que vous percevez par ailleurs à condition que l’usufruit soit détenu par un bailleur social, tel qu’un organisme d’HLM. Ce qui est particulièrement avantageux si vous atteignez les tranches les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu, cette opération vous permettant d’effacer, au moins en partie, l’impôt sur le revenu du sur les loyers encaissés mais aussi les 15,5 % de prélèvements sociaux.

Si vos revenus fonciers sont insuffisants pour absorber la totalité de vos intérêts, la fraction non déduite est imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes mais vous ne pouvez pas l’imputer sur votre revenu global.

Réduire sa base ISF

Lorsque la propriété d’un bien est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, c’est l’usufruitier qui a le devoir de le déclarer dans son patrimoine, à la condition évidemment qu’il soit assujetti à l’impôt sur la fortune. Il se trouve alors redevable de l’ISF sur la pleine propriété du bien, c’est-à-dire sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété réunie.

Conséquence : pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à le prendre en compte pour apprécier son patrimoine imposable à l’ISF. Si vous avez financé votre acquisition au comptant, l’achat d’un bien en nue-propriété vous permet donc de réduire votre base taxable à l’ISF, voire si vous étiez juste à la limite du seuil d’assujettissement, d’y échapper.

En revanche, en matière d’ISF, l’achat à crédit ne présente plus aucun intérêt puisqu’il est désormais interdit de déduire de votre patrimoine imposable un emprunt contracté pour financer l’acquisition de la nue-propriété d’un bien démembré.

Transmettre à moindre cout fiscal

Dernier intérêt de cette opération : dans le cas où vous souhaiteriez transmettre le bien à vos héritiers, étant donné que seule la nue-propriété leur sera léguée, les droits de donation seront alors seulement calculés sur la valeur de cette dernière.

En cas d’usufruit à durée fixe, la valeur de l’usufruit est déterminée à partir d’un barème spécifique. L’usufruit est valorisé à 23 % de la valeur de pleine propriété pour chaque période de 10 ans. Autrement dit, la nue-propriété d’un logement grevé d’un usufruit temporaire de 15 ans est évaluée à 54 % de la valeur de la pleine propriété.

Si vous donnez à vos deux enfants la nue-propriété d’un appartement d’une valeur de 300 000 € acquise dans le cadre d’un usufruit temporaire de 15 ans, la nue-propriété sera évaluée à 162 000 €.

Compte tenu de l’abattement de 100 000 € dont bénéficie chacun de vos enfants, ils n’auront aucun droit de donation à payer. Et à votre décès, ils récupéreront la pleine propriété du bien sans droits supplémentaires à payer.

Avoir recours à un cabinet d’expert comptable

N’est pas expert qui veut ! Lorsque l’on est un particulier ne maitrisant pas toujours toutes les notions juridiques et fiscales nécessaires à la bonne exécution des actes d’achats spécifiques tels que celui d’une nue propriété, il est vivement recommandé de passer par un service tiers.

Un cabinet d’expert comptable pourra vous accompagner à travers vos démarches et ainsi vous aider à effectuer les bons choix. Pour les personnes situées en île de France, ce cabinet d’expert comptable à paris par exemple répondra parfaitement à vos attentes et saura parfaitement vous aiguiller pour trouver les solutions les plus avantageuses.

Pour les provinciaux, la liste est longue et nous vous conseillons de vous renseigner sur les cabinets à proximité de chez vous.