Investir en zone rurale est une façon de diversifier son patrimoine, tout en profitant de la fiscalité attractive de la forêt et de la vigne.

L’investissement en zone rurale peut constituer, aujourd’hui, un placement sûr et durable particulièrement prisé par les particuliers, malgré un cadre juridique et fiscal assez strict et un capital immobilisé plusieurs années.

Vigne : un investissement à consommer sans modération !

Selon la FNSafer, en 2018, les vignes AOP se sont vendues 147 300 €/ha et les vignes hors AOP, 14 200 €/ha. Les prix restent abordables, hors appellations et domaines prestigieux, mais ce choix demande un minimum de savoir-faire viticole. Là encore, les écarts peuvent être notables d’une région et d’une appellation à I autre,

En outre, ces terres ne sont pas librement accessibles, Ainsi, un non exploitant agricole doit être autorisé à acquérir le domaine visé, Les Groupements fonciers viticoles (GF V) distribuent 2 à 3 % de revenus par an en fonction du prix du vin. En outre, des bouteilles de vin peuvent être remises, en cas de dividendes, ce qui n’est pas négligeable car elles se valorisent avec le temps. Attention, les opérateurs des GFV prélèvent des frais, parfois élevés, pour couvrir leur gestion et les dépenses de fonctionnement. Le GFV est propriétaire et confie la gestion de la propriété à l’exploitant viticulteur par un bail à long terme (au moins 18 ans), qui prévoit le paiement d’un fermage.

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Investir dans des vignobles via des GFV permet de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, dans le cadre de l’IFI, les parts de GFV bénéficient d’une exonération à hauteur de 75 % de leur valeur, dans la limite de 101897 C, puis de 50 % au-delà. Le bénéfice de cet avantage est réservé aux parts détenues depuis au moins deux ans (aucun delai en cas de parts représentatives d’apport d’immeuble agricole). Les revenus issus du GF V sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus en cas d’option pour le micro-foncier, déduction des intérêts d’emprunt)

Depuis le Ier janvier 2019, un régime de faveur fiscale spécifique existe pour les droits de donation ou de succession, le seuil d’exonération étant porté de 101 897 à 300 000€.

A noter : que cet avantage est réservé au bénéficiaire qui demeure propriétaire pendant cinq ans.

L’investissement dans les forêts : mieux que la vigne ?

Le prix d’une forêt est étroitement lié à sa localisation ainsi qu’à la qualité et à la quantité de bois existant sur pied. Selon la Fédération Nationale des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (FNSafer), le marché des forêts va bien en France. En 2018, la plupart des régions ont connu une hausse du prix moyen des forêts non bâties de 3,5 % (prix moyen de 4250 €/ha).  90% des transactions sont conclues à des prix compris entre 670 et 12 730 €/ha De plus, le nombre de transactions augmente encore en 2018 (+ 3,3 %, 19080 biens vendus), toujours porté par le dynamisme du marché des petites forêts de 1 à 10 ha). (Communiqué de presse du 14 mai 2019).

Le prix dépend de la qualité des biens mis en vente, de leur localisation géographique et du degré de concurrence entre candidats à l’acquisition.

Le rendement moyen annuel d’une forêt bien entretenue est de l’ordre de 2 à 3 %, en fonction des ventes de bois et des droits de chasse. Un particulier peut acheter des parcelles de forêt en direct mais cela peut s’avérer difficile du fait de l’existence d’un droit de préférence au profit des propriétaires forestiers voisins de la parcelle boisée mise en vente. En outre, seulement 1 % de la forêt française est vendu chaque année.

Acheter une forêt en direct nécessite un minimum de connaissances (choix du type d’arbres, entretien de la forêt, coupes de bois, etc.). C’est pourquoi, de nombreux investisseurs privilégient l’achat de parts de Groupements fonciers forestiers (GFF). L’investisseur devient propriétaire de parts et donc associé d’une société qui achète et exploite des forêts françaises.

Selon la loi de finances rectificative du 28 décembre 2017 (DEFI-forêt- CGI art. 199 decies H), le dispositif fiscal incitatif est renouvelé jusqu’au 31 décembre 2020. Ainsi, les acquisitions de terrains en nature de bois et forêts ou de terrains nus à boiser, réalisées jusqu’au 31 décembre 2020, ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % de l’investissement et plafonnée à 5 700 C pour une personne seule ou 11400 C pour un couple marié ou pacsé (avec imposition commune). Cette réduction s’applique si l’investissement porte sur une forêt existante ou un terrain nu à boiser de 4 hectares au maximum et agrandissant une parcelle.

Doit s’y assortir un engagement de conservation pendant 15 ans et l’engagement d’y appliquer, pendant la même durée, un plan simple de gestion agréé par le centre régional de la propriété forestière. Si, au moment de l’acquisition, aucun plan simple de gestion n’est agréé pour la forêt en cause, le contribuable doit prendre l’engagement d’en faire agréer un, dans le délai de trois ans à compter de la date d’acquisition, et de l’appliquer pendant quinze ans.

Toutefois, lorsque les terrains boisés possédés et acquis par le contribuable ne remplissent pas les conditions minimales de surface fixées aux articles L. 312-1 et L. 122-4 du Code forestier pour faire agréer et appliquer à ceux-ci un plan simple de gestion, le propriétaire doit leur appliquer un autre document de gestion durable prévu à l’article L. 122-3 du même Code dans les mêmes conditions que celles prévues ci-dessus pour le cas où un plan simple de gestion peut être appliqué. Les droits de mutation à titre gratuit (successions et donations) sont, quant à eux, exonérés à concurrence des trois quarts de leur montant. Cet avantage est transposé de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ainsi, les bois et forêts ne sont compris dans l’assiette de calcul du patrimoine net qu’à concurrence du quart seulement de leur valeur vénale sauf s’ils constituent des biens professionnels (exonération totale). En contrepartie, le redevable doit, notamment, s’engager à exploiter la forêt pendant 30 ans (gestion durable).

Ces avantages fiscaux s’appliquent pour les acquisitions et souscriptions de parts de GFF, avec un délai de détention des parts de deux ans minima.