Des avantages fiscaux ont incité un certain nombre de personnes à investir dans la pierre. Mais la mise en location d’un logement n’est pas sans contrainte et tous ont la même peur : avoir à faire à des locataires mauvais payeurs.

Les situations professionnelles précaires et le chômage ont contribué largement à cette peur du loyer impayé. C’est ainsi que les pouvoirs publics ont renforcé la protection des bailleurs avec l’amélioration du cautionnement et les mesures fiscales favorisant la garantie contre les loyers impayés.

Lorsque le bailleur est confronté à un impayé de loyers, ce qui est heureusement rare en pratique (les impayés concernent moins de 5 % des locataires), la justice répond mal à sa difficulté : la procédure est chère et en plus elle prend du temps ! Lorsqu’elle aboutit enfin, le bailleur se trouve le plus souvent devant un locataire insolvable qui ne peut pas faire face à ses obligations ! L’assurance pour loyers impayés, certes chère, garantit au bailleur le versement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire.

Démarche individuelle ou contrat de groupe

Le propriétaire peut s’assurer individuellement ou adhérer à un contrat de groupe par l’intermédiaire des administrateurs de biens, des agents immobiliers ou notaires chargé de la gestion du bien. Des contrats de groupe peuvent également être proposés aux particuliers par des courtiers avec parfois l’obligation d’adhérer à un club ou à une chambre de propriétaires.

Dans tous les cas, le prix est fixé en pourcentage du montant annuel du loyer garanti. Les taux varient en moyenne entre 2 et 5 %.

Des locataires au-dessus de tout soupçon

Le contrat d’assurance peut être souscrit en début de location. Il vous faudra, alors, présenter le dossier du locataire. Celui-ci devra présenter des garanties de solvabilité solides pour que vous puissiez obtenir la garantie ! Les revenus du locataire doivent être au moins trois fois supérieurs au montant du loyer et des charges sauf si vous exigez une caution.

En cours de bail, vous pouvez également souscrire le contrat à condition qu’il n’y ait pas eu d’incidents de paiement au cours des douze mois précédents, voire des vingt-quatre mois.

Il faut savoir que les assureurs sont peu enclins à accorder la garantie lorsque le locataire a une situation professionnelle instable : contrat à durée déterminée, période d’essai…

Aussi vous faut-il être très prudent dans le « recrutement » du locataire et exiger qu’il vous apporte toutes les pièces justificatives de ses revenus.

Pour quelles garanties ?

La garantie vous permet d’obtenir le remboursement des loyers, des et des taxes récupérables que l’on retrouve dans les contrats sous le terme de quittancement. Certains contrats comprennent d’office d’autres garanties dans d’autres formules les garanties complémentaires sont proposées sur option.  Dans l’une ou l’autre situation vous pouvez vous assurer :

•  la prise en charge des détériorations causées par le locataire lorsque le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les dégâts. L’indemnisation est cependant limitée par un montant plafond. Pour mettre en œuvre cette garantie, il est impératif d’établir un état des lieux au moment de l’entrée du locataire. Car les détériorations seront constatées à partir de ce document,
•  les frais de contentieux ou judiciaires : sont ainsi pris en charge les frais de recouvrement des impayés et d’expulsion mais souvent dans la limite d’un plafond,
•  les préavis non respectés lorsque le locataire part à la cloche de bois ou encore lorsqu’il se maintient dans les lieux après le jugement d’expulsion.

Les points clés du contrat

La durée de prise en charge des loyers par l’assureur est, en général, limitée dans le temps : pendant vingt-quatre ou trente mois. Entre le premier impayé et la récupération effective du logement par le propriétaire après jugement d’expulsion, il s’écoule en moyenne dix-huit mois.

L’assureur peut choisir non pas de jouer sur la durée d’indemnisation pour limiter son intervention mais sur un plafond de garantie : l’indemnisation peut être alors être limitée à l’équivalent de douze, dix-huit ou vingt-quatre mois de loyers ou à une somme déterminée.  Certains contrats associent les deux limites : les loyers sont pris en charge pendant vingt-quatre mois dans la limite d’un montant maximum.

Attention

Préférez les contrats qui assurent une prise en charge des impayés pendant vingt-quatre mois. Deux ans ce n’est pas de trop pour régler un problème d’impayés. Vous devez respecter les délais indiqués pour relancer le locataire et avertir l’assureur

Les contrats ne prévoient en général pas de franchise : la garantie couvre le propriétaire dès le premier impayé. Le premier versement de l’indemnité n’est pas fait cependant immédiatement il faut attendre de trois à six mois selon les contrats pour obtenir les sommes dues.