Assurance habitation : la protection de l’habitat

Le contrat d’assurance habitation couvre le logement, les biens mobiliers et aussi  la responsabilité civile des personnes vivant dans le logement.

Tout locataire, mise à part ceux qui occupent un logement déjà meublé, est dans l’obligation de souscrire une assurance habitation. Pour se protéger le bailleur a tout à fait le droit d’exiger que son locataire lui présente, lors de l’état des lieux, une attestation certifiant qu’il est convenablement assuré. Il a aussi le droit de la demander tous les ans pour être certain que le locataire a bien renouvelé son contrat d’assurance.

Bien que la souscription d’un contrat habitat ne soit pas obligatoire quand on loue un meublé, il est fortement conseillé d’en souscrire un. D’ailleurs il faut savoir que les propriétaires qui louent un logement meublé sont en droit d’imposer à leur locataire d’avoir une assurance habitation. Par contre, si c’est le cas, il faut que cela soit précisé sur le contrat de location.

Assurance habitation : la protection contre les sinistres

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Si vous êtes à l’origine d’un sinistre qui endommage le bien que vous louez, alors votre compagnie d’assurance couvrira les conséquences du sinistre afin d’indemniser le bailleur. Cette assurance, en plus de protéger le locataire des dommages qu’il peut générer, le protège également des sinistres dit classiques comme les cambriolages, les évènements climatiques, les dégâts des eaux…

Le contrat habitation protège votre responsabilité civile, c’est-à-dire les dommages matériels, immatériels ou corporels que vous ou un membre de votre famille pourraient occasionnés envers un tiers.

Pour ce qui est du bailleur, afin de protéger son bien, il doit lui aussi posséder des assurances habitation pour faire face à d’éventuels sinistres dont il serait le responsable suite à un mauvais entretien du logement par exemple.

Les options complémentaires

Dans la plupart des cas, la couverture de base ne suffit et il faut y ajouter d’autres garanties afin de protéger au mieux le logement et d’être bien indemnisé en cas de sinistre.

Ces garanties complémentaires vont considérablement améliorer votre protection. Sachez que d’autres prises en charge sont possible c’est le cas si vous souhaitez faire garder votre enfants ou si vous avez besoin de soins de santé.

Toutes les options ne sont bien sûr pas toutes bonnes à prendre mais il y en certains qui sont réellement indispensables. C’est notamment le cas de la garantie recours des voisins et des tiers. Cette garantie a pour but de vous indemniser si un sinistre qui survient dans votre logement vient à se répandre et à impacter le logement de vos voisins. C’est souvent le cas lors des dégâts des eaux ainsi que des incendies domestiques. Si vous ne bénéficiez pas de cette garantie, sachez que le montant des travaux de rénovation, de réfection sera à votre entière charge. Cela peut à se chiffrer à des dizaines de milliers d’euros voire même dans certains cas à des centaines de milliers d’euros. Vous l’aurez compris cette garantie est LA garantie à posséder.

Comment être indemnisé ?

A partir du moment où est sinistre est survenu dans votre habitation, il faut immédiatement en informer votre assureur. Vous disposez d’un certain délai maximum pour l’alerter, cela est précisé sur votre contrat. Passé ce délai, votre compagnie d’assurance aura tout à fait le droit de refuser de vous rembourser. Par contre, votre assureur ne peut pas vous imposer un délai inférieur à 5 jours pour que vous lui notifiez le sinistre.

Il est demandé au souscripteur du contrat de faire parvenir à son assureur une déclaration de sinistre indiquant la nature des faits, le nombre de victimes s’il y en a et également l’identité des témoins du sinistre. Il faut aussi transmettre toutes pièces justificatives qui pourraient faciliter le travail de la compagnie d’assurance, à savoir : factures, photos, attestation de catastrophe naturelle…

En fonction de la nature du sinistre, l’assureur peut décider de mandater un expert pour déterminer le montant des réparations.

Régler la cotisation

On constate une variation annuel de la prime d’assurance jusqu’à environ 90 à 100 euro pour bien de faible superficie et cela peut dépasser les 1000 euro si cela concerne un logement avec une surface relativement importante. Ce tarif va évoluer en fonction de la situation géographique du logement, de sa surface, de la valeurs des biens présents dans l’habitat, des risques à proximité et des garanties souscrites.

Il faut se méfier des logement qui ont été mal évalués. En effet, il est fréquent que la valeur des biens présents dans le logement soit sous-estimée et lorsqu’ils sont endommagés, l’indemnisation ne sera pas à la hauteur réelle de la valeur des biens.

C’est souvent que l’expert mandaté par l’assureur constate, à l’issue d’un sinistre, que le montant des biens a mal été calculé et que de ce fait, le sinistré va perdre de l’argent. Certains sinistrés ont volontairement sous évalués leurs biens afin de s’acquitter d’une cotisation plus faible. Si l’assureur se rend compte de la supercherie, il n’est pas dans l’obligation d’indemniser les victimes du sinistre.

La gestion des réparations

La répartition des dépenses est clairement définie : entretien courant et petits travaux incombent au locataire, le reste est à la charge du bailleur. Un principe parfois difficile à appliquer.

En début de bail, les équipements qui sont mis à la disposition du locataire et qui sont mentionnés dans le contrat doivent être en bon état de fonctionnement.

Au début d’une location, la règle est simple. Le bailleur est tenu de fournir un logement en bon état d’usage. Le locataire ne doit pas être contraint de réaliser des réparations, quelles qu’elles soient, pour entrer dans les lieux.

Négocier le loyer contre de petites améliorations

Sous réserve que le logement soit conforme aux normes de décence, le locataire peut s’engager à réaliser lui-même des travaux de réfection. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction temporaire du loyer. Pour éviter tout litige, il est conseillé d’établir dans le bail une liste de l’ensemble de ces travaux (peinture sur les murs et plafonds de telle et telle pièce, changement du papier peint de la chambre, etc.) et la durée pendant laquelle le locataire n’aura pas de loyer à payer. Il est préférable que la réduction du loyer intervienne après la réalisation des travaux, une fois que le propriétaire a été invité à les constater.

Par la suite, au cours de la location, les règles de répartition des dépenses sont clairement énoncées par la loi.

L’entretien courant et les petites réparations incombent au locataire, les grosses réparations sont à la charge du bailleur.

Pourtant, la question de la répartition des dépenses est l’éternelle pomme de discorde. Si le principe peut effectivement paraître simple, en réalité, il est difficile de le mettre en pratique.

Entretenir le logement

Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987. Notamment, il doit être particulièrement vigilant concernant l’entretien des appareils à gaz, comme les chaudières.

Il n’a pas obligation de souscrire un contrat d’entretien, sauf si le bail l’impose, mais il doit pouvoir justifier, en cas de panne ou en sortie de bail, qu’il a procédé à un entretien périodique.

Le locataire est dispensé du paiement des réparations qui lui incombent normalement si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, un vice de construction, un événement fortuit ou en cas de force majeure. Dans ces hypothèses, c’est au bailleur de les prendre en charge.

Remplacer les équipements usés

Les modalités de prise en compte de la vétusté sont une source importante de conflit, particulièrement en fin de bail, au moment de la réalisation de l’état des lieux de sortie. Rien n’étant prévu par les textes, nous sommes contraints de nous référer aux décisions des juges qui sont régulièrement sollicités sur ces questions. Ainsi, une peinture réalisée dix ou quinze ans auparavant n’a pas a être refaite par le locataire. Son usure est dans ce cas assimilée à de la vétusté. »

La situation pourrait être simplifiée. En effet, la loi Alur a prévu qu’un décret définisse les modalités de prise en compte de la vétusté, en établissant notamment des grilles. Chaque équipement du logement pourrait se voir affecter une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement forfaitaire annuel qui s’appliquerait sur le coût de la réparation.

Passé cette durée de vie, son remplacement serait à la charge du bailleur. Avant cette date, la dépense serait partagée entre les parties, après application de l’abattement annuel.

Demander la réalisation des travaux

Lorsqu’une réparation est à la charge du bailleur, le locataire doit lui demander d’intervenir. Il ne peut pas se substituer à lui, c’est-à-dire entreprendre les travaux sans l’en avoir informé. À défaut, il prend le risque de se voir refuser le remboursement de la facture. Si, malgré sa demande, le bailleur n’intervient pas, le locataire doit lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. »

L’étape suivante peut être la saisine de la commission de conciliation, puis celle du tribunal d’instance. Pour les réparations urgentes, il convient de se mettre en relation avec le bailleur, par téléphone et avec confirmation écrite. Le propriétaire peut donner l’autorisation de réaliser les travaux, à charge pour lui de rembourser le locataire ensuite.  Il est préférable d’adresser à son propriétaire une confirmation écrite reprenant les termes de la discussion. Dans certaines situations, le caractère d’urgence peut dispenser le locataire d’informer le propriétaire, notamment si la dépense a été effectuée de la façon la plus économique (Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 12 juin 2001, pourvoi no 99-21.127).

Assurer le maintien en l’état des locaux

Le bailleur est dans l’obligation de garder les locaux en état comme stipulé dans le contrat et d’effectuer des réparations afin de le conserver en bon état.  En d’autres termes, les grosses réparations sont à sa charge changement d’une chaudière ou d’un chauffe-eau défectueux, réfection de toiture, remplacement de volets, de fenêtres en mauvais état, etc. Il doit aussi assurer le remplacement des équipements devenus vétustes et pallier l’usure du bien. Il n’est toutefois pas obligé de prendre en charge les grosses réparations si ces dernières résultent d’un défaut d’entretien ou d’un usage anormal de la part du locataire.

Il en va ainsi du remplacement d’une chaudière si le locataire en a négligé l’entretien. Avant le début des travaux, le bailleur doit adresser une notification au locataire soit par une remise en mains propres, soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Ce document l’informe de la nature des travaux et des modalités de leur exécution. Ils ne pourront pas être réalisés le samedi, le dimanche et les jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si ces règles sont respectées, le locataire doit permettre l’accès de son logement au bailleur (ou à l’entreprise choisie) pour la préparation et l’exécution des travaux.

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